Darījumi ar nekustamiem īpašumiem (zemi), kā tie ietekmē starptautiskā biznesa attīstību Latvijā

Darījumi ar nekustamiem īpašumiem (zemi),

kā tie ietekmē starptautiskā biznesa attīstību Latvijā.

Ievads.

Jebkuros starptautiska (un ne tikai) biznesa attīstības aspektos ļoti svarīga loma ir īpašuma tiesībām, šajā gadījumā tiesībām iegūt nekustamo īpašumu. Lai pilnvērtīgi varētu attīstīt biznesu, apgūt tirgu pilnībā, kā arī uzsākt ražošanu, investēt iespējamā biznesa partnera valstī var tikai tad, ja ir iegūta pilnīga informācija par procesiem, kādi notiek valstī, par pastāvošo likumdošanu. Ārvalstu kompānijas ir ieinteresētas iegūt savā īpašumā zemi ar ražotnēm, ja tās ir nolēmušas ražot preces, iegūt savā īpašumā veikalus, citas ēkas un būves, ja ir nolēmušas nodarboties ar pakalpojumu sniegšanu. Tas uzskatāmi redzams no tā, kā pieaug investīciju apjoms, jo lielāka sakārtotība normatīvajos aktos, kas regulē nekustamo īpašumu attiecības, jo lielāks investīciju apjoms. Protams, ka darījumi ar nekustamo īpašumu arī zemi nav vienīgie, kas veicina starptautiskā biznesa attīstību Latvijas Republikā, bet tas nav arī mazsvarīgs faktors biznesa attīstībā.

Šajā darbā es gribētu apskatīt Latvijas Republikas normatīvos aktus, kas regulē darījumus ar nekustamo īpašumu un, kā tie iespaido starptautiskā biznesa attīstību LR, t.i., dažus no veidiem, kā starptautiskās (ārvalstu) kompānijas var iegūt nekustamo īpašumu Latvijas Republikā un, kādi ir īpašuma iegūšanas ierobežojumi.

Nekstamo īpašumu iegūšana denacionalizācijas kārtībā.

Ar Latvijas Republikas valstiskās neatkarības atjaunošanu viens no svarīgākajiem uzdevumiem īpašuma tiesību jomā ir bijušo īpašnieku tiesību atjaunošana attiecībā uz nekustamiem īpašumiem, kā arī likumu izstrāde un pieņemšana, kas regulētu darījumus ar nekustamiem īpašumiem, t.sk., zemi, jo nav noslēpums, ka pirms 1940.gada 17.jūnija Latvijas Republikā veiksmīgāk vai mazāk veiksmīgi darbojās vairāki ārvalstu uzņēmumi, bankas u.c. starptautiskas biznesa institūcijas.

Jāatzīmē, ka LR AP bijušo īpašnieku tiesību atjaunošanu deklarēja jau 1991.gada 20.marta lēmumā “Par valsts īpašumu un tā konversijas pamatprincipiem” (sk.pielikumā), nosakot, ka ir atzīstami par spēkā neesošiem tie likumdošanas akti, uz kuru pamata, sākot ar 1940.gada 17.jūniju, tika veikta īpašumu nacionalizācija un īpašumu citāda nepamatota atsavināšana, akcentējot, ka jebkurš bijušais īpašnieks vai viņa likumīgais mantinieks var likumā noteiktā kārtībā atjaunot īpašuma tiesības uz nacionalizēto un citādi pēc 1940.gada 17.jūnija atsavināto īpašumu.

Minēto lēmumu papildināja un attīstija tālāk LR AP 4.septembra lēmums “Par īpašuma tiesībām Latvijas un ārvalstu attiecībās” (sk.pielikumā), atzīstot LR teritorijā ārvalstu, to juridisko un fizisko personu īpašuma tiesības, kuras 1940.gadā tika prettiesiski atņemtas Latvijas Republikas anektēšanas rezultātā un, ka saskaņā ar starptautisko tiesību pamatprincipem jebkura divu valstu vienošanās par trešo valsti ir prettiesiska un nav spēkā ab initio (no paša sākuma), paredzot šo jautājumu risināšanu ar speciālu likumu palīdzību.

