Dzīvojamās telpas īres līgums

Kas ir dzīvojamās telpas īres līguma priekšmets, nosaka likums ģPar dzīvojamo telpu īriģ, konkrēti, 3. pants. Šis likums nosaka un regulē arī visus pārējos punktus, kurus aplūkošu pirmajā jautājumā.

Dzīvojamās telpas īres līguma priekšmets var būt atsevišķs dzīvoklis, dzīvokļa daļa vai dzīvojamā māja. Par atsevišķu īres līguma priekšmetu nevar būt istabas daļa  vai caurstaigājama istaba, kā arī palīgtelpas (virtuve, gaitenis, pieliekamā telpa u.c.).

Par istabas daļas vai caurstaigājamas istabas lietošanu var noslēgt dzīvojamās telpas īres līgumu, ja dzīvokli aizņem pats īpašnieks (fiziskā persona).

Dzīvojamās telpas īres līguma būtiska sastāvdaļa ir dzīvojamā telpa. Termins ģdzīvojamā telpaģ apzīmē visu to, kas izīrēts apdzīvošanai kopā ar palīgtelpām un ierīcēm, proti, istaba, vairākas istabas, dzīvoklis, virtuve, gaitenis, palīgtelpas, saimniecības telpas, māja. Dzīvojamās telpas, šī termina visplašākajā nozīmē, nepieciešama sastāvdaļa ir dzīvojamā istaba. Ja nav izīrēta kaut viena dzīvojamā istaba, bet vienīgi tikai palīgtelpa (virtuve, koridors) vai saimniecības telpa vai ēka, tad tas nav dzīvojamās telpas īres līgums. Šīs attiecības likums ģPar dzīvojamo telpu īriģ neregulē.

Ja izīrēts ne viss dzīvoklis, bet dzīvokļa daļa (viena vai vairākas istabas), tad tai jābūt izolētai telpai, t.i., jābūt atsevišķai izejai un koplietošanas telpām (palīgtelpām). Nevar būt īres līguma priekšmets viena no savā starpā saistītām istabām (caurstaigājamā vai aizcaurstaigājamā istaba).

Dzīvokļa īpašnieks (mājas vai mājas daļas īpašnieks, privatizēta dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu mājā) sava paša dzīvoklī var izīrēt arī istabas daļu (gultas vietu) vai caurstaigājamu istabu, vienu no savā starpā saistītām istabām, t.i., neizolētu istabu.

Dzīvojamās telpas īres līguma subjekti (4. pants). Izīrētājs var būt jebkura fiziskā vai juridiskā persona, kas ir dzīvokļa vai dzīvojamās mājas īpašnieks vai valdītājs.

Par īrnieku vai apakšīrnieku var būt jebkura fiziskā persona, kas Latvijas Republikā dzīvo pastāvīgi vai ir saņēmusi uzturēšanās atļauju likumā noteiktajā kārtībā.

Dzīvojamās telpas īres vai apakšīres līgumu rīcībnespējīgas personas vārdā slēdz tās aizgādnis, bet ierobeѕoti rīcībnespējīga persona to slēdz ar aizgādņa piekrišanu.

Nedrīkst slēgt īres vai apakšīres līgumu ar personu, kura nav saņēmusi uzturēšanās atļauju Latvijas Republikā. Ja personai ir termiņuzturēšanās atļauja, īres līgumu var slēgt uz atļaujā norādīto laiku (termiņu) bez tiesībām uz īres līguma atjaunošanu. Šis norādījums attiecināms arī uz īrnieka »imenes locekļiem. Nevar ievietoties un nevar kļūt par īrnieka »imenes locekli persona, kurai nav izsniegta uzturēšanās atļauja Latvijas Republikā.

Ja īrnieka ģmenes loceklis ir nepilngadīga persona un dzīvojamā telpā nav citas pilngadīgas personas, īres līgums slēdzams ar nepilngadīgās personas aizbildni nepilngadīgā vārdā.

Nav spēkā īres līgums, ko slēdzis valdītājs, kas valdījumu ieguvis prettiesiski.

