Hipotekārās ķīlu zīmes

VENTSPILS AUGSTSKOLA

Pārvaldības un ekonomikas nodaļa

Referāts

VP darījumos

Hipotekārās ķīlu zīmes

                                              Ventspils Augstskolas

   P.3.3.1. kursa studenta

Pētera Strautmaņa

 

2000.gads

SATURS

 

Ievads……………………………………………………………………3

1.    Hipotekārās ķīlu zīmes būtība, raksturojums…………………….4

2.    Hipotekārās ķīlu zīmes nodrošinājums.………………………..….5

3.    Reālā situācija Latvijā…………………………………..………...…6

Secinājumi………………………………………………...…………...…8

Izmantotās literatūras un avotu saraksts………………….…………..9

 

 

IEVADS

Hipotekāro ķīlu zīmju emisiju un apgrozību regulē “Hipotekāro ķīlu zīmju likums”, likums “Par vērtspapīriem” un likumā “Par Vērtspapīru tirgus komisiju” noteiktajos gadījumos izdotie Vērtspapīru tirgus komisijas normatīvie akti.

Hipotekārās ķīlu zīmes ir viens no refinansēšanas avotiem kā iegūt naudas līdzekļus kredīta izsniegšanai pret hipotekāro ķīlu.

Latvijas apstākļiem svarīgākais hipotekārās kreditēšanas attīstības priekšnoteikums ir tai atbilstošu finansu resursu veidošana. Lai nodrošinātu piesaistīto līdzekļu drošību un panāktu to mērķtiecīgu izmantošanu, t.i., kapitalizāciju nekustamajā īpašumā, Ministru kabinets pieņēma speciālu hipotekārās kredītsistēmas veidošanas koncepciju. Saskaņā ar šo koncepciju tika sagatavots un Saeimā 1998.gada septembrī pieņēma Hipotekāro ķīlu zīmju likumu. Šis likums ir pakārtots investoru interešu aizsardzībai, jo tieši ieguldījumu drošība ir galvenais faktors, kas var veicināt procentu likmju samazinājumu hipotekārajiem kredītiem.

Būtiskākā Latvijas īpatnība, kas to atšķir no vairāku valstu sistēmām kā Vācija un Dānija, kuras hipotekārās kreditēšanas sistēmās par nozīmīgu finansu instrumentu izmanto hipotekārās ķīlu zīmes, ir tā, ka hipotekāro ķīlu zīmju emisijas tiesības ir nevis tikai specializētajām hipotēku bankām, bet jebkurai bankai, kas atbilst Hipotekāro ķīlu zīmju likumā noteiktajiem kritērijiem.

Saskaņā ar Hipotekāro ķīlu zīmju likumu bankām ir tiesības emitēt ķīlu zīmes pie šādiem noteikumiem:

• kapitāls ir ne mazāks par 8 miljoniem eiro (5 miljoni latu);
• ir atļautas visas finansu operācijas bez ierobežojumiem;
• ir iesniegti apstiprināti hipotekāro darījumu noteikumi;

·         Latvijas Banka ir akceptējusi ķīlu zīmju seguma reģistra vešanas noteikumus;

• ir nodrošināta reģistrā iekļautā seguma šķirta pārvaldīšana no citiem aktīviem.

Taču pašlaik ir radusies situācija, ka tikai viena banka ir saņēmusi atļauju no Latvijas bankas veikt sekojošas darbības un tā ir Latvijas Hipotēku un Zemes banka, kuras kapitāls 100 % pieder LR.

Hipotekārās ķīlu zīmes būtība, raksturojums

Hipotekārās ķīlu zīmes ir sevišķi parāda tipa vērtspapīri, kuru raksturīgākā iezīme ir tā, ka tie ir segti ar augstas kvalitātes hipotekārajiem aizdevumiem jeb hipotēkām. Tā kā aizdevums nevar būt lielāks par 60% no ieķīlājamā nekustamā īpašuma tirgus vērtības, aizņēmējam jābūt maksātspējīgam jau aizdevuma saņemšanas brīdī. Likums nosaka tik stingras prasības hipotekārajiem aizdevumiem, kas izmantojami ķīlu zīmju segumam, ka zaudējumi šādos kredītos praktiski nav iespējami. Nopērkot ķīlu zīmes, to turētājam nerodas tiešas prasījuma tiesības pret ieķīlātājiem, bet gan tikai pret banku. Visas hipotekārās kreditēšanas sistēmas drošību, tās atbilstību likuma prasībām uzrauga Latvijas Banka un Vērtspapīru tirgus komisija