Abos minētajos normatīvajos aktos ir atsauce uz speciāliem likumiem, kuri tieši reglamentē īpašumu atdošanas procedūru un nosacījumus. Šādi speciāli likumi, kas regulē savā laikā nelikumīgi atsavinātā īpašuma atdošanu to likumīgajiem saimniekiem vai to mantiniekiem (tiesību pārņēmējiem) ir:

1. 1991.gada 30.oktobrī pieņemtais likums “Par namīpašumu denacionalizāciju LR”;

2. 1991.gada 30.oktobrī pieņemtais likums “Par namīpašumu atdošanu likumīgajiem īpašniekiem”;

3. 1993.gada 30.martā pieņemtais likums “Par īpašuma tiesību atjaunošanu uz uzņēmumiem un citiem īpašuma objektiem” (sk.pielikumā).

Jāatzīmē, ka sakarā ar LR likumu “Par namīpašumu atdošanu likumīgajiem īpašniekiem” un “Par namīpašumu denacionalizāciju LR” pieņemšanu, tika pieņemts jaunā redakcijā “Nolikums par kārtību, kādā atdodama manta vai atlīdzināma tās vērtība personām, kuru administratīvā izsūtīšana no LPSR atzīta par nepamatotu”, bet šos likumus mēs neapskatīsim, jo tie pārsvarā attiecas uz fiziskām personām.

Apskatot 1993.gada 30.martā pieņemto likumu “Par īpašuma tiesību atjaunošanu uz uzņēmumiem un citiem īpašuma objektiem” var redzēt, ka ierobežojumi ārvalstniekiem nepastāv, viņiem tikai likumā noteiktā kārtībā jāpierāda īpašuma tiesību atjaunošanas pamatotība.

Šis likums nosaka kārtību, kādā atjaunojamas un atzīstamas bijušo īpašnieku vai viņu mantinieku īpašuma tiesības uz uzņēmumiem, viesnīcām, kinoteātriem, aptiekām, slimnīcām un citiem īpašuma objektiem, kuru sastāvā ir bijusi nekustamā manta un kuri nacionalizēti vai citādi nelikumīgi atņemti valsts vai pašvaldību iestāžu patvaļas dēļ.

Īpašuma tiesības uz uzņēmumu atjauno, atdodot uzņēmumu bijušajam īpašniekam vai viņa mantiniekiem, savukārt īpašuma tiesības atzīst piešķirot bijušajam īpašniekam vai viņa mantiniekiem atbilstošu pamatkapitāla (statūtu fonda) daļu (akcijas, pajas, daļas) statūtsabiedrībā, par kuru pārveidots uzņēmums, kā arī īpašuma tiesības tiek atzītas piešķirot kompensāciju privatizācijas sertifikātos.

Kā likumā var redzēt padomāts ir par to, ka, ja uzņēmums reorganizācijas rezultātā kļuvis par statūtsabiedrību bijušais īpašnieks saņem atbilstošu pamatkapitāla daļu ar to iegūstot vietu uzņēmuma padomē.

Pozitīvs moments attiecībā uz ārvalstniekiem, kuri gribēs atgūt savus īpašumus ir tas, ka šis likums stingri ir noteicis, ka par labprātīgu atsavināšanu nav uzskatāma atsavināšana, kas izdarīta lai samaksātu vai piedzītu nesamērīgos nodokļus un nodevas, jo daţkârt uzňemumi tika atsavinâti nesamçrîgo nodokďu likmju dçď, kuras tika piemçrotas ârvalstu uzňçmumiem.

