Vispārīgi jautājumi par patērētāju tiesību problemātiku Latvijas tiesībās jau ir pētīti, tāpēc autore, ņemot vērā patērētāju tiesību aizsardzības arvien pieaugošo aktualitāti gan nacionālajā, gan starptautiskajā līmenī pēta patērētāju tiesību aizsardzības jautājumus konkrētā tirgus sfērā – darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.

Maģistra darba „Patērētāju tiesību tiesiskās aizsardzības problēmas” mērķis ir analizēt Latvijas Republikā spēkā esošajos normatīvajos tiesību aktos nostiprinātos patērētāju tiesību aizsardzības mehānismus un to iespējamo pielietošanu un efektivitāti darījumos ar nekustamajiem īpašumiem, kā arī noskaidrot notariālā apliecinājuma un publisko reģistru esošo un potenciālo ieguldījumu patērētāju tiesību aizsardzībā darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.

Darbs izstrādāts 2006.gadā, pamatojoties uz Latvijas Republikā spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, kas attiecas uz patērētāju tiesību aizsardzību.

Lai sasniegtu izvirzītos mērķus, autore darbu strukturē trijās nodaļās. Darba pirmajā nodaļā tiek aplūkoti vispārējie jautājumi par patērētāju tiesībām. Darba otrajā daļā autore analizē jautājumus par darījumiem ar nekustamo īpašumu. Darba trešajā daļā autore padziļināti analizē patērētāju tiesību aizsardzību darījumos ar nekustamo īpašumu, izceļot to lomu un nozīmību tagad un nākotnē.

Maģistra darba „Patērētāju tiesību tiesiskās aizsardzības problēmas” nozīme un praktiskā pielietojamība neapšaubāmi Latvijas tiesībās un sevišķi patērētāju tiesību aizsardzībā ļauj izteikt jaunas atziņas zinātniekiem, tā ļauj izmantot jaunas metodes patērētāju tiesību aizsardzībā, tādejādi palielinot patērētāju tiesību aizsardzības efektivitāti. Neapšaubāmi šis jautājums ir vēl tikai izpētes sākumstadijā, taču tā attīstība nākotnē ļauj uzlabot patērētāju tiesību aizsardzību un panākt maksimālu objektivitāti.

Аннотация

Общие вопросы о проблематике прав потребителей в праве Латвии уже изучались, поэтому автор, учитывая все возрастающую актуальность защиты прав потребителей, как на национальном уровне, так и на международном уровне, изучает вопросы защиты прав потребителей в конкретной сфере рынка – сделки с недвижимым имуществом.

Цель магистерской работы «Правовые проблемы защиты прав потребителей» – проанализировать закрепленные в Латвийских нормативных актах механизмы правовой защиты прав потребителей и их возможное применение и эффективность в сделках с недвижимым имуществом, а так же выяснить имеющийся и потенциальный вклад нотариального заверения и общественных регистров в защиту прав потребителей в сделках с недвижимым имуществом.

Работа магистра разработана на основе в силу вступившых нормативных аkтов Латвийской Республики, касающихся защиты прав потребителей.

Для достижения выдвинутых целей автор структурирует работу в трех частях. В первой части работы рассматриваются общие вопросы о правах потребителей. Во второй части работы автор анализирует вопросы о сделках с недвижимым имуществом. В третьей части работы автор усиленно анализирует защиту прав потребителей в сделках с недвижимым имуществом, подчеркивая их роль и значение сейчас и в будущем.

Значение и практическое применение магистерской работы «Правовые проблемы защиты прав потребителей» в Латвийском праве и особенно в защите прав потребителей, несомненно, позволяет сделать новые выводы, работа позволяет использовать новые методы в защите прав потребителей, увеличивая, таким образом, эффективность защиты прав потребителей. Несомненно, этот вопрос еще находится на начальной стадии исследования, но все же его развитие в будущем позволит улучшить защиту прав потребителей и достичь максимальной объективности.

Annotation

General questions regarding the problems pertaining to consumer rights in Latvia have already been researched. Therefore, the author of the project, taking the ever increasing relevance of the protection of consumer rights both at national and at European Union level, has chosen to research issues related to the protection of consumer rights in a particular market sector – that of transactions involving real estate.

The goal of this Master’s project is to analyse the mechanisms protecting consumer rights embedded in Latvian regulatory enactments and the possible application thereof and effectiveness in real estate transaction, as well as to ascertain the existing and potential contribution of notarial ratification and public registers in the protection of consumer rights in regard to real estate transactions. The project was conceived based on the legislation of the Republic of Latvia and other regulatory enactments that apply to the protection of consumer rights.

In order to achieve the designated goals, the project author has chosen to structure the project in three sections. In the first section of the project, the author takes a look at general questions regarding consumer rights. In the second section of the project, the author analyses issues pertaining to real estate transactions without subjecting these to any kind of particular analysis and comparison. In the third section of the project, the author takes a closer analytical look at real estate transaction, highlighting their role and significance both currently and in the future.

The significance of this Master’s project and its practical applicability will undoubtedly permit specialists in Latvian law to publish new findings in regard to Latvian legislation and especially the protection of consumer rights; it will facilitate the implementation of new methods in the protection of consumer rights, accordingly increasing the effectiveness of consumer rights protection. Without doubt, this issue is still in the initial stage of research; however, its development in the future will facilitate an improvement in the protection of consumer rights and the achievement of maximum objectivity.

SATURA RĀDĪTĀJS

Ievads

1.nodaļa. Patērētāju tiesību saturs

1.1.Patērētāju tiesību aizsardzību reglamentējošie normatīvie akti

1.2. Patērētāju tiesības, patērētāju tiesību aizsardzības priekšnoteikumi

1.3. pārkāpumi PATĒRĒTĀJUTIESĪBU SFĒRĀ

2.nodaļa. Pirkuma līgums kā darījums ar nekustamo īpašumu

2.1. Pirkuma līgums civiltiesiskajās attiecībās

2.2. Pirkuma līguma saturs un forma

2.3. Nekustamais īpašums kā pirkuma līguma priekšmets

2.4.Darījumu SPECIFIKA ar nekustamajiem īpašumiem

3.nodaļa. Patērētāju tiesību aizsardzība darījumos ar nekustamo īpašumu

3.1. Pirkuma līgumu izpilde un ar to saistītās problēmas

3.2.Patērētāju tiesību aizsardzībaS MEHĀNISMI

3.3.Notāru loma darījumos ar nekustamo īpašumu

3.3.1.Darījuma apliecināšana notariālā akta kārtībā

3.3.2.Notariālais apliecinājums kā patērētāju tiesību aizsardzības instruments

3.4.Zemesgrāmatas un notāra sadarbība patērētāju tiesību aizsardzībā

Nobeigums

IZMANTOTĀS LITERATŪRAS SaRAKSTS

IEVADS

Šodien gan Latvijā, gan visā pasaulē sabiedrisko attiecību sfērā tiek slēgti dažādi civiltiesiski darījumi, iegādātas dažādas preces, vērtības, sniegti un saņemtu dažādi pakalpojumi. Vairākums cilvēku ar noslēgto darījumu ir apmierināti, viņiem nav pretenziju pret iegūtu preci, vērtībā, saņemto pakalpojumu, bet praksē ar vien biežāk ir sastopami gadījumi, kad prece, vērtība, pakalpojums neatbilst vēlamajam rezultātam, tie kļūst praktiski neizmantojami, vai arī rada nelabvēlīgas sekas to ieguvējam.

Ikdienā, iegādājoties preces un izmantojot pakalpojumus, mēs visi esam patērētāji. Tādēļ katram no mums ir svarīgi zināt mūsu kā patērētāju tiesības, lai spētu izvairīties no problēmām iepērkoties, vai arī lai zinātu, kā pareizi rīkoties konflikta gadījumos.

Ņemot vērā augstāk minēto, var teikt, ka maģistra darba „Patērētāju tiesību tiesiskās aizsardzības problēmas” aktualitāte izpaužas apstāklī, ka ne visi Latvijas iedzīvotāji ir informēti, kādos gadījumos var runāt par patērētāju tiesību pārkāpumu un kādās iestādēs jāvēršas, ja ir noticis patērētāju tiesību pārkāpums, līdz ar to ir nepieciešams aktualizēt tāda civiltiesību institūta kā patērētāju tiesību tiesiskā aizsardzība problemātiku.

Patērētāju tiesību aizsardzība kopš 1992.gada 7.februāra Eiropas Savienības līguma (Māstrihtas) (turpmāk tekstā – Māstrihtas līgums) parakstīšanas ir nokļuvusi Eiropas Savienības uzmanības centrā kā tiesību joma, kas ir ļoti cieši saistīta ar kopējā tirgus izveidi un pastāvēšanu un būtiski ietekmē preču un pakalpojumu brīvu kustību. Kopš Māstrihtas līguma patērētāju tiesību aizsardzība ir iekļauta Eiropas Kopienas dibināšanas līguma 3. pantā kā viens no līdzekļiem Kopienas mērķu sasniegšanai, proti, Eiropas Savienībā ir vienota organizatoriska sistēma, ko nodrošina darbības konsekvenci un nepārtrauktību, lai sasniegtu tās mērķus, reizē respektējot un paplašinot acquis communautaire.[1] Patērētāju tiesību aizsardzība papildus uzsvērta arī Eiropas Kopienas dibināšanas līguma 153. (bijušais 129.a) pantā.

Maģistra darbam izvēlētais temats ir ļoti plašs, kas ietver sevī gan teorētisko, gan praktisko problemātiku un aptver ļoti plašu jautājumu loku, piemēram, patērētāju tiesību jēdzienu un nozīmi, patērētāju tiesību aizsardzību, patērētāju tiesību aizsardzības principus utt.

Ņemot vērā plašo sabiedrisko attiecību loku, ko regulē patērētāju tiesības, kā arī patērētāju tiesību aizsardzības arvien pieaugošo aktualitāti gan nacionālajā, gan starptautiskajā līmenī, autore maģistra darba tematu sašaurinās, galvenokārt analizējot patērētāju tiesību aizsardzības problemātiku konkrētā sabiedrisko attiecību un tirgus sfērā – darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.

Lai iekļautos maģistra darbam noteiktajā apjomā, diplomdarbā tiks analizēti tādi jautājumi kā patērētāju tiesības, atspoguļojot un analizējot patērētāju tiesību aizsardzību reglamentējošos normatīvos aktus, patērētāju tiesību saturu un to aizsardzības priekšnoteikumus, kā arī iespējamos pārkāpumus patērētāju sfērā.

Īpaša uzmanība maģistra darbā tiks veltīta jautājumam par pirkuma līgumu kā darījumam ar nekustamo īpašumu, atklājot pirkuma līguma lomu civiltiesiskajās attiecībās, tā saturu un formu, uzsverot nekustamā īpašuma kā pirkuma līguma priekšmeta specifiku un darījumu specifiku ar nekustamajiem īpašumiem.

Lai atspoguļotu problēmas, kas saistītas ar patērētāju tiesību aizsardzību darījumos ar nekustamo īpašumu, autore atspoguļos ar pirkuma līguma izpildi saistītās problēmas, patērētāju tiesību aizsardzības mehānismus šajā jomā, notāru lomu darījumos ar nekustamo īpašumu, kā arī zemesgrāmatas un notāra sadarbību patērētāju tiesību aizsardzībā.

Maģistra darba mērķis ir atklāt patērētāju tiesību tiesiskās aizsardzības tieši darījumos ar nekustamo īpašumu institūta lielo nozīmi sabiedriskajā un valstiskajā nozīmē, atklājot nepieciešamību veidot elastīgu un efektīvu tiesisko regulējumu attiecīgajā nozarē un atspoguļot Latvijas Republikā spēkā esošajos normatīvajos aktos nostiprinātos patērētāju tiesību aizsardzības mehānismus un to iespējamo pielietošanu un efektivitāti darījumos ar nekustamajiem īpašumiem, kā arī noskaidrot notariālā apliecinājuma un publisko reģistru esošo un potenciālo ieguldījumu patērētāju tiesību aizsardzībā darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.

Darbs izstrādāts, pamatojoties uz Latvijas Republikā spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, kas attiecas uz patērētāju tiesību aizsardzību.