Dzīvojamās telpas īres līguma slēgšanas nosacījumi  (5. pants) Dzīvojamās telpas īres līgumu slēdz rakstveidā izīrētājs un īrnieks. Valstij un pašvaldībām piederošās mājās dzīvojamās telpas īres līgumu uz valsts vai pašvaldības institūcijas lēmuma pamata slēdz valdītājs.

Dzīvojamās telpas īres līgums jānoslēdz mēneša laikā pēc šāda lēmuma pieņemšanas. Fizisko un juridisko personu īpašumā esošajās mājās dzīvojamās telpas pēc īpašnieka ieskata izīrē jebkurai personai, kas atbilst šā likuma 4. pantā otrajā daļā minētajiem nosacījumiem.

Ja īpašnieks (fiziskā persona) slēdz īres līgumu par dzīvojamās telpas izīrēšanu dzīvoklī vai viendzīvokļa mājā, kuru aizņem viņš pats, līgumam piemērojami šā likuma VII nodaļas noteikumi.

Īres līguma noslēgšanas nepieciešams nosacījums valsts dzīvokļu fondā ir atbilstošas valsts institūcijas (piemēram, attiecīgas ministrijas) lēmums, ar kuru apstiprināts dzīvokļu fonda pārvaldītāja (izīrētāja) priekšlikums piešķirt brīvās dzīvojamās telpas īres tiesības norādītai personai.

Pašvaldību dzīvokļu fondā lēmumu par īres tiesību piešķiršanu pieņem attiecīgā pašvaldības institūcija. Līgumu par dzīvojamo telpu īri abos gadījumos slēdz dzīvojamās mājas pārvaldītājs (izīrētājs) ar fizisko personu, kurai kā īrniekam piešķirtas īres tiesības.

Pretendentu reģistrēšanu, lai saņemtu valsts un pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājuma risināšanā, organizē attiecīga pašvaldības institūcija likumā “Par valsts un pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā” paredzētā kārtībā. Reģistrācijas grupas (šī likuma 6. pants) un īres tiesību piedāvājumu secību (šī likuma 11. pants) nosaka pašvaldības, ievērojot likuma noteikumus par sociāli mazaizsargāto un maznodrošināto priekšrocības tiesībām.

Likuma “Par valsts un pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā” 13. pantā paredzēti gadījumi un kārtība, kad attiecīgas personas tiek nodrošinātas ar dzīvokli ārspus kārtas, vai kā likumā teikts: neatliekami. Ja fiziska persona - mājas vai dzīvokļa īpašnieks slēdz īres līgumu par dzīvojamās telpas izīrēšanu tajā pašā dzīvoklī, kur dzīvo pats īpašnieks, līgums gan ir īres līgums, bet dzīvokļu tiesiskās attiecības starp izīrētāju un īrnieku reglamentē pēc noteikumiem, kādi paredzēti apakšīres līgumam.

Dzīvojamās telpas īres līguma termiņi  (6. pants) Dzīvojamās telpas īres līgumu var noslēgt, pusēm vienojoties, uz noteiktu laiku vai arī nenorādot termiņu.

Ja dzīvojamās telpas īres līgums noslēgts uz noteiktu laiku, īrniekam pēc līguma termiņa izbeigšanās ir tiesības atjaunot līgumu. Izīrētājam ir tiesības atteikt īres līguma atjaunošanu, ja:

1.  īrnieks nepilda pienākumus, kas noteikti īres līgumā;

2. īres līgumā ir ietverta saistība atbrīvot dzīvojamo telpu pēc šā termiņa izbeigšanās;

3. dzīvojamā telpa nepieciešama īpašnieka vai viņa ģimenes locekļu personiskai lietošanai;

4. dzīvojamā telpā jāveic kapitālremonts.

Izīrētāja atteikumu atjaunot dzīvojamās telpas īres līgumu īrnieks var apstrīdēt tikai tiesā.