Pirms īpašuma atgūšanas, lai uzsāktu vai atjaunotu biznesu jāņem vērā tas, ka likumā ir iekļauta norma, kas paredz, ka, ja uzņēmējdarbība, kuru pašlaik veic valsts uzņēmumus saskaņā ar likumu “Par uzņēmējdarbību”, ir atļauta tikai valsts uzņēmumiem, Ministru kabinetam ir tiesības bijušajam īpašniekam vai viņa mantiniekiem neatdot uzņēmumu, bet piešķirt kompensāciju.

Likumā vairākkārt tiek runāts par termiņiem līdz kuriem ir jāiesniedz pieteikumi par īpašuma tiesību atjaunošanu, atzīšanu, kā arī par kompensāciju piešķiršanu. Šajā laikā pieteikumu iesniegšanas termiņi ir varākas reizes mainīti.

Minētie pieteikumu iesniegšanas termiņi, manuprāt, ir problemātiski, jo jāpatur prātā tiesības, kuras dod Latvijas Republikas Civillikuma 1895.pants, kurš tieši nosaka, ka visas saistību tiesības, kuras nav noteikti izņemtas no noilguma ietekmes un kuru izlietošanai nav likumā noteikti īsāki termiņi, izbeidzas, ja tiesīgā persona tās neizlieto desmit gadu laikā, kas Latvijas Rebublikas gadījumā, ņemot vērā, ka valstiskā neatkarība tika atjaunota 1990.gada 4.maijā, ir 2000.gada 4.maijs.

 Pieļauju, ka ļoti daudzi pretendenti, kuri dažādu iemeslu dēļ nebūs savlaicīgi nokārtojuši pieteikumu iesniegšanu īpašuma tiesību atjaunošanai, centīsies izmantot LR Civillikumā dotās tiesības palielinot tiesās izskatāmo civillietu apjomu.

Nekustamo īpašumu iegūšana privatizācijas kārtībā.

Kā nākamais īpašuma iegūšanas veids varētu būt valsts vai pašvaldību objektu privatizācija. Šo procesu reglamentē likums “Par valsts un pašvaldību īpašumu objektu privatizāciju” (sk.pielikumā). Pastāvošajos apstākļos šis īpašumu iegūšanas veids, no starptautiskā biznesa viedokļa, varētu būt viens no izdevīgākajiem, jo ir iespējams iegūt īpašumā ēkas, ražotnes, noliktavas, veikalus, kā arī cita veida nekustamo īpašumu, kas būtu nepieciešams biznesa veiksmīgai attīstībai.

Šā likuma izpratnē valsts vai pašvaldības īpašuma objekts ir uzņēmums, uzņēmējsabiedrība, nekustamais īpašums, šā uzņēmuma, uzņēmējsabiedrības, nekustamā īpašuma daļa, manta vai kapitāla daļas, kas ir valsts vai pašvaldības īpašumā. Kā no likuma redzams īpašumā iegūt var katram biznesa veidam nepieciešamos objektus, ja vien tie tiek privatizēti.

Privatizācijas subjekts-šā likuma izpratnē ir noteikta fiziskā vai juridiskā persona, kurai ir tiesības iegūt valsts vai pašvaldību īpašumu privatizācijas procesā,arī šajā likuma normā nav ietverti ierobežojumi, kas attiektos uz ārvalstu kapitāla piedalīšanos privatizācijas procesā.

Privatizācijas mērķis ir, mainot valsts vai pašvaldības īpašuma objekta īpašnieku, radīt labvēlīgu vidi privātā kapitāla darbībai Latvijas tautsaimniecības interesēs un sašaurināt darbību, ko valsts un pašvaldības veic kā uzņēmēji.

Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijā tiek izmantotas šādas privatizācijas metodes:

·      valsts vai pašvaldības īpašuma objekta (arī kapitāla daļas) pārdošana privatizācijas subjektiem;

·      valsts vai pašvaldības īpašuma objekta ieguldīšana mantiskā ieguldījuma veidā uzņēmējsabiedrībā, kurā ir privātais kapitāls;

·      valsts vai pašvaldības statūtsabiedrības pamatkapitāla palielināšana, piesaistot privāto kapitālu;

·      valsts vai pašvaldības uzņēmumu vai statūtsabiedrību kreditoru parādu aizstāšana ar akcijām vai kapitāla daļām;

·      statūtsabiedrības ar privātu kapitālu pievienošana valsts vai pašvaldības statūtsabiedrībai, valsts vai pašvaldības statūtsabiedrības apvienošana ar statūtsabiedrību ar privātu kapitālu.

Valsts vai pašvaldības īpašuma objektu var privatizēt - kopumā, sadalot to daļās un privatizējot katru daļu atsevišķi, nodalot no tā atsevišķas daļas un privatizējot katru daļu atsevišķi, apvienojot vairākus privatizējamos objektus vai to daļas vienā objektā.

Vadoties pēc šī likuma privatizācijas subjektam, t.i., ārvalstu kompānijai ir vienādas tiesības ar vietējiem uzņēmumiem vai jebkuriem citiem privatizācijas subjektiem.

Vienīgi nelielas problēmas vai neērtības, kas var rasties iegūstot īpašumu to privatizējot, ir ar maksājumiem, jo 6.pants paredz, ka maksājumi par īpašuma objektiem izdarāmi:

1) latos;

2) privatizācijas sertifikātos, pie kam ar privatizācijas sertifikātiem var norēķināties par jebkuru privatizējamo valsts vai pašvaldības īpašuma objektu. Privatizācijas sertifikātu izmantošanas apmēru nosaka Privatizācijas aģentūra vai attiecīgās pilsētas dome, rajona padome vai pagasta padome, ievērojot īpašuma objekta turpmākās saimnieciskās darbības iespējas. Ja tiek lietoti šā likuma 3.panta trešās daļas 5.un 6.punktā minētie privatizācijas paņēmieni sertifikātu izmantošanas apmērs nedrīkst būt mazāks par 50% no privatizējamā objekta vērtības.Šajā gadījumā objekta privatizācijā ieinteresētajām ārvalstu kompānijām būtu jāsaņem atļauja privatizācijas sertifikātu izmantošanai, jāatver bankā privatizācijas sertifikātu konts, tādējādi privatizācijas procesu padarot mazliet sarežģītāku.

Kā vienu no starptautisko kompāniju (un ne tikai) priekšrocībām var minēt to, ka pirmpirkuma tiesības uz privatizējamo objektu pieder privatizējamā valsts īpašuma objekta nomniekam, ja viņš nomā visu privatizējamo objektu ilgāk par vienu gadu un šis nomas līgums ir reģisrēts likumā noteiktā kārtībā, ja nomniekam nav nomas maksas parādu… . Šī norma ir izdevīga tām kompānijām, kuras nomā valsts īpašuma objektus jau ilgāku laiku tā iemesla dēļ, ka likumdošana par darījumiem ar nekustamiem īpašumiem neparedzēja tādu iespēju, ka ārvalstu kompānija drīkstēja iegādāties īpašumā attiecīgo uzņēmumu.

            Jebkurš privatizācijas subjekts ir tiesīgs noteiktā kārtībā un apjomā iepazīties ar informāciju, kas raksturo privatizācijai nodotā zemes īpašuma objekta aktīvu un pasīvu struktūru, saimniecisko darbību, kā arī nekustamā īpašuma statusu.

            Ārvalstu juridiskām personām pirms objekta privatizācijas, saskaņā ar likumu, ir jāiesniedz Privatizācijas aģentūrā šādi dokumenti:

a) reģistrācijas apliecības noraksts;

b) apliecināts statūtu (līguma) noraksts;

c) to apkalpojošās bankas izziņa, kā var redzēt arī šis, dokumentu iesniegšanas process ir līdz minimumam vienkāršots un nevarētu radīt nekādus šķēršlus.