Sakarā ar augstāk minēto, autore maģistra darbam izvirzītā mērķa sasniegšanai plāno veikt sekojošus uzdevumus:

1) atspoguļot patērētāju tiesību aizsardzību reglamentējošo normatīvo bāzi Latvijas Republikā, kā arī starptautisko tiesību normu ietekmi šajā jomā;

2) analizēt patērētāju prasījuma pieteikšanas secību pārkāpumu gadījumos un patērētāju tiesību aizsardzības priekšnoteikumus;

3) atklāt pirkuma līguma kā darījuma ar nekustamo īpašumu būtību patērētāju tiesību aizsardzības jomā;

4) analizēt apkopoto informāciju ar mērķi atklāt būtiskākos patērētāju tiesību aizsardzības pārkāpumus darījumos ar nekustamo īpašumu;

5) atspoguļot notāru un zemesgrāmatu lomu patērētāju tiesību aizsardzībai darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.

Lai sasniegtu maģistra darbam „Patērētāju tiesību tiesiskās aizsardzības problēmas” izvirzīto mērķi un izpildītu noteiktos uzdevumus, autore izmantos tādas zinātniski pētnieciskās metodes kā informācijas un zinātniskās un juridiskās literatūras, normatīvo aktu, atsevišķu autoru viedokļu, prakses materiālu vākšanas, apkopošanas, analīzes, sintēzes, vēsturiski izzinošo, salīdzinošo, indukcijas un interpretācijas metodes.

1.nodaļa

PATĒRĒTĀJU TIESĪBU SATURS

Ikviena jautājuma izpētei nepieciešams apzināt pamatjēdzienus un to nozīmi, kā arī no tiesību viedokļa būtiski ir orientēties konkrēto jautājumu reglamentējošajos normatīvajos aktos.

Ņemot vērā augstāk minēto, autore šajā maģistra darba nodaļā analizēs, kādi normatīvie akti reglamentē patērētāju tiesību aizsardzības jomu, kā arī atklās ko tiesībās saprot ar patērētāju tiesībām, kādi ir to aizsardzības priekšnoteikumi un iespējamos pārkāpumus patērētāju tiesību sfērā.

1.1.Patērētāju tiesību aizsardzību reglamentējošie normatīvie akti

Patērētāju aizsardzības politika kā individuāla Eiropas Savienības politika tika definēta tikai 1992.gada 7.februārī parakstītajā Eiropas Savienības līgumā jeb Māstrihtas līgumā[2], kas reglamentē patērētāju tiesību aizsardzības institūta pamatprincipus un mehānismus. Tomēr šīs politikas darbības un kontroles pamatprincipi un mehānismi Eiropas Kopienā attīstījās jau pirms vairākām desmitgadēm.

Patērētāju aizsardzības politikas pirmsākumi Latvijā meklējami jau 1992.gadā, kad tika pieņemts likums "Par patērētāju tiesību aizsardzību", bet tajā ietvertās normas bija nesaderīgas ar Eiropas Savienības patērētāju tiesību aizsardzības pamatprincipiem. Lielākā daļa Eiropas Savienības direktīvās noteikto normu patērētāju aizsardzības nozarē iestrādātas jaunajā Patērētāju tiesību aizsardzības likumā, kas Latvijas Republikas Saeimā tika pieņemts 1999.gadā, kurā ir ieviesta lielākā daļa Eiropas Savienības acquis direktīvu patērētāju un veselības aizsardzības jomā.

Bet kā galvenais stratēģiskais dokuments šajā nozarē ir minams valdības - Latvijas Republikas Ministru kabineta 1995.gadā pieņemtā Patērētāju interešu aizsardzības programma, kas darbojas kā Kvalitātes nodrošināšanas nacionālās programmas apakšprogramma.[3]

Taču stājoties spēkā jaunajam Patērētāju tiesību aizsardzības likumam, Latvijas Republikas valdībai bija jāizvirza attiecīgi darbības virzienu, tāpēc tika izstrādāta jauna patērētāju tiesību aizsardzības programma. Proti, ar Latvijas Republikas Ministru kabineta 2005.gada 27.aprīļa rīkojumu Nr.274 „Par Patērētāju tiesību aizsardzības programmu 2005.-2007.gadam”. Šī Patērētāju tiesību aizsardzības programmas izstrādāta, lai sekmētu Patērētāju tiesību aizsardzības politikas pamatnostādnes, kas apstiprinātas ar Latvijas Republiaks Ministru kabineta 2004.gada 14.oktbra rīkojumu Nr.754 „Par Patērētāju tiesību aizsardzības politikas pamatnostādnēm”, formulējot patērētāju tiesību aizsardzības politikas mērķu sasniegšanu. Patērētāju tiesību aizsardzības programmas īstenošana ļaus ievērojami uzlabot patērētāju tiesību aizsardzību Latvijā.[4]

Saskaņā ar Eiropas Savienības politiku, kas paredz izveidot institūciju, kura efektīvi pārstāvētu patērētāju intereses, Latvijā 1998.gadā tika izveidots Patērētāju tiesību aizsardzības centrs. Tā darbība reglamentēta ar Patērētāju tiesību aizsardzības likumu un Latvijas Republikas Ministru kabineta 2006.gada 1.augusta noteikumiem Nr.632 „Patērētāju tiesību aizsardzības centra nolikums”, kas savukārt izdoti, pamatojoties uz Valsts pārvaldes iekārtas likuma 16.panta pirmo daļu. Ar šiem Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumiem par spēku zaudējušiem tika atzīti Latvijas Republikas Ministru kabineta 2004.gada 26.oktobra noteikumi Nr.889 „Patērētāju tiesību aizsardzības centra nolikums”. Līdz tam Patērētāju tiesību centra darbību reglamentēja Latvijas Republikas Ministru kabineta 1999.gada 20.jūlija noteikumi Nr.261 „Patērētāju tiesību aizsardzības centra nolikums” un Latvijas Republikas Ministru kabineta 1998.gada 17.marta noteikumi Nr.90 „Patērētāju tiesību aizsardzības centra nolikums”.

Latvijā patērētāju tiesību aizsardzības jomā ir izstrādāta ļoti plaša normatīvā bāze. Patērētāju tiesību aizsardzību reglamentējošajos normatīvajos aktos ir noteikts ievērojams skaits tiesību un pienākumu gan no patērētāju, gan no pārdevēju puses, jo katram ir ne tikai tiesības, bet arī pienākumi. Kā galvenos normatīvos aktus patērētāju tiesību aizsardzībā Latvijas Republikā var minēt:

1. Latvijas Republikas Saeimas 1999.gada 18.martā pieņemto Patērētāju tiesību aizsardzības likumu;

2. Latvijas Republikas Saeimas 1999.gada 20.decembrī pieņemto Reklāmas likumu;

3. Latvijas Republikas Saeimas 1996.gada 8.augustā pieņemto likumu "Par atbilstības novērtēšanu”;

4. Latvijas Republikas Saeimas 2004.gada 7.aprīlī pieņemto Preču un pakalpojumu drošuma likumu;

5. Latvijas Republikas Saeimas 2000.gada 20.jūnijā pieņemto likumu "Par atbildību par preces un pakalpojuma trūkumiem”;

6. Latvijas Republikas Ministru kabineta 2006.gada 1.augusta noteikumus Nr.631 "Kārtība, kādā piesakāms patērētāja prasījums par līguma noteikumiem neatbilstošu preci vai pakalpojumu";

7. Latvijas Republikas Ministru kabineta 1999.gada 18.maija noteikumus Nr.178 "Kārtība, kādā norādāmas preču un pakalpojumu cenas";

Taču augstāk minētais normatīvo aktu uzskaitījums nav izsmeļošs, jo ir vēl daudzi citi specializētie Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumi, piemēram, par rotaļlietu drošību, par tekstilizstrādājumiem, elektroprecēm, medikamentiem, sadzīves precēm u.c.

Bez Latvijas Republikas likumdevēja un valdības izdotajiem normatīvajiem aktiem Latvijai ir saistoši arī daudzi starptautisko tiesību un Eiropas tiesību normatīvie akti, kas ir ratificēti ar attiecīgiem Latvijas Republikas Saeimas pieņemtiem likumiem, piemēram:

1) Eiropas Savienības līgums parakstīts 1992.gada 7.februārī Māstrihtā;

2) Eiropas Kopienas Padomes 1985.gada 20.decembra Direktīva 85/577/EEK par patērētāja aizsardzību attiecībā uz līgumiem, kas noslēgti ārpus uzņēmuma telpām;

3) Eiropas Kopienas Padomes 1986.gada 22.decembra Direktīva 87/102/EEK par dalībvalstu normatīvo un administratīvo aktu tuvināšanu attiecībā uz patēriņa kredītu;

4) Eiropas Kopienas Padomes 1985.gada 25.jūlija Direktīva 85/374/EEK par dalībvalstu normatīvo un administratīvo aktu tuvināšanu attiecībā uz atbildību par produktiem ar trūkumiem;

5) Eiropas Kopienas Padomes 1983.gada 5.aprīļa Direktīva 93/13/EEK par negodīgiem noteikumiem patērētāju līgumos;

6) Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 1994.gada 26.oktobra Direktīva 94/47EEK par pircēju aizsardzību attiecībā uz dažādiem aspektiem līgumos, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot nekustamo īpašumu;

7) Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 1997.gada 20.maija Direktīva 97/7/EK par patērētāju aizsardzību saistībā ar distances līgumiem;

8) Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 1998.gada 19.maija Direktīva 98/27EK par aizliegumiem saistībā ar patērētāju interešu aizsardzību;

9) Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 1999.gada 25.maija Direktīva 1999/44/EK par dažiem patēriņa preču pārdošanas aspektiem un saistītajām garantijām;

10) Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 2002.gada 23.septembra Direktīva 2002/65/EK par patēriņu finanšu pakalpojumu tālāk pārdošanu un grozījumiem Padomes direktīvā 90/619/EKK un direktīvās 97/7/EK un 98/27/EK.

Tomēr tie nav visi starptautiskie normatīvie akti, kas ir saistoši Latvijas Republikai. Autore minēja galvenos normatīvos aktus, kas vairāk attiecas uz maģistra darba tematu. Izvēle šim uzskaitījumam ir galvenokārt apstāklis, ka minēto direktīvu normas ir iestrādātas Patērētāju tiesību aizsardzības likumā.

Patērētāju tiesību aizsardzības likuma mērķis ir nodrošināt patērētājam iespēju īstenot un aizsargāt savas likumīgās tiesības, slēdzot līgumu ar ražotāju, pārdevēju vai pakalpojuma sniedzēju[5]. Sakarā ar to nepieciešams noskaidrot, kādos gadījumos var runāt par patērētāju tiesību pārkāpumu un kādas tiesības ir patērētājiem tiesību pārkāpuma gadījumā. Autore uzskata, ka šis ir maģistra darba galvenais uzdevums.

1.2. Patērētāju tiesības, patērētāju tiesību aizsardzības priekšnoteikumi

Patērētāju tiesību aizsardzības populārākie tiesiskie līdzekļi, kas iekļauti gan Latvijas Republikas Saeimas izdotajā Patērētāju tiesību aizsardzības likumā, gan uzsvērti vairākās Eiropas Savienības direktīvās un tiek piemēroti visās Eiropas Savienības valstīs, ir:

1) pienākums sniegt patērētājam informāciju par līguma priekšmetu, noteikumiem un patērētāja specifiskajām tiesībām;

2) rakstiskas formas ievērošanas prasība;

3) atteikuma tiesības no līguma pēc līguma noslēgšanas;

4) speciālās patērētāja tiesības, ja viņam pārdota nepienācīgas kvalitātes prece vai sniegts nekvalitatīvs pakalpojums.^[6]

Taču, neraugoties uz šādu patērētāju tiesību aizsardzības līdzekļu dažādību ne tikai Latvijā, bet arī citās Eiropas Savienības valstīs, nākas konstatēt, ka patērētāju tiesību aizsardzības sistēma ne vienmēr darbojas pietiekami efektīvi.[7] Patērētāju tiesību aizsardzības realizācija ir ļoti atkarīga no tā, cik informēts par savām tiesībām ir patērētājs. Informācijas sniegšanas pienākums nozīmē, ka piegādātājam ir jāinformē patērētāju par viņa tiesībām, kas praksē ne vienmēr darbojas un tiek ievērots. Patērētājs ir viena no tām indivīdu grupām, attiecībā uz kuru praksē ļoti postoši iedarbojas pieņēmums, ka katrs pilsonis zina savas tiesības un pienākumus un tāpēc nevar atsaukties uz likuma nezināšanu.[8] Mūsdienu ekonomikas un tiesību straujās attīstības laikmetā patērētāja spēju orientēties un zināt savas tiesības samazina tiesību aktu ārkārtīgi lielais daudzums un nepārtrauktās izmaiņas, kas tajos tiek veiktas.