Ķīlu zīmes tiek laistas apgrozībā un tiek tirgotas tikai dematerializētā formā. Tās ir reģistrētas Latvijas Centrālajā depozitārijā. Līdzīgā veidā tiek emitētas un apgrozās uzņēmumu akcijas un valsts parādzīmes. Darījumi ar vērtspapīriem notiek tikai ar tādu banku vai brokeru sabiedrību starpniecību, kas ir saņēmušas speciālu Vērtspapīru komisijas izdotu licenci. Ziņas par ķīlu zīmju piederību konkrētai personai ir tikai tajā bankā vai brokeru sabiedrībā, kura pircēja uzdevumā ir pirkusi vērtspapīrus.

Ķīlu zīmju cenas pamatu veido banka, veicot to sākotnējo izvietojumu (pārdodot tās Fondu biržā izsolē). Ķīlu zīmju tirgus cena veidojas to otrreizējā tirgū, kad sākotnējie ķīlu zīmju ieguvēji sāk pārdot ķīlu zīmes citiem pircējiem.

Ķīlu zīmēm vērtspapīru tirgū ir divu veidu cenas:

a) tīrā cena
b) faktiskā darījumu cena.

Tīrā cena tiek izmantota, lai raksturotu ķīlu zīmju tirgu, par šo cenu ķīlu zīmes tiek piedāvātas pircējiem un izteikts pieprasījums pēc tām. Tīrā cena tiek izteikta procentos no ķīlu zīmes nominālvērtības, kura ir Ls 100.

Faktiskā cena tiek izmantota norēķiniem par darījumiem ar ķīlu zīmēm. Abu cenu starpību veido uzkrātais ienākums, kura lielumu nosaka datums, kurā tiek veikts darījums. Tāpēc, pat ja tīrā cena ir stabila, faktiskā darījuma cena mainīsies laika gaitā.

Uzkrātais ienākums veidojas tāpēc, ka procenti tiek maksāti ķīlu zīmju apgrozības laikā un jo tuvāka ir procentu maksāšanas diena, jo vērtīgāka ir ķīlu zīme un cenā šī vērtība ir jāatspoguļo. Tā, maksājot ķīlu zīmes procentus 15.februārī, 14. un 16.februārī pirktās ķīlu zīmes būs ar dažādu vērtību: nopērkot tās 14.februārī jau pēc vienas dienas procentos tiktu saņemta konkrēta % summa, bet par 16.februārī pirkto ķīlu zīmi tāds pat ienākums jāgaida 6 mēneši. Tāpēc arī ķīlu zīmju cena šajās dienās būs atšķirīga tieši par šo % summu. Šī starpība atspoguļo uzkrātos ienākumu. Vispārējā veidā uzkrāto ienākumu nosaka, reizinot procentu maksājuma lielumu ar attiecību, ko nosaka, dalot dienu skaitu no iepriekšējas procentu maksājumu reizes līdz darījuma dienai ar dienu skaitu starp procentu maksājumu datumiem. Lai vienkāršotu aprēķinus un saskaņā ar starptautiskajiem standartiem uzkrātā ienākuma noteikšanai ir pieņemts, ka katrs kalendārais mēnesis ir 30 dienu garš un tas ir 1/12 daļa no 360 dienām gadā, laika periods no mēneša konkrētā datuma līdz nākošā mēneša tam pašam datumam tiek uzskatīts par 30 dienām.