            Likums arī neliek šķēršļus attiecībā uz zemes lietošanu. Īpašuma objekta uzturēšanai privatizētā objekta jaunajam īpašniekam ir zemes nomas tiesības attiecībā uz zemesgabalu, uz kura atrodas uzņēmums. Savukārt zemesgabala īpašniekam ir pienākums noslēgt nomas līgumu ar privatizētā objekta jauno īpašnieku. Zemes nomas maksu nosaka savstarpēji vienojoties ievērojot Ministru kabineta noteikto zemes nomas maksas maksimālo līmeni. Zemes gabala pirmpirkuma tiesības jebkurā gadījumā ir privatizētā nekustamā īpašuma īpašniekam.

Zemes iegūšana īpašumā.

            Iegādājoties īpašumā ēkas un būves ļoti aktuāls jautājums ir - zeme, jo nekustamais īpašums - ēkas un būves bez zemes pastāvēt nevar. Šo aktuālo jautājumu regulē Latvijas Republikas Civillikums, kā arī ir pieņemti speciāli likumi, kas reglamentē darbības, kas saistītas ar zemes iegūšanu īpašumā. Šādi speciāli likumi ir: likums “Par zemes reformu Latvijas Republikas lauku apvidos” un likums “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” (sk.pielikumā). Šajā darbā tuvāk apskatīsim likumu “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”. Šis likums nosaka kārtību, kādā veicama zemes reforma Latvijas Republikas pilsētās ar visām no tā izrietošajām sekām.

            Pirmkārt apskatīsim vai mūs interesējošās personas var būt darījuma subjekti šā likuma izpratnē. Likuma 20.pants izsmeļoši izskaidro mums, kas var iegūt īpašumā zemi saskaņā ar Civillikumu un citiem likumiem:

1) Latvijas Republikas pilsoņi;

2) valsts un pašvaldības, valsts un pašvaldību uzņēmumi (statūtsabiedrības);

3) Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā reģistrēta statūtsabiedrība:

a) kuras pamatkapitālā vairāk nekā puse pieder Latvijas Rebublikas pilsoņiem, valstij vai pašvaldībai - katram subjektam atsevišķi vai vairākiem šiem subjektiem kopā, - kā var redzēt šī norma pieļauj kopuzņēmumu ar ārvalstu kapitālu tiesības iegūt īpašumā zemi Latvijas Republikas pilsētās bez ierobežojumiem, kas nav mazsvarīgi veidojot ilgstošas un noturīgas biznesa attiecības.

b) kuras pamatkapitālā vairāk nekā puse pieder fiziskajām vai juridiskajām personām no valstīm, ar kurām Latvijas Republika ir noslēgusi starptautiskus līgumus par ieguldījumu veicināšanu un aizsardzību, ko apsiprinājusi Saeima līdz 1996.gada 31.decembrim. Minētais attiecināms arī uz fiziskām vai juridiskām personām no valstīm, ar kurām starptautiskie ligumi noslēgti pēc 1996.gada 31.decembra, ja šajos līgumos paredzēts Latvijas Republikā reģistrēto fizisko vai juridisko personu tiesības iegādāties zemi attiecīgā valstī, - arī šī norma paredz zemes pirkšanas tiesības sabiedrībām ar ārvalstu kapitālu,

c) kuras pamatkapitālā vairāk nekā puse pieder vairākiem “a” un “b” apaķšpunktā minētajiem subjektiem kopā, - šī norma jau palielina ārvalstu kapitāla klātbūtni darījumos ar zemi, kas no starptautiskā biznesa viedokļa nav nemaz tik slikti,

d) kura ir publiska akciju sabiedrība, ja tās akcijas tiek kotētas fondu biržā - šī norma ne tikai pēc starptautiskā biznesa arī pēc Latvijas Republikas biznesa viedokļa ir morāli novecojusi un pēc manām domām būtu jāmaina.