Otra problēma patērētāju tiesību aizsardzībā ir indivīda nespēja viņam piedāvāto informāciju par viņa tiesībām apzināties un izprast. Patērētājs, bieži pat neizlasot, paraksta viņam piedāvāto rakstveida līgumu, kas, iespējams, satur viņam adresētu informāciju par viņa tiesību aizsardzības līdzekļiem, bet tik un tā nenonāk līdz patērētājam, jo netiek izlasīta. Sevišķi problemātiski un patērētājam nedraudzīgi ir tipveida līgumi, kas sastādīti tā, ka tos atliek tikai parakstīt. Darījuma rakstveida forma līdz ar to ne vienmēr ir spējīga nodrošināt, ka līguma puses ir iepazinušās ar līguma tekstu un tām ir skaidri savstarpējie pienākumi un tiesības.

Autore uzskata, ka šo problēmu novēršanai, viens no efektīvākajiem instrumentiem būtu sabiedrības informēšana par to, ka to kā patērētāju aizsargā patērētāju tiesības jau skolā sākot izskaidrot šo tiesību būtību un ieaudzinot, ka ir jāizlasa jebkurš dokuments, ko patērētājs paraksta.

1.3.Pārkāpumi patērētāja tiesību sfērā

Patērētāju tiesību aizsardzībā svarīgs jautājums ir novērst patērētāju aizsardzību tiesību pārkāpumus, tāpēc šajā apakšnodaļā aplūkosim sīkāk jautājumu par iespējamiem pārkāpumiem patērētāju tiesību sfērā.

Patērētāju tiesības ir pārkāptas, ja:

1) iegādājoties preci vai saņemot pakalpojumu, nav ievērota patērētāja izvēles brīvība un viņa izteiktā griba;

2) nav ievērots līgumslēdzēju pušu vienlīdzības princips un līguma noteikumi ir netaisnīgi;

3) nav nodrošināta iespēja saņemt vispusīgu un pilnīgu informāciju par preci vai pakalpojumu;

4) patērētājam pārdota nepienācīgas kvalitātes vai nedroša prece vai sniegts nepienācīgas kvalitātes pakalpojums;

5) samaksa par pirkumu un svars vai mērs nav noteikti pareizi, kā arī nav nodrošināta iespēja pārliecināties par to;

6) līgumsaistības nav pienācīgi izpildītas;

7) patērētājam nav dota iespēja realizēt atteikuma tiesības, noslēgta līguma atcelšanas, noslēgta līguma nosacījumu grozīšanas vai citas likumīgās vai līgumiskās tiesības[9].

Visbiežāk tomēr tiek uzskatīts, ka patērētāju tiesības ir pārkāptas tad, ja ir iegādāta nepienācīgas kvalitātes prece vai saņemts nepienācīgas kvalitātes pakalpojums.

Saskaņā ar Patērētāju tiesību aizsardzības likuma normām ražotāja, pārdevēja vai pakalpojuma sniedzēja pienākums ir nodrošināt preces vai pakalpojuma pienācīgu kvalitāti. Ražotājs, pārdevējs vai pakalpojuma sniedzējs ir atbildīgs par nepienācīgas kvalitātes preces pārdošanu vai pakalpojuma sniegšanu, kaut arī līgumā tas nav tieši norādīts. Precei un pakalpojumam jāatbilst arī ražotāja, pārdevēja vai pakalpojuma sniedzēja informācijai par šo preci vai pakalpojumu.

Viens no būtiskiem patērētāju tiesību pārkāpumiem ir preces kvalitātes jautājums.

Var gadīties, ka pēc preces iegādes vai vēlāk, preci lietojot, patērētājs konstatē defektus, kurus neievēro vai kurus nebija iespējams ievērot preces pirkšanas brīdī. Tie ir tā saucamie slēptie defekti, turklāt par to esamību nav brīdinājis arī pārdevējs. Tādā gadījumā var uzskatīt, ka precei nav pienācīga kvalitāte[10].

Prece uzskatāma par nepienācīgas kvalitātes preci, ja:

1. tā neatbilst normatīvo aktu vai normatīvtehnisko dokumentu prasībām un līguma noteikumiem, bet, ja tādu nav, — parasti izvirzāmām prasībām;

2. tā nav derīga mērķiem, kādi paredzēti normatīvtehniskajos dokumentos vai tehniskajā pasē, bet, ja tādu nav, — mērķiem, kādiem tāda paša nosaukuma un apraksta preces parasti tiek izmantotas;

3. tā nav derīga mērķiem, kuriem patērētājs izvēlējies preci un par kuriem tas tieši vai netieši paziņojis pārdevējam, slēdzot līgumu, izņemot gadījumus, kad pārdevējs pārdošanas laikā nevarēja saprast šādus speciālus mērķus un patērētājam nebija pamatota iemesla paļauties uz pārdevēja kompetenci un spriedumu;

4. tā neatbilst īpašībām vai tās komplektācija neatbilst tai komplektācijai, kādas līguma slēgšanas vai piedāvājuma izteikšanas laikā pārdevējs uzrādījis ar preču paraugiem vai modeļiem;

5. tā nav iesaiņota, bet iesaiņojums ir nepieciešams, lai pasargātu preci no bojājumiem vai bojāšanās (piemēram, pircējs iegādājies mēbeļu komplektu un vienojies ar pārdevēju par tā piegādi, bet daļa piegādātā komplekta elementu nav iesaiņoti, kaut gan tradicionāli iesaiņojumam ir jābūt);

6. par to sniegta maldinoša, nepatiesa, nepilnīga vai neskaidra (nesalasāma) informācija vai tā nav sniegta vispār un tāpēc preci nav iespējams lietot paredzētajam nolūkam vai arī tā rada vai var radīt apdraudējumu patērētāja mantai, veselībai, dzīvībai vai videi (piemēram, atverot iesaiņojumu, tajā neatrodas lietošanas pamācība, lietošanas pamācību neiedod arī pārdevējs, vai arī lietošanas pamācība ir, bet tikai svešvalodā);

7. tā ir viltota[11].

Saskaņā ar Patērētāju tiesību aizsardzības likuma 29.pantu, ja nopirktajai precei ir defekti, pārdevējam var izvirzīt vienu no šādām prasībām:

1. samazināt preces cenu;

2. bez atlīdzības novērst preces defektus vai atlīdzināt preces defektu novēršanas izdevumus;

3. apmainīt preci pret pienācīgas kvalitātes tādu pašu vai līdzvērtīgu preci;

4. atcelt pirkuma līgumu un atmaksāt par preci samaksāto naudas summu.

Šīs prasības var izvirzīt arī tad, ja preces uzstādīšanu veicis pārdevējs vai trešā persona saskaņā ar līgumu, kas noslēgts ar pārdevēju un šīs uzstādīšanas rezultātā prece ir kļuvusi par nepienācīgas kvalitātes preci.

Ja preces defekts ir maznozīmīgs, pircējs nevar izvirzīt pārdevējam šādas prasības:

1. atcelt līgumu un saņemt atpakaļ par preci samaksāto naudu;

2. apmainīt preci pret tādu pašu vai līdzvērtīgu preci, izņemot gadījumu, kad prece vispār nav bijusi lietošanā.

Piemēram, izsaiņojot televizoru, tiek konstatēts, ka tam ir ieskrāpēts korpuss. Skaidrs, ka šis defekts nevar būtiski ietekmēt iespēju televizoru izmantot. Bet, ja pircējs vēlas to apmainīt, tad televizoru nekādā gadījumā nedrīkst uzstādīt un darbināt[12]. Tāpat jārīkojas, ja, piemēram, uzņēmums ir saņēmis kādu ražošanas iekārtu, kurai ir saskrāpēta virsma. Arī tad, ja vēlas to apmainīt, nedrīkst to sākt darbināt.

Ja par preces iegādi pircējs ir noslēdzis kreditēšanas (līzinga) līgumu ar pārdevēju vai citu kredīta devēju, ar kuru pārdevējs sadarbojas uz līguma vai citādas vienošanās pamata, tad arī šajā gadījumā pircējam nav jāsamierinās ar nekvalitatīvu preci, kas nodota viņa lietošanā. Pircējs droši var prasīt, lai kreditēšanas līgumu atceļ. Ja līgumu atceļ tādēļ, ka prece ir nekvalitatīva, kredīta devējam vai pārdevējam ir jāatmaksā visa naudas summa, ko pircējs ir samaksājis līdz līguma atcelšanas brīdim, t.i., pirmā iemaksa, kredīta pamatsummas atmaksa un samaksāto procentu summa. Pircējs nevar prasīt, lai kredīta devējs viņam atmaksā soda naudu, ko viņš līdz līguma atcelšanas brīdim ir samaksājis par līgumsaistību nepienācīgu izpildīšanu. Kredīta devējs, savukārt, nevar prasīt, lai pircējs samaksātu līgumsodu un atlīdzinātu zaudējumus, kas tam radušies sakarā ar līguma atcelšanu. Prece ir jāatdod pārdevējam[13].

Patērētāju tiesību aizsardzības likumdošanā nav noteikts, ka pircējs var pieteikt pārdevējam prasību par nopirkto preci, ja tai nav defektu, vai vienkārši to atdot atpakaļ, saņemot samaksāto naudu, izņemot gadījumus:

1) ja prece būs iegādāta ārpus uzņēmuma pastāvīgās tirdzniecības vietas vai pakalpojums saņemts ārpus pastāvīgās pakalpojumu sniegšanas vietas, t.i., ja pārdevējs ir piegādājis preces vai pakalpojuma sniedzējs sniedzis pakalpojumu pēc savas iniciatīvas vai pēc pircēja nepārprotami izteikta lūguma, apmeklējot viņu mājās, darbā vai kādā citā vietā;

2) ja par preces iegādi vai pakalpojuma saņemšanu ar pārdevēju vai pakalpojuma sniedzēju pircējs ir vienojies, izmantojot piedāvājumu ar tipveida vēstules, kataloga, presē publicētas reklāmas, kurai pievienots pasūtījuma kupons, telefona, interneta, elektroniskā pasta, televīzijas, radio un citu informācijas nosūtīšanas vai pārraidīšanas līdzekļu starpniecību.

Tikai šajos gadījumos pircējam ir atteikuma tiesības – tiesības noteiktā termiņā bez defektu konstatēšanas vienpusīgi atkāpties no līguma, t.i., atteikt pasūtījumu, nemaksājot līgumsoda procentus vai zaudējuma atlīdzību. Lai realizētu atteikuma tiesības, nedrīkst preci sākt lietot, jo šajā laikā patērētājs ir atbildīgs par preces kvalitātes un drošuma saglabāšanu.

Atteikuma tiesības no līguma atsevišķos gadījumos ir viens no līdzekļiem, kā patērētājam tiek dota iespēja jau pēc līguma noslēgšanas noteiktā termiņā, mierīgi apdomājot noslēgto līgumu, vēlreiz vai varbūt tikai pirmo reizi iepazīties ar līguma noteikumiem, konsultēties ar speciālistu un pēc tam atkārtoti izteikt savu gribu atstāt līgumu spēkā vai atteikties no tā.

Patērētāju tiesību aizsardzības likums atteikuma tiesības paredz trīs gadījumos, lai atkāptos no 1) līguma, kas noslēgts ārpus uzņēmuma pastāvīgās tirdzniecības vai pakalpojumu sniegšanas vietas; 2) distances līguma; 3) līguma par dzīvošanai paredzētas ēkas vai ēkas daļas lietošanas tiesību iegūšanu uz laiku. Praksē nākas konstatēt, ka arī atteikuma tiesības no līguma bieži vien nesniedz pietiekami efektīvu rezultātu patērētāju tiesību aizsardzībā, jo tieši tāpat kā pārējie patērētāju tiesību aizsardzības līdzekļi ir atkarīgi no patērētāja informētības par šādu tiesību pastāvēšanu.

Visos pārējos gadījumos, ja nopirktā prece patērētājam neder pēc izmēra, krāsas vai citu tamlīdzīgu iemeslu dēļ, bet tai nav defektu vai bojājumu, pircējs nevar pieprasīt no pārdevēja to apmainīt pret citu preci. Preces apmaiņa šajā gadījumā ir atkarīga tikai no pārdevēja pretimnākšanas un labas gribas. Daudzi pārdevēji izrāda sapratni un brīvprātīgi piedāvā preces apmaiņas iespējas. Par šādu iespēju pārdevēji var informēt rakstveidā, izliekot veikalā vai tirdzniecības vietā paziņojumu.