Hipotekārās ķīlu zīmes nodrošinājums

Ievērojot to, ka bankas veic operācijas ar lielāku risku kā hipotekārai kreditēšanai, aktīviem, kas kalpo par nodrošinājumu hipotekārajām ķīlu zīmēm un ir iekļauti speciālā hipotekāro ķīlu zīmju seguma reģistrā, ir noteikts speciāls juridisks statuss (galvenokārt prasības, kas nodrošinātas ar hipotēkām). Saskaņā ar likumu ķīlu zīmju segumā var tikt iekļauti šādi aktīvi:

• hipotēkas, tajā skaitā ne mazāk par 80% no visiem segumā ietvertajiem aizdevumiem jābūt ar regulāriem, vienādiem maksājumiem;
• aizstājējsegums (nauda, valsts vērtspapīri), ne vairāk par 20% no apgrozībā esošo ķīlu zīmju apjoma;
• no bankas klientiem – hipotekāro kredītu ņēmējiem - pārņemtais īpašums (50% vērtībā no sākotnējā novērtējuma un ne ilgāk par 2 gadiem);
• segumnespējīgās hipotēkas.

Likums nosaka, ka aktīvu iekļaušana reģistrā (arī izslēgšana no reģistra) notiek saskaņā ar noteiktu, uzraudzības institūcijās akceptētu, procedūru. Uzraudzības funkcijas veic Vērtspapīru tirgus komisija un Latvijas Banka.

Ienākumi no šiem aktīviem vienmēr jāizmanto visupirms norēķiniem ar ķīlu zīmju turētājiem, bet ķīlu zīmju emitenta maksātnespējas un bankrota gadījumā tiek saglabātas investoru prioritārās tiesības uz ienākumiem no šiem aktīviem.

Ķīlu zīmju seguma reģistrs veic pamatfunkcijas ķīlu zīmju turētāju interešu aizsardzībai, jo ķīlu zīmju laišana apgrozībā iespējama tikai uz jau iegūto hipotēku pamata, kas kalpo ķīlu zīmju nodrošinājumam un šajā nolūkā iekļautas ķīlu zīmju seguma reģistrā.

Ķīlu zīmju seguma reģistra veidošanā paredzēti speciāli papildus noteikumi, kas būtiski paplašina sistēmas orientāciju uz noteiktu mērķi un elastību, vienlaicīgi nodrošinot pietiekošu investoru interešu aizsardzību.

Saglabājot pamatprincipu, ka ķīlu zīmes jānodrošina ar hipotēkām, blakus šīm hipotēkām segumam var izmantot arī naudu vai tai pielīdzinātus citus aktīvus, piem., valsts vai tās garantētos vērtspapīrus.

Ķīlu zīmju likums lielā mērā reglamentē hipotekāros aizdevumus, kas ir izmantojami ķīlu zīmju segumam. Likums nosaka, ka aizdevums nevar pārsniegt 60% no ķīlas vērtības. Šāda norma ir nepieciešama, lai paaugstinātu aizdevumu drošību.

Likums nosaka, ka bankai pirms hipotekārā aizdevuma piešķiršanas ir jāveic potenciālā aizņēmēja maksātspējas novērtējums.

Hipotekāro aizdevumu termiņiem ir jābūt iespējami garākiem. Lai veicinātu šīs pretrunas risinājumu, likumā paredzēta iespēja izmantot speciālu mehānismu, kas paredz divkārtēju aizdevuma pārjaunošanas iespēju. Ja aizdevuma termiņā ir atmaksāti 33% no aizdevuma summas, kā tas paredzēts līgumā, tad par atlikušo aizdevuma daļu tiek slēgts jauns līgums ar kredītprocentiem, kas atbilst jaunajiem apstākļiem.

Likums pieļauj emitēt izpērkamās un neizpērkamās ķīlu zīmes, ķīlu zīmes ar fiksēto un mainīgo augļu likmi, izsniegt kredītu naudā vai ķīlu zīmēs, vienlaicīgi ievērojot ķīlu zīmju seguma pamatnosacījumus.

Reālā situācija Latvijā

Latvijā ir izveidota likumu sistēma, kas nepieciešama hipotekārās kreditēšanas sistēmas darbībai. Tās pamatu veido:

• Civillikums;
• Zemesgrāmatu likums;
• Kredītiestāžu likums;
• Hipotekāro ķīlu zīmju likums;
• Civilprocesa likums.