4) līdz 1940.gada 21.jūlijam Latvijā reģistrētas reliģiskās organizācijas.

            Citas fiziskās un juridiskās personas, kuras nav minētas šā panta pirmajā daļā, var iegūt īpašumā zemi ar ierobežojumiem, kas noteikti šajā nodaļā.

            Tātad no iepriekš minētā var secināt, ka tīri ārvalstu kapitāla kompānija tiek aicināta iegūt īpašumā zemi Latvijas Republikā ievērojot ierobežojumus, kas noteikti šī likuma 5.nodaļā. Likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 5.nodaļā ierobežojumus darījumos ar zemes īpašumiem reglamentē 21.pants, kurš stingri nosaka, ka šā likuma 20.panta otrajā daļā minētās personas nevar iegūt īpašumā:

1) zemi valsts pierobeţas joslâs;

2) zemi Baltijas jūras un Rīgas jūras līča kāpu aizsargjoslās un citu publisko ūdenstilpju un ūdensteču aizsargjoslās, izņemot gadījumus, kad tās paredzētas apbūvei atbilstoši pilsētas ģenerālplānam;

3) lauksaimniecībā unmežsaimniecībā izmantojamo zemi atbilstoši pilsētas ģenerālplānam.

Tas par ierobeţojumiem iegűt îpađumâ zemi ir viss un, kâ mçs redzam műs interesçjođie darîjuma subjekti ir ierobeţoti savâs tiesîbâs iegűt zemi…..

            Šīs nodaļas beigās vēl pieminēšu, ka darījumu ojekts ir tikai tā zeme, uz kuru īpašuma tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā. Par darījumiem ar zemes īpašumiem šī likuma 5.nodaļas izpratnē uzskatāmi jebkuri darījumi, kuru rezultātā mainās zemes īpašnieks, kā arī testamentārā mantošana, ieķīlātās zemes atsavināšana un zemes ieguldīšdana statūtsabiedrību pamatkapitālā.

Nobeigums.

            Pastāv daudz un dažādi īpašuma iegūšanas veidi, kā piemēram uzņēmuma noma ar izpirkumu un vēl citi, bet tos mēs šajā darbā neapskatīsim, jo tas arī nav mūsu uzdevums. Īss ieskats par darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem starptautiskā biznesa aspektā ir veikts, un vēl tikai gribētos piebilst, ka pavisam neilgu laiku atpakaļ, no iepriekš minētā secinot, ārvalstu fiziskās un juridiskās personas varēja Latvijas Republikā iegādāties īpašumā namīpašumus un neapšaubāmi arī kustamos īpašumus, bet viņi nevarēja iegādāties īpašumā zemi. Bija jāaprobežojas ar to, ka ārvalstu investors saskaņā ar likumu par ārvalstu investīcijām varēja nomāt zemi uz 99 gadiem - vienalga vai tā bija juridiska vai fiziska persona.

Arī Latvijas brīvvalsts laikā tas tika pieļauts, ka pilsētās un lauku apvidos ārvalstu kompānijas iegādājās īpašumā zemi, tādējādi vairojot uzticību Latvijas valstij, attīstot biznesu, radot jaunas darba vietas un veicinot Latvijas Republikas ekonomisko uzplaukumu un izaugsmi.

Pielikums:

1. Lēmums “Par valsts īpašumu un tā konversijas pamatprincipiem.

2. Lēmums “Par īpašuma tiesībām Latvijas un ārvalstu attiecībās”.

3. Likums “Par īpašuma tiesību atjaunošanu uz uzņēmumiem un citiem īpašuma objektiem”.

4. Likums “Par valsts un pašvaldību īpašumu objektu privatizāciju”.

5. Likums “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”.