Paziņojums „Preces apmaina nedēļas laikā” nozīmē tikai to, ka minētajā termiņā pircējs var apmainīt preci pret citu tādu pašu preci, turklāt par to pašu cenu. Bet tas nenozīmē, ka pārdevējs apņemas pieņemt atpakaļ nopirkto preci, atmaksājot par to saņemto naudu, tomēr pircējs var vienoties ar pārdevēju arī par naudas atmaksu. Šāds paziņojums nedod tiesības pārdevējam nepieņemt pretenzijas par konstatētajiem preces defektiem. Naudas atmaksāšanu tāpat kā preces apmaiņu, nevar pieprasīt, ja prece ir kvalitatīva un vienkārši pircējam nepatīk.

Ja tiek pieļauta iespēja, ka preci, kuru pircējs vēlas nopirkt, nāksies apmainīt, piemēram, pircējs nav pārliecināts, vai izvēlēts pareizais izmērs, bet nav iespējams pielaikot, un veikalā vai tirdzniecības vietā nav paziņojuma, ka pārdevējs apņemas preci apmainīt, jāmēģina pirms pirkuma izdarīšanas vienoties ar pārdevēju, ka nepieciešamības gadījumā preci apmainīs pret citu preci vai arī pieņems to atpakaļ un atmaksās naudu. Lielākas drošības labad vienošanos ar pārdevēju vajadzētu uzrakstīt uz kases čeka un parakstīt[14].

Ikdienā bieži sastopami arī tādi gadījumi un konfliktsituācijas, kad pārdevējs ir tiesīgs noraidīt pretenzijas par preces defektiem. Tie ir:

· ja pārdevējs pirms preces pārdošanas ir pateicis, ka precei ir defekti un norādījis tos, bet neskatoties uz to, pircējs ir preci iegādājies;

· ja iegādāta lietota mazvērtīga prece, kurai nav dota garantija;

· ja iegādātā prece ir nolietota.

Par to, ka pircējs piekritis iegādāties preci ar defektiem, liecina pārdevēja atzīme par preces nepienācīgu kvalitāti uz kases čeka. Ja šādas atzīmes uz čeka nav, tad pārdevējs nevar atteikties pieņemt pretenziju par preces defektiem, atsaucoties uz to, ka, piemēram, brīdinājums par preces nepienācīgu kvalitāti bijis novietots veikalā vai tirdzniecības vietā. Arī preces cenas pazemināšana vai izpārdošana nav brīdinājums par preču nepienācīgu kvalitāti, un patērētājam ir tiesības pieteikt pretenzijas par konstatētajiem preces defektiem arī tad, ja uz čeka ir atzīme par cenas pazemināšanu, nocenošanu vai ir norādīts, ka izpārdošanā nopirktās preces atpakaļ nepieņem un nemaina. Brīdinājums par preces nemainīšanu ir spēkā tikai tad, ja precei tiešām nav defektu, bet pircējs to vēlas nodot atpakaļ vai apmainīt. Prasības pārdevējam var izvirzīt arī tad, ja preces uzstādīšanu pēc tās iegādes veicis pārdevējs vai saskaņā ar līgumu, kas noslēgts ar pārdevēju, kāda trešā persona un šīs uzstādīšanas rezultātā prece ir kļuvusi par nepienācīgas kvalitātes preci[15].

Patērētāju tiesību aizsardzības likuma 4.panta otrajā daļā ir noteikts, ka pirms preces iegādes pārdevējam ir jādod pircējam iespēja novērtēt izvēlētās preces derīgumu un atbilstību. Izmantojot šīs savas tiesības, pircējam ir retāk jāpārdzīvo vilšanās tādēļ, ka nopirktā prece ir nepiemērota, bet to apmainīt vai saņemt atpakaļ samaksāto naudu vairs nav iespējams.

Savukārt pakalpojums uzskatāms par nepienācīgas kvalitātes pakalpojumu, ja:

1. to sniedzot, nav ievērotas normatīvo aktu vai normatīvtehnisko dokumentu prasības, nav ievēroti līguma noteikumi vai tam ir citi būtiski trūkumi (piemēram, sniedzot pakalpojumu, darba procesā izmantotas vielas, kuru izmantošana ir aizliegta ar kādu no Latvijas normatīvajiem aktiem, vai arī nav ievērotas sanitārās vai drošības prasības, kas iekļautas Latvijas likumdošanā);

2. par to sniegta maldinoša, nepatiesa, nepilnīga vai neskaidra (nesalasāma) informācija vai tā nav sniegta vispār un tāpēc pakalpojumu nav iespējams izmantot paredzētajam nolūkam vai arī tas rada vai var radīt apdraudējumu patērētāja mantai, veselībai, dzīvībai vai videi;[16]

3. nav ievēroti līguma noteikumi vai pakalpojumam ir citi būtiski trūkumi[17].

Ja sniegts nepienācīgas kvalitātes pakalpojums, patērētājs ir tiesīgs pieprasīt, lai pakalpojuma sniedzējs veiktu vienu no šādām darbībām:

· attiecīgi samazinātu pakalpojuma cenu;

· bez atlīdzības novērstu sniegtā pakalpojuma trūkumus;

· izgatavotu citu lietu no tāda paša vai tādas pašas kvalitātes materiāla vai sniegtu pienācīgas kvalitātes pakalpojumu;

· atceltu līgumu un atmaksātu patērētājam par pakalpojumu samaksāto naudas summu.

Savukārt gadījumos, ja pakalpojuma sniedzējs pazaudē vai sabojā patērētāja materiālu vai izstrādājumu, patērētājs ir tiesīgs pēc savas izvēles pieprasīt:

1) pasūtījuma izpildi no tāda paša vai līdzvērtīga materiāla;

2) materiāla vai izstrādājuma vērtības samaksu pēc tirgus cenām pieprasījuma dienā.

Patērētājs nevar prasīt, lai pakalpojuma sniedzējs atceļ līgumu un atmaksā par pakalpojumu samaksāto naudas summu vai lai izgatavo citu lietu, ja:

1) trūkums ir maznozīmīgs un nevar būtiski ietekmēt patērētāja iespējas izmantot lietu;

2) lieta ir nolietota.

Ja pakalpojuma sniedzējs atsakās novērst trūkumus, patērētājs ir tiesīgs novērst pakalpojuma trūkumus ar saviem vai trešās personas spēkiem, bet uz pakalpojuma sniedzēja rēķina[18].

Iespējams, ka pircējam un pārdevējam vai pakalpojumu sniedzējam ir pilnīgi pretēji viedokļi par preces vai pakalpojuma rezultātā izgatavotās lietas defektu. To, vai precei vai lietai ir defekts, kā arī novērtēt tā nozīmīgumu, var tikai eksperts. Pircējam ir tiesības nepiekrist pārdevēja vai pakalpojuma sniedzēja uzrādītajam ekspertīzes slēdzienam, ja ekspertīzi precei vai izgatavotai lietai nav organizējusi kompetenta valsts institūcija. Patērētājam nav jāapmaksā pārdevēja vai pakalpojuma sniedzēja patvarīgi veiktās ekspertīzes izdevumi. Pats arī nedrīkst organizēt ekspertīzi, jo arī pārdevējs vai pakalpojuma sniedzējs var nepiekrist šādas ekspertīzes slēdzienam.

Ekspertīze ir jāpiesaka Patērētāju tiesību aizsardzības centrā vai citā uzraudzības un kontroles iestādē, kuras kompetencē ir patērētāju tiesību aizsardzība konkrētajā jomā (skatīt 1.pielikumā). Tikai šādas ekspertīzes slēdziens ir uztverams kā objektīvs un iesniedzams Latvijas tiesībsargājošām institūcijām. Ekspertīzi apmaksā tā puse, kuras viedoklis konfliktā ir izrādījies nepareizs. Ja ekspertīze nevar noteikt defekta cēloni, tad ekspertīzes izdevumus apmaksā tā puse, kura ir pieprasījusi veikt ekspertīzi. Ja rodas domstarpības ar pārdevēju vai pakalpojumu sniedzēju par preces vai pakalpojuma rezultātā izgatavotās lietas defekta nozīmīgumu vai par pārdevēja organizētās ekspertīzes slēdziena objektivitāti attiecībā uz defekta nozīmīgumu, var konsultēties Patērētāju tiesību aizsardzības centrā[19].

Pircējs var pieprasīt no pārdevēja vai pakalpojumu sniedzēja atmaksāt preces vai izgatavotās lietas defektu novēršanas izdevumus tikai tad, ja defektu novēršanu ir veicis viena gada ietvaros, skaitot no preces iegādes dienas. Lai pārdevējs vai pakalpojumu sniedzējs nevarētu atteikties izpildīt prasību par defekta novēršanas izdevumu atmaksāšanu, ir jārīkojas šādi:

1. Jāsaņem ekspertīzes atzinums, ka preces defekti nav radušies patērētāja vainas dēļ;

2. 10 dienu laikā, skaitot no defekta novēršanas dienas, ir jāiesniedz pārdevējam vai pakalpojuma sniedzējam prasījums par izdevumu atlīdzināšanu un izdevumus apliecinošais dokuments.

Jāseko, lai pareizi tiktu noformēts defektu novēršanas izdevumus apliecinošais dokuments. Ir svarīgi. Lai pēc dokumenta varētu noteikt datumu, kad defekti novērsti (remonts pabeigts), jo no šī datuma 10 dienu laikā pircējam ir jāiesniedz pārdevējam vai pakalpojuma sniedzējam prasījums par izdevumu atlīdzināšanu. Nav noteikts, ka prasījums par defektu novēršanas izdevumu atlīdzināšanu ir jāiesniedz rakstveidā. Noteikumi pieļauj to izteikt arī mutiski. Tomēr, drošāk ir rakstveida iesniegums divos eksemplāros, kurā arī jānorāda pievienoto dokumentu kopijas, kas apliecina patērētāja izdevumus. Dokumenta oriģinālus tikai jāuzrāda prasījuma saņēmējam, bet nav jāpievieno iesniegumam, tie ir jāpatur savā rīcībā. Prasījuma saņēmējam jāapliecina iesnieguma saņemšanu, norādot saņemšanas datumu un parakstoties.

Ja viss ir pareizi izdarīts, tad pārdevējam vai pakalpojumu sniedzējam izdevumi ir jāatmaksā triju dienu laikā no dienas, kad prasījums tika iesniegts. Ja rodas sarežģījumi, tad ir jākonsultējas Patērētāju tiesību aizsardzības centrā.

Tomēr ne vienmēr pārdevējs, kas ir noteikts uzņēmums, ierodas uz sūdzību izskatīšanu, piemēram, 2006.gadā tādi ir 4 uzņēmumi (skatīt 2.pielikumā).

Ja pircējs pieprasa apmainīt preci vai izgatavoto lietu, kurai ir defekts pret pienācīgas kvalitātes tādu pašu vai līdzvērtīgu preci, bet pārdevējs vai pakalpojumu sniedzējs nevar šo prasību izpildīt, jo, piemēram, tādas preces nav, tad pircējs var pieprasīt, lai pārdevējs vai pakalpojumu sniedzējs pieņem preci vai lietu ar defektu un atmaksā par to samaksāto naudu. Ja pircējs tomēr ir ieinteresēts preci apmainīt, protams, var ar pārdevēju vienoties, kā to izdarīt. Ja, cerot uz apmaiņu, pircējs atstāj preci veikalā vai pakalpojumu sniegšanas vietā, tad drošības labad vajadzētu palūgt, lai pārdevējs vai pakalpojumu sniedzējs uzraksta apliecinājumu, ka preci ir saņēmis. To var veikt arī uz kases čeka, ja čeks paliek pie pircēja. Pircējam ir tiesības prasīt, lai lielgabarīta preces, kas ir smagākas par 10 kilogramiem, līdz remontam, ekspertīzei, nocenošanai vai apmaiņai nogādā pats pārdevējs. Ja preci nogādājis pircējs vai, vienojoties ar pircēju, kāda cita persona, tad pārdevējam jāatmaksā preces nogādāšanas izdevumi. Pārdevējam preces nogādāšanas izdevumi jāatmaksā 3 dienu laikā, skaitot no dienas, kad pircējs tam iesniedzis izdevumus apliecinošu dokumentu, piemēram, taksometra pakalpojumu kvīti vai benzīna iegādes čeku[20].