Hipotekārās kreditēšanas darījumu tiesisko pamatu Latvijā veido atjaunotā 1937. gada Civillikuma un Zemesgrāmatu likuma normas. Šie likumi ir nevis veidoti valstiskās atjaunošanas periodā 90. gados, bet gan pārmantoti no pirmskara Latvijas perioda. Tāpēc Latvijā nav bijis problēmu, kas saistītas ar īpašuma tiesību izpratni uz nekustamo īpašumu, šo tiesību reģistrāciju, apgrūtinājumu, tajā skaitā hipotēku, nostiprināšanu, prasījumu piedziņu utt. Lielākā daļa nekustāmo īpašumu īpašnieku ir pārmantojuši īpašuma tiesības, bet pārējo īpašnieku īpašumtiesības veidojās privatizācijas gaitā.

Civillikums rada tiesisko pamatu visu būtiskāko ar hipotēkām saistīto jautājumu risināšanai. To praktiskajai realizācijai pakārtots Zemesgrāmatu likuma normas. Šis likums nosaka, ka zemesgrāmatās ieraksta nekustamos īpašumus un nostiprina ar tiem saistītās tiesības, pie tam ar tiesībām saprotot arī tiesību nodrošinājumu un aprobežojumus. Ierakstiem zemesgrāmatās ir publiska ticamība. Zemesgrāmatu nodaļas uzsāka darbu 1993.gadā un reģistrēto nekustamo īpašumu vienību skaits kopš tā laika ļoti strauji audzis.

Hipotekārā tirgus potenciālo lielumu var raksturot sekojoši. Latvijas zemes kopplatība ir 6,5 milj. ha. Uz 1999. gada sākumu zemes kadastrā bija reģistrēti 94% platības. 83% no zemes kadastrā reģistrētās zemes bija nostiprināta zemesgrāmatās. 56% no visām Latvijas ēkām ir reģistrētas zemesgrāmatās.

Latvijas dzīvojamais fonds 1998. gada beigās bija 53 milj. m², vidēji 21,5 m² uz vienu iedzīvotāju. Apmēram 31 milj. m² kopējās dzīvojamās platības nepieciešams kapitālais remonts. Līdz ar to dzīvojamā fonda atjaunošanai tuvākajos 5 gados nepieciešami 2,0 – 4,9 miljardi eiro (1,2 – 3,1 miljardi latu).

Visi nepieciešamie tiesiskie priekšnoteikumi, plašs tiesiski nostiprinātu nekustamo īpašumu apjoms, izveidojies nekustamā īpašuma tirgus un ļoti nelielais īpašumu apgrūtinājums ar hipotēkām rada pamatu hipotekārās kreditēšanas attīstībai. Tomēr hipotekārās kreditēšanas attīstība ir samērā lēna, sevišķi no hipotēku lieluma viedokļa.

Arī hipotekāro kredītu kopējais apjoms ir neliels - 1999.gada 31. martā hipotekāro aizdevumu kopapjoms Latvijā bija 52 miljoni eiro (33 miljoni latu), tajā skaitā Hipotēku bankā ap 6,5 miljoni eiro (4,2 miljoni latu) ar vidējo procentu likmi 14,4%.

Būtiskākie iemesli, kas kavē hipotekārās kreditēšanas attīstību Latvijā ir tradicionāli visām pārejas ekonomikas valstīm:

• ierobežots ilgtermiņa kredītresursu apjoms, kas ir iemesls augstajiem kredītprocentiem, un tādejādi vēl vairāk sašaurina kreditēšanas paplašināšanas iespējas;
• relatīvi zemā potenciālo hipotēku dibinātāju maksātspēja.

Visi šie priekšnoteikumi radīja pamatu Latvijā jauna VP tipa izveidi - hipotekārās ķīlu zīmes, tabulā nr.1 ir atspoguļota informācija par Hipotekāro ķīlu zīmju emisiju Latvijā, kā arī attēlā nr.1 emisijas apjoma daudzums pa datumiem.