Norāde likumā, ka īrniekiem ir tiesības pēc līguma termiņa izbeigšanās to atjaunot, nozīmē, ka termiņa norādei līgumā ir ierobeѕota nozīme. Īres līgumu izbeidzot šī panta 1., 3. un  4. apakšpunktā norādītos gadījumos, ja starp izīrētāju un īrnieku rodas strīds par līguma izbeigšanu, izīrētājam jāpierāda tiesā apstākļi, kas dod pamatu atteikt īres līguma atjaunošanu.

Īrnieka iepriekšēja brīdināšana nav nepieciešama visos šī panta 3. daļā norādītos gadījumos.

Likuma 6. panta 3. daļas 1. apakšpunkts, salīdzinot ar līdzīgiem noteikumiem likuma 29. panta 1. un 2. apakšpunktā, dod plašākas iespējas izīrētājam atteikties no līguma atjaunošanas. Pamats atteikumam atjaunot īres līguma termiņu var būt jebkura no īres līguma izrietoša pienākuma nepildīšana. Izīrētāja atteikumu atjaunot īres līguma termiņu var apstrīdēt tiesā, tāpat kā izīrētāja prasība par izlikšanu no dzīvokļa var notikt tikai tiesas kārtībā. Nav būtiskas nozīmes, kurš no līgumslēdzējām pusēm pirmais sniedz prasību tiesas kārtībā.

Īrnieka ģimenes locekļi, viņu tiesības un pienākumi (9.pants) Par īrnieka »imenes locekļiem šā likuma izpratnē atzīstamas viņa īrētajā dzīvojamā telpā šā likuma 10. pantā noteiktajā kārtībā iemitinātie laulātie vai radinieki, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku un kam ar viņu ir kopīga saimniecība.

Kopā ar īrnieku dzīvojošiem viņa ģimenes locekļiem ir tādas pašas tiesības un pienākumi kā īrniekam. Pilngadīgajiem ģimenes locekļiem kopā ar īrnieku ir solidāra mantiskā atbildība par īres līguma saistībām.

Ja personas vairs nav īrnieka ģimenes locekļi, bet turpina dzīvot īrnieka īrētajā dzīvojamā telpā, tām saglabājas tādi paši pienākumi un tiesības kā īrniekam un viņa ģimenes locekļiem.

Bez norādītajām personām šī likuma 9. panta 1.daļā par īrnieka ģimenes locekļiem atzīstami arī īrnieka (viņa »imenes locekļa) adoptētie un adoptētāji. Aizbildnība un aizgādnība nav pamats, lai aizbildņus vai aizgādņus atzītu par sava aizbilstamā vai aizgādnībā esošā ģimenes locekļiem, vai arī aizbildnībā vai aizgādnībā esošos par »imenes locekļiem saviem aizbildņiem vai aizgādņiem. Pēc aizbildnības vai aizgādības izbeigšanās aizbildnībā vai aizgādībā bijušajām personām dzīvokļa jautājums risināms “Par valsts un pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā” 13. panta 3. punkta kārtībā. Svainības attiecības nedod pamatu atzinumam, ka šādas personas varētu kļūt par īrnieka »imenes locekļiem. Nav nozīmes radniecības tuvuma pakāpei, kas dod pamatu radiniekus atzīt par īrnieka ģimenes locekļiem. Nepieciešams vienīgi, lai būtu ievēroti jaunu ģimenes locekļu iemitināšanas noteikumi un kārtība. Radniecības attiecības nodibina ar dzimšanas faktu reģistrāciju likumā paredzētā kārtībā.

Kopdzīve bez laulības slēgšanas nedod pamatu atzīt šādu personu par īrnieka ģimenes locekli. Īrnieka un viņa ģimenes locekļu tiesības un pienākumi, tai pašā laikā arī viņu solidārā atbildība, praktiski padara maznozīmīgu īrnieka ģimenes dalījumu īrnieka kategorijā un ģimenes locekļu kategorijā. Izīrētājam ir dota iespēja pēc savas izvēles piedzīt īres parādu no īrnieka vai jebkura viņa »imenes locekļa, un tādā pašā kārtībā prasīt arī citu saistību izpildi. ģimenes attiecību pārtraukšana (kopdzīves, kopīgas saimniecības pārtraukšana) nav par pamatu bijušā ģimenes locekļa izlikšanai no dzīvokļa šī iemesla dēļ. Izlikšana iespējama uz vispārējiem pamatiem šī likuma 29.pantā paredzēto pamatojumu dēļ.