2.nodaļa

PIRKUMA LĪGUMS KĀ DARĪJUMS AR NEKUSTAMO ĪPAŠUMU

Maģistra darba 1.nodaļā autore centās atklāt patērētāju tiesību būtību, atspoguļojot un uzsverot svarīgākās nianses patērētāju tiesību aizsardzības jomā. No 1.nodaļā analizēto jautājumu analīzes un tiesību normu interpretēšanas var secināt, ka patērētāju tiesību aizsardzība aptver ļoti plašu sabiedrisko attiecību sfēru preču iegādi, līgumu slēgšanu, preču kvalitātes atbilstības noteikšanu utml.

Lai iekļautos maģistra darbam noteiktajā apjomā, autore patērētāju tiesību aizsardzības problemātiku analizēs no darījuma ar nekustamajiem īpašumiem aspekta.

Sakarā ar augstāk minēto maģistra darba 2.nodaļā tiks atspoguļots un analizēts jautājums par pirkuma līgumu kā darījumu ar nekustamo īpašumu, tādējādi atklājot, kādi ir iespējumi patērētāju tiesību pārkāpumi darījumos ar nekustamo īpašumu, jo būtībā patērētāju tiesību pārkāpumi darījumos ar nekustamo īpašumu galvenokārt izriet no pirkuma līguma, tas ir, vai puses pilda saistības vai nepilda un kā pilda.

Ņemot vērā augstāk minēto, maģistra darba otrajā nodaļā autore analizēs tādus jautājumus kā pirkuma līgums civiltiesiskajās attiecībās, pirkuma līguma saturs un forma, nekustamais īpašums kā pirkuma līguma priekšmets un darījumu specifika ar nekustamo īpašumu.

2.1. Pirkuma līgums civiltiesiskajās attiecībās

Pirkuma – pārdevuma līgumi ir vieni no senākajiem civiltiesiskajās attiecībās. Kā atzīmē vēsturnieks U.Niedre rakstā „Kā Vidzemes zemnieki pie dzimtīpašumiem tika” vieni no pirmajiem nekustamā īpašuma pirkuma līgumiem Latvijā attiecināmi uz 19.gs. sākumu, kad ticis reģistrēts pirmais zināmais fakts par zemes izpirkšanu. 1806.gadā Rīgas apriņķī Voleru muižas Roču mājās saimnieks Jukums sētu un zemi izpircis par dzimtu[21]. Līdz tam zemnieki savu saimniecību turējuši un lietojuši kā nomnieki, bez juridiskām tiesībām uz īpašumu, kaut arī ļoti bieži mājas un zeme pārgājusi no paaudzes uz paaudzi. Jau pirmie pirkuma līgumi jeb kontrakti, saturēja 11 punktus, proti, pirkuma priekšmetu, pirkuma maksu un dažādus citus nosacījumus[22].

Mūsdienās darījumus ar nekustamo īpašumu Latvijā reglamentē 1937.gadā pieņemtais Latvijas Republikas Civillikums; citi Latvijas Republikā spēkā esošie normatīvie akti, piemēram, Latvijas Republikas Saeimas 2001.gada 15.novembrī pieņemtais likums „Par dzīvokļa īpašumu”; Latvijas Republikas Augstākās Padomes 1993.gada 1.jūnija pieņemtais Notariāta likums, Latvijas Republikas Ministru kabineta 1937.gada 22.decembrī pieņemtais Zemesgrāmatu likums; Latvijas Republikas Saeimas 1997.gada 30.janvārī pieņemtais likums „Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”; Latvijas Republikas Ministru kabineta 1994.gada 7.jūnija noteikumi Nr.110 „Par kārtību, kādā pilsētu un pagastu pašvaldības izmanto nekustamā īpašuma pirmpirkuma tiesības”; Latvijas Republikas Ministru kabineta 2001.gada 23.janvāra noteikumi Nr.28 „Par valsts nodevu par notariālo darbību izpildi un īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatās” u.c.

Īpašuma valdījuma, lietojuma, rīcības, kā arī citas tiesības var būt atšķirīgas gan pēc apjoma, gan satura atkarībā no īpašuma veida. Īpašuma iegūšanas veidus (pamatus) pieņemts iedalīt sākotnējos un atvasinātos. Sākotnējie iegūšanas pamati attiecināmi uz lietām, kuras “no to rašanās brīža vai nu nevienam nepieder vai vismaz neatrodas neviena valdījumā, vai arī uz šīm lietām iepriekšējais īpašnieks savas tiesības zaudējis.”

Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 987.- 997.pantiem, pirkuma – pārdevuma līguma pamatā ir atvasinātais īpašuma iegūšanas veids, t.i., veids, kad īpašumā tiek iegūtas lietas, kurām jau ir īpašnieks. Pie atvasinātajiem īpašuma iegūšanas veidiem pieskaitāma īpašuma iegūšana ar nodošanu, kuras pamatā tiek prezumēts tiesisks darījums, t.i., pirkuma līgums.

Līgums ir universāls tiesību un pienākumu rašanās pamats, ko lieto visdažādākajās dzīves jomās.

Terminu “līgums” saprot kā juridisku faktu, divu vai vairāku pušu vienošanos, kuras rezultātā šīm personām (un dažkāt arī trešajām personām) rodas tiesības un pienākumi.[23] Līgums ir līgumslēdzēju pušu gribas izpausmju kopsavilkums - juridiska darbība, kas vērsta uz tās dalībnieku tiesisko attiecību izveidošanu, grozīšanu vai izbeigšanu, kā to rāda arī līguma termina latīniskais apzīmējums – Contractus (lat. Contrahere - savilkt kopā, noslēgt, nokārtot). Līgums ir viens no visvairāk izplatītajiem civilo tiesību un pienākumu rašanās pamatiem. Līdzīgi tas definēts Latviešu Konversācijas vārdnīcā:

“Jēdziens ”līgums” plašākā nozīmē ir divu vai vairāku personu vienošanās, kas vērsta uz kādas tiesiskas attiecības nodibināšanu, pārgrozīšanu vai izbeigšanu.”[24]

Arī Latvijas Republikas Civillikuma 1511.pantu līgums plašaķā nozīmē ikkatra vairāku personu savstarpēja vienošanās, par kādu tiesisku attiecību nodibināšanu, pārgrozīšanu vai izbeigšanu. Savukārt līgums šaurākā nozīmē ir vairāku personu savstarpējs ar vienošanos pamatots gribas izteikums, kura mērķis ir nodibināt saistību tiesību.

No līguma jēdzien skaidrojuma izriet, ka līguma noslēgšanai ir vajadzīga vienošanās (sakanīgs gribas izteikums), kas vērsts uz civiltiesiskas saistības vai vairāku saistību nodibināšanu. Būtiski uzmanību ir vērst uz faktu, ka Latvijas Republias Civillikumā sniegtais līguma jēdziena skaidrojumā nav norādes uz par to,ka līgums rada iecerēto tiesisko galarezultātu, piemēram, īpašuma tiesību pāreju.[25]

Ņemot vērā augstāk minēto, var teikt, ka līgums ir viens no trijiem saistību izcelšanās pamtiem un tāpēc uz līgumu attiecas vispārējās normas par saistībām. Taču līgums pats par sevi ir tiesiska attiecība, ko regulē arī speciālās tiesību normas līgumiem vispār un konkrētu līguma veidu.

Ar terminu “līgums” apzīmē arī to saistību tiesisko attiecību, kas rodas pēc līguma noslēgšanas, tas ir, līgumattiecības, kuru saturs ir līguma dalībnieku savstarpējās tiesības un pienākumi. Tieši šajā nozīmē līgums regulē dalībnieku attiecības.[26]

Latvijas Republikas Civillikums regulē vairākas līgumu grupas:

1. Dāvinājuam līgums;

2. Atdošanas līgums;

3. Atsavinājuma līgums, tai skaitā – pirkuma līgums;

4. Noma un īre;

5. Līgumi darba attiecībās;

6. Sabiedrības līgumi un svešu lietu pārziņas līgumi.[27]

Šī maģistra darba temata ietvaros aktuāli ir jautājumi par pirkuma līgumu, jo ar pirkuma līgumu persona savā īpašumā iegādājas preci – nekustamo īpašumu, kam ir jātbilst noteiktām prasībām. Tāpēc šajā diplomdarba apakšnodaļā autore sīkāk analizēs ar pirkuma līgumu saistīto problemātiku.

Latvijas Republikas Civillikuma 2002.pants definē, kas ir pirkuma līgums šī likuma izpratnē: tas ir divpusējs līgums, ko veido pretēji vērsti apsolījumi dot lietu vai tiesību un pretī – naudas summu, par kuru abas puses vienojušās. Īpašuma tiesību pāreja notiek, līgumu izpildot. Pirkums ir viens no četriem līgumiem, kas Latvijas Republikas Civillikumā apvienoti grupā “atsavinājuma līgumi”. Vārds “atsavināšana'' Latvijas RepublikasCivillikumā lietots, lai apzīmētu tādas darbības, kuru rezultātā mainās īpašnieks.[28]

Tiesību zinātņu doktors V.Sinaiskis uzsver, ka pirkums ir divpusīgs līgums, jo katrai pusei ir sava tiesība un savs pienākums:

”Tas nozīmē, ka kreditors ir reizē parādnieks un parādnieks ir reizē kreditors, jo šajā līgumā ir divi savstarpēji saistīti apsolījumi.”[29]

Jāatzīmē tiesību zinātņu doktora V.Sinaiska secinājums par pirkuma līguma saistību ar lietu tiesībām un saistību tiesībām, kas ir būtisks šī jautājuma analīzē, proti:

“..., ja pirkuma līgumam būtu spēks nodibināt īpašumu tūliņ pēc vienošanās, tad tāds pirkums būtu īpašuma iegūšanas veids un šis līgums neattiektos uz saistību tiesībām, bet gan uz lietu tiesībām. Saskaņā ar to jāizšķir pirkuma līguma divas juridiskās daļas: saistību tiesību daļa un lietu tiesību daļa”.[30]

Latvijas Republikas Civillikums paredz arī piedāvājumu noslēgt līgumu – oferti, kas satur pietiekamu informāciju par līguma būtiskajām sastāvdaļām. Oferte savā būtībā ir apsolījums noslēgt līgumu ar piedāvātajiem nosacījumiem. Līguma noslēgšanai vajadzīgs otras puses akcepts. Jāatzīmē, ka piedāvājumam jāsatur visas līgumam būtiskās sastāvdaļas. Savukārt, piedāvājuma akcepts ir apsolījuma pieņemšana, taču apsolījums pats par sevi nerada saistību.

Saskaņā ar Latvijas Repblikas Civillikuma 2004.pantu pirkuma līgums uzskatāms par noslēgtu, kad abas puses vienojušās par pirkuma priekšmetu un maksu.

Slēdzot darījumu, būtiska ir personu tiesībspēja un rīcībspēja: “Lai darījumam būtu tiesīgs spēks, ir vajadzīgs, lai tā dalībniekiem būtu tiesību spēja un rīcības spēja, darījumi, ko taisījušas tiesību vai rīcības nespējīgas personas, nav spēkā”.[31]

Rīcībspēja ir tiesību subjekta spēja patstāvīgi iegūt un realizēt savas tiesības un pienākumus: ”Fiziskām personām rīcībspēja iestājas ar pilngadību. Rīcībspēju var atņemt tikai tiesa”.[32]

Taču Latvijas Republikas Civillikuma normas izšķir arī daļēju rīcībspēju, kas piemīt nepilngadīgai personai, kas vēl nav sasniegusi likumā noteikto vecumu rīcībspējai. Ja nepilngadīgajam ir daļēja rīcībspēja, viņš ar savām darbībām var iegūt tiesības un pienākumus, kurus pieļauj viņam iegūt tiesību normas. Pārējās tiesības un pienākumi, kas ietilps viņa tiesībspēju apjomā, tiek realizētas ar citu personu starpniecību, tie parasti ir vecāki, aizbildņi utml.

Notāre S.Krūmiņa rakstā “Līgumu slēgšana”, kas publicēts laikrakstā „Lauku Avīze” 2002.gada 8.jūnijā, atzīmē tos gadījumus, kad darījums var nebūt spēkā, jo persona ir rīcības nespējīga. Situācijā, kad konkrēta persona, kurai pieder nekustamais īpašums, ir kļuvusi rīcības nespējīga, noteikti jāpieņem lēmums par viņa mantas saglabāšanu. Pretējā gadījumā persona savu īpašumu var pārdot un darījums var tikt apstrīdēts tikai tiesā.