Tabula nr. 1 “ Hipotekāro ķīlu zīmju emisija “

VP daudzums	Nominālvērtība (Ls)	Emisijas apjoms ( Ls )	Termiņš līdz dzēšanai		Sākuma datums	Dzēšanas datums	Augļu likme (%)
			dienas	grupa
10 000	100	1 000 000	436	2Y	15.02.99	15.02.02	8.5
30 000	100	3 000 000	982	3Y	15.05.00	15.08.03	8.0
10 000	100	1 000 000	1 532	5Y	15.05.00	15.02.05	8.5
30 000	100	3 000 000	2 443	10Y	15.08.00	15.08.07	7.5

3Y

2Y

5Y

10Y

Attēls nr.1 “ Hipotekāro ķīlu zīmju emisija “

Kā redzams Hipotekāro ķīlu zīmju emisija ir maza salīdzinot ar reāli nepieciešamo, taču jāņem vērā, ka pirmā emisija tika veikta tikai 1999.gada 15.februārī. Šī tipa VP ir vēl tikai attīstības stadijā un paredzams, ka emisijas apjomi ar laiku pieaugs.

SECINĀJUMI.

·         Hipotekāro ķīlu zīmju emisiju un apgrozību regulē “Hipotekāro ķīlu zīmju likums”, likums “Par vērtspapīriem” un likumā “Par Vērtspapīru tirgus komisiju” noteiktajos gadījumos izdotie Vērtspapīru tirgus komisijas normatīvie akti;

·         Hipotekārās ķīlu zīmes ir sevišķi parāda tipa vērtspapīri, kuru raksturīgākā iezīme ir tā, ka tie ir segti ar augstas kvalitātes hipotekārajiem aizdevumiem jeb hipotēkām;

·         Hipotekārās ķīlu zīmes ir viens no refinansēšanas avotiem kā iegūt naudas līdzekļus kredīta izsniegšanai pret hipotekāro ķīlu;

·         Būtiskākā Latvijas īpatnība, kas to atšķir no vairāku valstu sistēmām kā Vācija un Dānija, kuras hipotekārās kreditēšanas sistēmās par nozīmīgu finansu instrumentu izmanto hipotekārās ķīlu zīmes, ir tā, ka hipotekāro ķīlu zīmju emisijas tiesības ir nevis tikai specializētajām hipotēku bankām, bet jebkurai bankai, kas atbilst Hipotekāro ķīlu zīmju likumā noteiktajiem kritērijiem, taču pašlaik ir radusies situācija, ka tikai viena banka ir saņēmusi atļauju no Latvijas bankas veikt sekojošas darbības un tā ir Latvijas Hipotēku un Zemes banka, kuras kapitāls 100 % pieder LR;

·           Ķīlu zīmēm vērtspapīru tirgū ir divu veidu cenas – tīrā un faktiskā darījuma cena;

.

·           Tīrā cena tiek izmantota, lai raksturotu ķīlu zīmju tirgu, par šo cenu ķīlu zīmes tiek piedāvātas pircējiem un izteikts pieprasījums pēc tām. Tīrā cena tiek izteikta procentos no ķīlu zīmes nominālvērtības, kura ir Ls 100;

·         Faktiskā cena tiek izmantota norēķiniem par darījumiem ar ķīlu zīmēm. Abu cenu starpību veido uzkrātais ienākums, kura lielumu nosaka datums, kurā tiek veikts darījums. Tāpēc, pat ja tīrā cena ir stabila, faktiskā darījuma cena mainīsies laika gaitā;

·         Pašlaik Hipotekāro ķīlu zīmju emisija ir salīdzinoši maza ( kopējais emisijas apjoms divos gados ir 8 000 000 Ls ), taču jāņem vērā, ka pirmā emisija tika veikta tikai 1999.gada 15.februārī.

·         Hipotekāro ķīlu zīmju tirgus Latvijā vēl ir attīstības stadijā un paredzams, ka emisijas apjomi ar laiku pieaugs;

IZMANTOTĀS LITERATŪRAS UN AVOTU SARAKSTS.

·                    “ Hipotekāro ķīlu zīmju likums “;

·                    Likums “ Par VP “;

·                     www.vtk.gov.lv

·                     www.rfb.lv

·                     www.hipo.lv