Īrnieka tiesības iemitināt dzīvojamā telpā ģimenes locekļus un citas personas  (10.pants) Īrniekam likumos un citos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā ir tiesības iemitināt viņa īrētajā dzīvojamā telpā, ja tam piekrīt visi tajā dzīvojošie pilngadīgie ģimenes locekļi, savu laulāto, vecākus adoptētājus), darba nespējīgos vai nepilngadīgos brāļus, māsas un darba nespējīgos pilngadīgos bērnus, kuriem nav savas ģimenes.

Nepilngadīgo bērnu (arī adoptēto) iemitināšanai viņu vecāku īrētajā dzīvojamā telpā pārējo tajā dzīvojošo pilngadīgo ģimenes locekļu piekrišana nav vajadzīga.

Citu personu iemitināšanai īrētajā dzīvojamā telpā likumos un citos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nepieciešama visu tajā dzīvojošo pilngadīgo ģimenes locekļu, kā arī izīrētāja piekrišana. Personas, kas īrnieka dzīvojamā telpā iemitinājušās kā aizbildņi vai aizgādņi, bet nav īrnieka ģimenes locekļi, pastāvīgas tiesības uz šīs dzīvojamās telpas lietošanu neiegūst.

Jaunu ģimenes locekļu iemitināšana ir īrnieka tiesība, kas noteikta likumā, bet iemitināto jauno ģimenes locekļu pierakstīšanu dzīvojamā telpā regulē LR Ministru padomes 1993.gada 13.aprīļa lēmums Nr. 186, ar kuru apstiprināti iedzīvotāju pierakstīšanas un izrakstīšanas noteikumi Latvijas Republikā.

Šajos noteikumos paredzēta vienota pierakstīšanas (re»istrēšanas) kārtība visos īpašuma fondos.

Jaunu ģimenes locekļu iemitināšana nav saistīta ar dzīvojamās vai kopējās dzīvokļa platības apmēriem, jo likums “Par dzīvojamo telpu īri” neparedz dzīvojamās vai kopīgās (derīgās) platības normas vienam cilvēkam. Nepilngadīgo bērnu (arī adoptēto) iemitināšana pie vecākiem atkarīga tikai no vecāku gribas un tam nav izņēmumu. Šis noteikums attiecināms uz visiem dzīvokļu fondiem.

Likumā nav prasīta citu ģimenes locekļu rakstveida piekrišana. Tā var būt izteikta arī mutvārdos, vai arī klusējot - ar darbībām, kas dod pamatu atzinumam, ka piekrišana iemitināšanai tiek dota. Turpretī, lai personu pierakstītu īrētajā dzīvojamā telpā, nepieciešama rakstveida piekrišana no visiem pilngadīgajiem ģimenes locekļiem (pierakstīšanas noteikumu 10.3. punkts). Strīda gadījumā tiesai būs jāvadās no Civillikuma 1488. panta noteikumiem.

Personas, kas nevar būt ģimenes locekļi (nav radniecība), var iemitināt kā apakšīrniekus pēc apakšīres līguma noteikumiem vai arī kā pagaidu iemītniekus bez attiecīga līguma noslēgšanas, bet ar izīrētāja atļauju. Personas, kas ierodas uz laiku, pastāvīgas tiesības uz dzīvojamo telpu neiegūst arī tad, ja tās kā radinieki varētu kļūt ģimenes locekļi.

Atteikumu iemitināt dzivojamā telpā ģimenes locekli (atteikumu pierakstīt) valsts un pašvaldību fondā var pārsūdzēt tiesā, bet citu juridisko personu un fizisko personu (izīrētāju) atteikums ir galīgs un nav pārsūdzams.

Darbu izpildīja:                           Agnese Circene