Ne mazāk svarīgi līguma slēgšanas brīdī ir zināt par dalībnieku tiesībspēju. Tiesībspēja ir personas spēja būt apveltītai ar tiesībām un pienākumiem. Ar fiziskām personām šajā jautājumā nevajadzētu būt problēmām, jo tiesībspēja tām piemīt no dzimšanas brīža. Sarežģījumi un nopietnas problēmas var rasties tad, ja kāda no pusēm ir juridiska persona. Jāatzīmē, ka diezgan bieži pirkumu līgumus slēdz juridiskas personas, piemēram, no pašvaldībām tiek izpirktas nomas telpas vai, juridiska persona pērk no fiziskas personas nekustamo īpašumu. Juridiskas personas tiesībspēja rodas tās reģistrējot Komercreģistrā. Juridisko personu pārstāvjiem jābūt tiesībām pārstāvēt, uzņemties saistības, kā arī slēgt līgumus uzņēmuma vārdā. Personām, parakstu paraugiem, kuriem ir paraksta tiesības, jābūt reģistrētām Komercreģistrā. Praksē tas notiek sekojoši, notārs pie līguma slēgšanas pieprasa izziņu no Komercreģistra ar apliecinājumu, kam ir tiesības parakstīt pirkuma līgumu.

Problēmas šādā situācijā var radīt fakts, ka darījuma slēgšanas brīdī juridiskās personas pārstāvim beidzies paraksta tiesību termiņš. Arī jurists A.Koposovs vērš uzmanību uz pirkuma līgumiem, kurus slēdz juridiska persona: ”Viena no nopietnākām kļūdām, kādas tiek pieļautas pie pirkšanas – pārdošanas līguma noslēgšanas, saistīta ar to, ka puses savstarpēji nepārbauda katrai no tām piešķirtās pilnvaras. Tāpēc pirms līguma parakstīšanas jāpieprasa no partnera viņa reģistrācijas dokumenti un jāpārbauda, vai firma ir reģistrēta un vai tai patiesi ir norēķinu konts bankā. Īpaša uzmanība jāpievērš tam, kas firmas vārdā paraksta līgumu un vai minētā persona ir pilnvarota to darīt. Diemžēl puses ļoti bieži nepievērš tam uzmanību, tādējādi radot sev daudzas problēmas, jo līgums, kuru parakstījusi persona, kas nav pilnvarota to darīt, var tikt atzīts par spēkā neesošu”.[33]

Autore uzskata, ka personām, kas slēdz pirkuma līgumusar juridiskajām personām, būtu nepieciešams zināt, kādas četras pazīmes raksturo juridisku personu, proti, juridsiku personu raksturo šadas četras pazīmes:

1) strukturāla vienotība – juridiska persona ir noteiktā veidā organizēta kā viens veselums, kuras iekšējā struktūra atbilst tās mērķiem un uzdevumiem, un tai jābūt noteiktām institūcijām, kas nosaka tās rīcībspēju (valde, padome utml.);

2) mantiskā nošķirtība – lai piedalītos civiltiesiskajās attiecībās juridiskajai personai ir jāpieder īpašumam, kas nošķirts no citu perosnu īpašuma;

3) spēja iegūt civiltiesības un uzņemties civilos pienākumus – juridiska persona ir patstāvīgs tiesību subjekts,kas ar savu adošo insti’tuciju palīdzību izsaka savu gribu;

4) spēja būt par prasītāju vai atbildētāju tiesību strīdos (civilajos, administratīvajos) – ja juridiskai pesonai rodas civilstrīds ar kādu citu personu, tad viņa piedalās strīdā savā vārdā, vai pilnvaro citu personu.

Praksē pušu vārdā bieži vien darījumus veic pilnvarotās personas. Protams, darījuma dalībniekiem šādā situācijā jāpārliecinās, vai pilnvara nav atsaukta un kam īpašums īsti pieder: „… ir jāzina, jāpārliecinās, vai objekts, kas tiek pārdots, patiešām pieder tai konkrētai personai, kas šo objektu pārdod.” [34]

Latvijas Republikas Civillikuma 2291.pantā ir uzskaitīti pilnvaru veidi, proti:

1) speciālpilnvara,

2) universālpilnvara,

3) ģenerālpilnvara: “pilnvara ir nepieciešama tāpēc, lai parādītu trešajām personām, ka pilnvarniekam ir tiesības darboties pilnvarotāja vārdā, un informētu tās par pilnvarniekam piešķirtā pilnvarojuma saturu un apjomu.” [35]

Šeit vietā ir arī notāres S.Krūmiņas padoms par pilnvaras noformēšanu pie notāra: ”… tādas formalitātes, kā pilnvaru izsniegšana u.c. derētu nokārtot šeit, - tas būtu daudz ērtāk, lētāk un viņiem pašiem vēlāk nebūtu sarežģījumi dažādās institūcijās, kurās dokumenti jāiesniedz!” [36]

Jāņem vērā, ka pilnvaru var atsaukt, kas ir būtiski slēdzot pirkuma līgumu, jo par pilnvaras atjaunošanu darījuma otra puse var nezināt, savukārt, pilnvarotais to var izmantot ļaunprātīgos nolūkos. Praksē tādu gadījumu nav mazums. Arī pilnvaras atsaukšana notiek ar notāra starpniecību: ”...tas ir notāra kompetencē – nodrošināt pierādījumus, lai abas puses būtu informētas, īpaši, pilnvarnieks būtu informēts par to, ka pilnvara ir atsaukta”.[37]

No pirkuma līguma izrietošās pušu tiesiskās attiecības regulē Latvijas Republikas Civillikuma 2021.-2026.panti. Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2021.pantu jau no pirkuma līguma izceļas abām pusēm savstarpējas prasījumu tiesības kā uz līguma izpildīšanu, tā arī uz zaudējumu atlīdzību. Tāpat Latvijas Republikas Civillikums nosaka, ka abām pusēm savstarpēji cieši jāievēro savi pienākumi, īpaši pārdevējam līdz pārdotās lietas nodošanai tā jāglabā ar lielāko rūpību un jāatbild šajā ziņā arī par katras neuzmanības sekām. Bet, ja pircējs vilcinās pirkto lietu saņemt, tad pārdevējs atbild tikai par ļaunprātību un rupju neuzmanību. Latvijas Republikas Civillikuma 2023.pants nosaka, ka pēc pirkuma noslēgšanas, kaut arī pirktā lieta vēl nebūtu nodota, visu risku par nejaušu gadījumu, ja sakarā ar to lieta iet bojā vai bojājas, nes pircējs. Tomēr šis noteikums neattiecas uz gadījumiem, kad:

· kad pirkums noslēgts ar atliekošu nosacījumu, tad risks par lietas bojā eju pāriet uz pircēju tikai šim nosacījumam iestājoties, bet risku par bojājumu viņš nes no tā laika, kad pirkums noslēgts, kaut arī nosacījuma iznākums vēl nebūtu zināms;

· kad lietas bojā eju vai bojājumu var pārdevējam pieskaitīt par vainu, kā arī kad viņš nokavējis nodošanu, tad risks jānes viņam;

· kad lieta pirkta ar nosacījumu papriekš to pārbaudīt vai apskatīt, tad līdz pircēja paziņojumam, ka viņš ar mieru to pieņemt, visu risku nes pārdevējs;

· kad pārdevējs noteikti uzņēmies risku, nenosakot termiņu, tad risks pāriet uz pircēju tikai no lietas nodošanas laika.

Visos tajos gadījumos, kuros risku nes pircējs, viņam par labu nāk arī visi labumi no pirktās lietas, kā tās pieaugumi, cenas paaugstinājumi un uz pirkuma noslēgšanas laiku vēl neievāktie augļi[38]. Tādejādi pircējs atbild arī par lietas bojāšanas vai iznīcināšanas risku. Savukārt „civiliem augļiem” – nomas maksa, procentu maksājumi u.c., kas pienākas nevis zināmos termiņos, bet ikgadus bez pārtraukuma, piemērojami Latvijas Republikas Civillikuma 958.panta noteikumi, un uz šī pamata tie sadalāmi starp pārdevēju un pircēju samērā ar to laiku, pa kuru katrs no tiem nesis risku.

Kā piemēru šeit var minēt, gadījumu, ko analizē jurists A.Grūtups, konsultējot žurnāla „Mans īpašums” lasītājus. Lietas būtība ir sekojoša: tika noslēgta vienošanās, par mājas izmantošanu ar izpirkšanas tiesībām līdz 1994.gada 30. decembrim, paredzot, ka kopējā izpirkuma summa būs 1200 lati. Mājā ievācās nomnieki un sāka tur dzīvot. 1994.gada jūnijā māja nodega, nomniekiem neuzmanīgi rīkojoties ar paštaisītām elektroierīcēm. Mājas īpašniece tajā brīdī bija saņēmusi tikai 30 latus. Jautājums, ko uzdod lasītājs, - kas par to atbild un ko tālāk darīt īpašniecei? Advokāts secina: “Ja to uzskata par pirkuma pārdevuma līgumu, tad atbilstoši Latvijas Republikas Civillikuma 2023.pantam, ja nav atrunāta īpaša kārtība, pircējs nes risku par lietas bojāeju. Tā kā manta acīmredzot gājusi bojā nomnieka (pircēja) neuzmanīgas rīcības rezultātā, viņam jebkurā gadījumā jāatlīdzina zaudējumi pārdevējam. Ja tas netiek darīts, jāgriežas tiesā ar prasību”.[39]

Kā jau minēts, Latvijā praksē pieņemts abām pusēm līgumā paredzēt prasījuma tiesības uz līguma izpildīšanu un zaudējumu atlīdzību, turpretī vispārējā tiesību skolā pirkuma līgums dod tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību, un tikai atsevišķos gadījumos prasīt līguma izpildi. Īpaši jāatzīmē, ka saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2039.pantu vienpusēja atkāpšanas no pirkuma līguma nav pieļaujama pat tad, ja otra puse nepilda savas saistības.

No augstāk minētā var secināt, ka likumam atbilstoša pirkuma līguma sastādīšana prasa ievērot virkni apstākļu un nosacījumu. Kā atzīmē notāre S.Krūmiņa “… ja slēdzot šādu darījumu, nav ievēroti arī citi darījuma spēkā esamības nosacījumi, tad tāds darījums tomēr paliek ilgu brīdi ļoti nestabils un pastāv briesmas, ka to varētu atspēkot. Tāpēc jāņem vērā, ka katrā tiesiskā darījumā ir dalībnieki, gribas izteikumi, sastāvdaļas un forma”.[40]

To paredz arī Latvijas Republikas Civillikums un konkrēti, 1404.pants, kurš nosaka, ka: "katrā tiesiskā darījumā jāņem vērā dalībnieki, priekšmets, gribas izteikums, sastāvdaļas un forma."[41]

2.2. Pirkuma līguma saturs un forma

Pirkuma līguma satura noteiktība Latvijas Republikas Civillikuma izpratnē nozīmē vispirms jau precīzi definētu pirkuma līguma priekšmetu un pirkuma maksu. Ar vārdu “priekšmets” saprot lietu, īpašumu, pakalpojumus, kas veido tiesisko attiecību objektu. Par darījuma priekšmetiem jānorāda lietas vai tiesību došana un naudas samaksa.

Savukārt tiesību zinātņu doktors V.Sinaiskis līguma satura apzīmēšanai lieto jēdzienu “objekts”: “Pirkuma līguma objekts ir lietas (vai tiesības), ko atļauts un iespējams atsavināt.”[42]

Latvijas Republikas Civillikuma 2005.pants nosaka, ka par pirkuma līguma priekšmetu var būt visas lietas, ko atļauts un iespējams atsavināt, saprotot ar to nevien ķermeniskas lietas, bet arī lietu un saistību tiesības. Saskaņā ar Latvijas Republikas 2009.pantu pirkuma līguma priekšmetam vajag patiesi pastāvēt un būt tik sīki noteiktam, lai par to nevarētu rasties nekādas pamatotas šaubas; pretējā gadījumā, minētā likuma 2007.pants nosaka, ka pirkums uzskatāms par nenoslēgtu. Izņēmums no Latvijas Republikas Civillikuma 2007.panta noteikuma ir tā saucamais cerības pirkums, kura priekšmets vēl nav zināms un kuru var noslēgt divējādi:

· tādā kārtā, ka pircējs paliek saistīts, kaut arī pirkuma priekšmets pavisam nerastos vai nenāktu pārdevēja mantā;

· tādā kārtā, ka pirkuma priekšmeta pastāvēšana ir nepieciešams nosacījums pirkuma spēkā esamībai.[43]

No tā var secināt, ka pirkuma līguma priekšmets var būt arī lieta, kas pirkuma līguma noslēgšanas brīdī vēl nepastāv.[44]

To nosaka arī Latvijas Republikas Civillikuma 2011.pants, proti, līgums par svešas lietas pirkumu, kas noslēgts tam gadījumam, ja tā pārietu pārdevēja īpašumā, iegūst spēku un par to var celt prasību tikai no tā laika, kad minētais priekšnoteikums iestājies.

Latvijas Republikas Civillikums atrunā arī tos gadījumus, kad darījums nav spēkā:

ja abām pusēm vai kaut arī vienīgi pircējam bijis zināms, ka pārdoto lietu nav bijis atļauts atsavināt, tad līgums nav spēkā. Bet ja tas bijis zināms tikai pārdevējam, tad līgums paliek spēkā un pārdevējam jāatlīdzina pircējam zaudējumi. Beidzot, ja tas nav bijis zināms nevienai pusei, tad līgums nav spēkā[45];
Ja pirkuma priekšmets, jau līgumu noslēdzot, pa daļai gājis bojā, abām pusēm par to nezinot, tad pircējs var no līguma atteikties, ja no priekšmeta gājusi bojā vairāk kā puse vai tieši tā daļa, kuru pircējs galvenā kārtā gribējis iegūt. Bet ja no lietas palikusi puse vai vairāk, tad pircējam līgums jāizpilda, tikai samērīgi samazinot pirkuma maksu. Šaubu gadījumā lieta izšķirama pēc tiesas ieskata[46];
Ja pārdodot svešu lietu bez tās īpašnieka ziņas un piekrišanas, abas puses to zinājušas, tad līgums nav spēkā. Ja turpretim pircējs nav zinājis, ka pārdevējam nav bijis tiesības lietu atsavināt, tad viņš var prasīt no tā zaudējumu atlīdzību. Beidzot, ja to zinājis tikai pircējs, tad pārdevējam pret viņu nav nekādu pienākumu[47]. Izņēmums no šā noteikuma ir Latvijas Republikas Civillikuma 1065.pantā paredzētie gadījumi, kuros svešas lietas pārdošana ir spēkā un tās īpašnieks var vērsties tikai pret pārdevēju.

Analizējot darījumus ar nekustamo īpašumu minēto likuma pantu kontekstā, maģistra darba autore nonāk pie secinājuma, ka pircēja interesēs ir pirms pirkšanas līguma noslēgšanas noskaidrot, vai pārdodamā prece varētu tikt atsavināta un vai patiesi īpašuma tiesības uz pārdodamo preci pieder pārdevējam.

Autore uzskata, ka būtiski ir arī zināt, vai prece nav apgrūtināta ar citām saistībām (piemēra, ieķīlāta, pārdota citām personām u.tml.). Gadījumos, kad rodas šaubas pastāv iespēja pārbaudīt informāciju, pieprasot ziņas zemesgrāmatā, vai arī jautājot notāram, kuram ir iespēja elektroniski ieskatīties zemesgrāmatu nodalījumos. Šādu viedokli pauž arī notāre S.Krūmiņa, kuras uzskatiem maģistra darba autore piekrīt, proti: “Darījuma dalībniekiem, slēdzot darījumu pie zvērināta notāra, ir iespējams ieskatīties elektroniski zemesgrāmatā izdarītajos ierakstos tieši pirms līguma parakstīšanas un pārliecināties, ka šajā brīdī viss ir kārtībā un ka nekādi nostiprinājuma līgumi attiecībā uz viņu interesējošo personu netiek izskatīti”[48].

Praksē, darījumos ar nekustamo īpašumu, pircējs bieži vien aprobežojas ar pārdevēja īpašnieka tiesību apliecinošu dokumentu pārbaudi. Tomēr šeit jābūt piesardzīgiem un šādā gadījumā ir lietderīgi pirkuma līgumā ierakstīt punktus, ar kuriem pārdevējs garantē un apliecina, ka tikai viņš ir šī īpašuma īpašnieks un, ka īpašumam nav apgrūtinājumu. Jābūt uzmanīgiem arī gadījumos, kad īpašnieks uzrāda zemesgrāmatas aktu, kurš izdots jau labu laiku atpakaļ. Tajā var arī nebūt atzīmes par to, ka īpašums, piemēram, ir ieķīlāts bankā. No otras puses, iespējamas arī situācijas, kad īpašnieks ir nokārtojis saistības ar kreditoru, bet aizmirsis dzēst ierakstu zemesgrāmatā, nezināšanas vai paviršības dēļ.

Likumdevējs ir paredzējis, ka pirkums var būt arī ar pārbaudi vai apskati. Latvijas Republikas Civillikumā šādus gadījumus reglamentē 2064.–2068.panti. To nolūks ir piedāvāt pircējam likumīgu iespēju atlikt pirkumu līdz tam laikam, kad tiktu noskaidrots, vai pircējam lieta ir derīga. Latvijas Republikas Civillikuma 2064.pants nosaka: ”Ja kāds pērk lietu ar iepriekšējas pārbaudes vai apskatu tiesību, tad pirkums, ja puses nav savā starpā norunājušas citādi, atkarīgs no atliekoša nosacījuma, ka pircējs atzīst lietu sev par noderīgu”.[49]

Arī notāre S.Krūmiņa skaidro, ka: “līgumā drīkst iekļaut punktus, kas paredz pirkuma līguma noslēgšanu ar mantas pārbaudi vai apskati”.[50]

Bieži vien šāda iespēja ļauj izvairīties no liekām problēmām un konfliktiem, tādejādi pušu labticības gadījumā, šajā nosacījumā būtu jābūt ieinteresētām abām pusēm.

Pircējam, izmantojot līgumu ar mantas pārbaudi vai apskati, tiek dota izvēles iespēja atkāpties no līguma slēgšanas, pie tam likums neparedz izskaidrot atkāpšanās iemeslus. Latviešu Konversācijas vārdnīca sniedz sekojošu šāda veida pirkuma, pušu saistību skaidrojumu: “Šāds pirkums saista pārdevēju no līguma noslēgšanas brīža, bet pircējs saistīts tikai pēc tam, kad viņš atzinis pirkto lietu par noderīgu”. [51]

Pēc maģistra darba autores domām, šeit jāpasvītro, ka būtiska nozīme var izrādīties termiņiem, kas ir saistīti ar pirkuma pārbaudi un apskati. Ja līgumā paredzēts kāds noteikts termiņš, bet īpašums vēl atrodas pie pārdevēja un pircējs šo termiņu palaiž garām, tad var uzskatīt, ka viņš no pirkuma atteicies. Gadījumā, ja termiņš nav norādīts, tad pircējam atbilde jādod divu mēnešu laikā. Savukārt, ja pircējs īpašumu jau saņēmis un noteiktā termiņā nav no tā atteicies un neizsaka skaļi savu viedokli, tad var uzskatīt, ka viņš to ir pieņēmis: “ja pircējs, lietu saņēmis, saskaņā par to noslēgto maksu, visu vai kādu daļu, bez jebkāda piebilduma, tad jāatzīst, ka viņš ar to klusējot izteicis savu piekrišanu”.[52]

Ja pircējs veic samaksu par pirkumu, tad tā jau ir piekrišana lietu pieņemt, taču tiesību normas skaidrojumā ir teikts savādāk, proti: “arī maksājot pircējs joprojām saglabā atkāpšanās tiesību līdz noslēgtajam vai likumā noteiktajam termiņam”.[53]

Cits pirkuma līguma variants, saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2069.–2071.pantiem ir nomaksas pirkums: ”Pārdevējs var paturēt sev īpašuma tiesību uz pārdoto lietu vai nu tā, ka šī tiesība viņam paliek līdz tam laikam, kamēr nav galīgi samaksāta pirkuma maksa, vai arī tā, ka īpašuma tiesība pāriet atpakaļ uz viņu, ja pircējs nemaksā”.[54]

Šajā sakarā savu skaidrojumu dod arī tiesību zinātņu doktors V.Sinaiskis: “Nomaksas pirkuma loma praktiski ir liela, bet dogmatiski tā problēmas atrisinājums ir grūts. Un, proti, var būt divas konstrukcijas : 1) pārdevējs paliek īpašnieks līdz galīgai cenas nomaksas un 2)pircējs tūliņ pēc pirkuma noslēgšanas kļūst īpašnieks”.[55]

Nomaksas pirkumā svarīgi ir zināt nosacījumus, kas atrunāti Latvijas Republikas Civillikuma 2070.pantā, proti, pārdevējs var prasīt līguma atcelšanu un pārdotās lietas atdošanu, ja ir noslēgta tiesība maksāt pirkuma cenu pa daļām un pircējs nokavē vismaz divus maksājuma termiņus, un pie kam pārdevējs nevēlas nodarboties ar konkrēto maksājumu piedzīšanu. Taču, ja lieta jau pārdota tālāk vai bojāta, tad pārdevējs var prasīt atlīdzību par mantas lietošanu un zaudējumus.

Tomēr Latvijas Republikas Civillikuma 2071.panta komentāros ir teikts: ”Ja lieta pirkta personīgām vajadzībām, pircējs nedrīkst pirms pilnīgas samaksas lietu atsavināt un ieķīlāt”.[56]

Notāre S.Krūmiņa šajā sakarā iesaka: “Svarīgi, lai nomaksas noteikumi būtu ierakstīti tieši līgumā (nevis slēgti kādi blakus līgumi vai mutiskas vienošanās). Tajā var paredzēt, kādos termiņos jānomaksā visa pirkuma summa, attiecīgo sankciju iestāšanos, īpašuma tiesību pāreju jaunam ieguvējam”.[57]

Jānorāda, ka praksē nereti ir gadījumi, kad pircējs zaudē savu iemaksāto naudu, jo nokavē vairākus nākamos maksāšanas termiņus, kā arī lieta pāriet atpakaļ pārdevēja īpašumā.

Pirkuma līgumā, līdzējiem savstarpēji vienojoties, var pielīgt arī atpakaļpirkuma un atpakaļpārdevuma tiesības. Šādu iespēju paredz Latvijas Republikas Civillikuma 2054.–2059.panti: ”Ar atpakaļpirkuma līgumu pircējs uzņemas savu pirkto lietu pārdot atpakaļ pārdevējam pēc viņa pieprasījuma “.[58]

Pēc maģistrantes domām, šāds līgums ir visai savdabīgs un tā izpilde var notikt tikai pēc pirkuma līguma izpildes. Ja arī pircējs iegūst īpašuma tiesības uz lietu, tas tomēr nav šķērslis, lai pārdevējs varētu pieprasīt lietas atpakaļpārdošanu: ”Līdzēji var vienoties par termiņiem, kādos var izmantot šo atpakaļpirkuma tiesību. Ja paiet līgumā noteiktais atpakaļpirkuma termiņš un pircējs savu lietu pārdevējam atpakaļ nav pārdevis un pārdevējs arī nav prasījis to atpirkt, tad šī saistība izbeidzas”.[59]

Runājot par atpakaļpirkuma cenu, tad tai jābūt noteiktai līgumā. Taču, ja laikā, kad notiek process, cena ir kādai pusei neizdevīga, tad to mainīt drīkst tikai tad, ja rastos pārmērīgs zaudējums. Ja atpakaļpirkuma tiesība pieder vairākām personām kopīgi, tad visas kopīgi vienojoties, var to izlietot.

Pie atpakaļpirkuma vai atpakaļpārdevuma, nedrīkst aizmirst arī trešo personu intereses. Šāds pārkāpums ietekmē trešās personas tiesisko stāvokli tikai tad, ja tā zinājusi par atpakaļpirkuma līguma pastāvēšanu, vārdu sakot, rīkojusies ļaunā nolūkā vai arī nav ņēmusi vērā ierakstu zemesgrāmatā par atpakaļpirkuma tiesībām. Likums paredz, ka pret trešo personu šādā gadījumā var vērst atpakaļpirkuma prasību, t.i., prasīt lietas nodošanu pret cenu, kāda noteikta blakus līgumā. Šis ir būtisks apstāklis, tādēļ autore minēs Latvijas Republikas Civillikuma 2057.pantu: “Ja pircējs lietu atsavinājis trešajai personai, tad tas, kam pieder atpakaļpirkuma tiesība, var prasīt no pircēja tikai zaudējumu atlīdzību, bet pret trešo personu, kas ieguvusi pašu lietu vai kādu lietu tiesību uz to, viņš var vērst savu atpakaļpirkuma prasību tikai tad, kad šī persona, lietu iegūstot, zinājusi šo attiecību, vai kad atpakaļpirkuma tiesības priekšmets ir nekustams īpašums un šī tiesība ierakstīta zemesgrāmatās”.[60]

Latvijas Republikas Civillikuma 2060.apnts paredz arī tādu pirkuma līguma veidu, ar kuru pārdevējs nosaka savas – pārdevēja pirmpirkuma tiesības gadījumā, ja lieta tiktu vēlreiz pārdota. Šīs tiesības gan nav izmantojamas gadījumos, kad pircējs lietu atsavina nevis pārdodot, bet citādi.

Tā Latvijas Republikas Civillikuma 2061.pants nosaka: „Ja pircējs grib pārdot tālāk lietu, kas pirkta ar pirmpirkuma pielīgumu, tad viņam tā tūliņ pēc jaunā līguma noslēgšanas jāpiedāvā pirmpirkuma tiesīgajam, bet pēdējam par to, vai viņš grib šo tiesību izlietot vai ne, jāpaziņo – par kustamām lietām – nekavējoties, bet par nekustamām – divu mēnešu laikā”.

Turklāt saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2062.pantu, ja pirmpirkuma tiesīgais nedod atbildi noliktā laikā, tad viņa pirmpirkuma tiesība izbeidzas. Ja pirmpirkuma tiesīgais vēlas savu tiesību izlietot, tad viņam, ja nav citādi norunāts, jāizpilda tie paši nosacījumi, ko piedāvā jaunais pircējs. Savukārt, ja lieta pārdota tālāk, nepaziņojot pirmpirkuma tiesīgajam, tad viņš var prasīt no sava pircēja zaudējumu atlīdzību, bet pret jauno ieguvēju un vispār pret ikvienu trešo personu viņš var vērst savas prasības tikai tad, kad šī persona rīkojusies ļaunā ticībā, vai kad pirmpirkuma tiesības priekšmets ir nekustams īpašums un šī tiesība ierakstīta zemes grāmatās[61].

Bez minētajiem līgumu veidiem Latvijas Republikas Civillikuma 2072.pants nosaka, ka: ”Līdzēji bez tam var noslēgt visādus citādus blakus līgumus, ar ko tie pārgroza likuma noteikumus, piemēram, par risku vai par atlīdzības lielumu, vai arī nodrošina savas tiesības”.[62]

Jautājumus, kas skar pirkuma maksu reglamentē Latvijas Republikas Civillikuma 2012.–2020.panti. Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2012.pantu pirkuma maksa jānoteic naudā. Ja pirkuma maksa ir noteikta nevis naudā, bet citās lietās, tad līgums nav pirkums, bet maiņa. Arī Vācijas Federācijas Civillikumā teikts analoģiski: „pirkuma maksai pirkuma līgumā ir jābūt noteiktai naudā, pretējā gadījumā runa ir par maiņas līgumu”.[63]

Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2091.pantu maiņas līgums ir divu personu abpusējs apsolījums dot vienu priekšmetu pret otru, izņemot naudu. Atšķirībā no pirkuma līguma, kurā iespējami vairāki varianti attiecībā uz pirkuma īpašuma tiesību pāreju, maiņas līgumā īpašuma tiesības uz lietas saņēmēju pāriet tūliņ pēc tās nodošanas, pie tam neatkarīgi no tā vai saņēmējs ir izpildījis savu citas lietas došanas pienākumu.

Autore uzskata, ka maiņas līgums ir mazāk drošs nekā pirkuma līgums un it īpaši nekustama īpašuma iegādei vienmēr labāk ir izmantot naudu. Maiņas līgumus biežāk izmanto nelikumīgu darbību maskēšanai, jo tajos ir grūtāk pārbaudīt ekvivalences noteikumu ievērošanu. Arī Latvijas Republikas Ministru kabinets, lai novērstu valsts un pašvaldības mantas izsaimniekošanu ir noteicis, ka mainīt valsts nekustamo mantu var tikai pamatojoties uz Latvijas Republikas Ministru kabineta rīkojumu. Maiņas līgumu valsts vārdā paraksta ministrs vai valsts institūcijas vadītājs pēc attiecīga pilnvarojuma, ko dod Ministru kabinets.

Latvijas Republikas Civillikuma 2013.pants nosaka: “Ja vien pirkuma maksa sākumā noteikta naudā, tad līdzēju vēlāka vienošanās to nomaksāt citās lietās līguma būtību negroza. Līguma būtība negrozās arī tam, ka pircējs uzņemas, bez pirkuma maksas, izpildīt vēl ko citu”.[64]

Šis ir interesants ir moments, jo šādā situācijā līgums iegūst maiņas raksturu, taču joprojām pielietojami pirkuma līguma noteikumi.

Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2014.pantu, gadījumos, kad pirkuma maksai izlieto nevis pircēja paša, bet svešu naudu, tas negroza tās nozīmi, un pirktā lieta pāriet pircēja, bet nevis viņa kreditora mantā.

Minētā likuma 2015.pants nosaka, ka pirkuma līgumā nav nepieciešams, lai pirkuma maksa atbilstu pirkuma priekšmeta vērtībai, līgums paliek spēkā, kaut arī priekšmets būtu pārdots zem tā īstas vērtības (draudzības pirkums) vai virs tās. Savukārt, ja pirkuma maksa nolikta tikai izskata pēc, tad līgums nav vis pirkums, bet dāvinājums. Ja pirkuma dokumentā uzdota augstāka vai zemāka summa nekā norunāts, tad tādēļ līgums nezaudē spēku un mutiski norunātā maksa paliek spēkā[65].

Šajā sakarībā jāatzīmē, ka praksē reti ir gadījumi, kad nekustamā īpašuma tirgus vērtība atbilst īpašuma faktiskai – inventarizācijas vērtībai. Bieži vien darījumu līgumos uzrāda mazāku summu, nekā abas puses vienojušās mutiski, tādejādi samazinot valsts nodevu apmēru. Pats līgums šādā gadījumā nezaudē spēku, tomēr pastāv risks, kad, pamatojoties uz šādu vēlmi un vienošanos, cilvēki tiek apkrāpti.

Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2018.pantu, ja pirkums noticis par tirgus cenu, tad pieņemams, ka bijusi domāta vidējā cena līguma slēgšanas vietā un laikā. Bet ja tajā vietā tirgus cenu nav, tad ņemamas par pamatu tuvākās tirdzniecības vietas tirgus cenas. Kur pastāv cenu rādītāji, tur cena noteicama pēc tiem. Pirkuma maksas noteikšanu var uzticēt arī norādītai trešai personai (piemēram, nekustamā īpašuma vērtētājam) vai, ja tāda nav norādīta, vispār bezpartejiska lietpratēja taisnīgam ieskatam. Trešās personas lēmums abas puses katrā ziņā saista, pieņemot, ka viņa nav noteikusi netaisnu cenu.

Gadījumos, kad pirkuma maksa nolikta atkarībā no kāda nākoša notikuma vai no trešās personas izteikuma, tad pirkums atzīstams par nosacītu, un tamdēļ tas atkrīt, ja paredzētais notikums neiestājas vai paliek bez iznākuma, vai ja trešā persona nespēj vai negrib maksu noteikt.[66]

Slēdzot līgumus, puses ir ieinteresētas, lai otra puse godprātīgi un precīzi pildītu tai uzliktos pienākumus, tādējādi nodrošinot līguma izpildi un ar līguma slēgšanu saistītā mērķa sasniegšanu. Tāpēc, lai jau līguma slēgšanas brīdī mazinātu iespēju, ka līgums netiks pildīts, līgumslēdzēji nereti izvēlas izmantot kādu no likumā noteiktajiem tiesību aizsardzības līdzekļiem. Šādas iespējas izmantošana, kā arī līgumattiecību specifika ir izraisījusi to, ka ir izveidota īpaša kreditora tiesiskās aizsardzības līdzekļu kopa, ko sauc par saistību pastiprināšanas līdzekļiem[67].

Latvijas Republikas Civillikuma 1691.pants kā saistību tiesību pastiprināšanas veidus paredz ķīlu, galvojumu, līgumsodu un rokasnaudu. Savukārt Latvijas Republikas Civillikuma 1725.pants sniedz rokasnaudas definīciju, kas nosaka, ka ar rokasnaudu jāsaprot tas, ko līgumu noslēdzot viena puse dod otrai ne vien par galīgi noslēgta līguma pierādījumu, bet līdz ar to arī par tā izpildījuma nodrošinājumu. Juridiskajā literatūrā bez iepriekš minētajām tiek atzīmēta arī maksājuma funkcija, kas izpaužas tajā apstāklī, ka pēc līguma, kas nodrošināts ar rokasnaudu, izpildīšanas rokasnauda tiek atdota devējam atpakaļ vai arī tiek ieskaitīta līguma izpildījumā. Rokasnauda var pildīt arī kompensācijas funkciju, t.i., pusei, kas ir atbildīga par līguma nepildīšanu, ir pienākums atlīdzināt otrai pusei zaudējumus ar rokasnaudas summas samaksu. Par pēdējo funkciju var runāt tikai gadījumā, ja puses ir vienojušās, ka personas, kas atkāpjas no līguma, atbildība tiek ierobežota ar rokasnaudas summas apmēru.

Visiem saistību pastiprināšanas līdzekļiem kopējs ir to mantiskais raksturs, kas paredz parādniekam nelabvēlīgu seku iestāšanos un nodrošina kreditora intereses, nosakot viņa labā mantisku atlīdzību. Nelabvēlīgas mantiskās sekas personai, kas pārkāpusi likumdošanas vai līguma noteikumus izpaužas kā subjektīvo tiesību zaudējums, vai arī kā civiltiesiska rakstura papildpienākums. Rokasnaudas gadījumā runa iet par papildpienākuma rašanos. Ja pielietojamais piespiedu līdzeklis ietver sevī jaunu pienākumu, kas radies tiesību pārkāpuma rezultātā, tad tas kā papildlīdzeklis, kā neekvivalents apgrūtinājums līgumpārkāpējam un pēc savas tiesiskās dabas ir uztverams kā civiltiesiskais atbildības līdzeklis. Šī atbildība sevī ietver ne tikai zaudējumu atlīdzināšana cietušajai pusei, bet arī likumā paredzētās sekas.

Tāpat saistību pastiprināšanas līdzekļiem kopējs ir tas, ka tās ir papildsaistības, kurām pašām par sevi nav patstāvīgas nozīmes[68]. Tās ir atkarīgas no kādas citas, galvenās saistības, kurai izbeidzoties izbeidz pastāvēt arī nodrošinājuma saistība.

Lai līgums, kas nodrošināts ar rokasnaudas došanu, būtu spēkā un katra puse varētu prasīt, lai otra puse to izpilda, likums prasa divus priekšnoteikumus. Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 1725.pantu, dodot rokasnaudu, tiek dots pierādījums par kāda cita līguma galīgu noslēgšanu un rokasnauda kalpo arī par šī cita līguma izpildes nodrošinājumu. Rokasnaudas došana ir papildlīgums, ko slēdz kāda cita līguma izpildes nodrošināšanai[69].

Otrs priekšnoteikums ir rokasnaudas reāla iedošana. Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 1727.panta noteikumiem rokasnaudas apsolījums vien nav pietiekošs, un tiesību nodibina tikai tās iedošana. Tādējādi ir secināms, ka līdz brīdim, kamēr rokasnauda nav iedota, tā nevar kalpot par galīgi noslēgta līguma pierādījumu[70].

Tomēr Latvijas spēkā esošie normatīvie akti nosaka arī citus līguma nodrošinšanas institūtus, piemēram, līgumsods, procenti, soda nauda u.c., bet autore šī maģistra darba ietvaros ar tiem saitīto problemātiku sīkāk neanalizēs, jo to nozīme darījumos ar nekustamo īpšumu nav tik nozīmīga.

Attiecībā uz pirkuma līguma formu, Latvijas Republikas Civillikuma 18.pants, pirmkārt, nosaka, ka darījumos ar nekustamu mantu darījuma formai jāatbilst Latvijas likumu prasībām, puses nevar izvēlēties formu pēc ārvalstu likumu noteikumiem un, otrkārt, Latvijas Republikas Civillikuma 1483.panta 3.punkts nepārprotami pasaka: “Likums prasa rakstisku formu: kad tas (darījums) jāieraksta zemesgrāmatās”.[71]

Cits jautājums, kā noformēt līgumu. Te jāatsaucas uz Latvijas Republikas Civillikuma 1492.pantu: “Rakstisku darījumu aktus var sastādīt tādā formā, kā katrs vēlas, pie tam nav vajadzīgas nekādas sevišķas formalitātes un darījuma dalībnieki nav saistīti ne ar kādiem paraugiem”.[72]

No minētā secināms, ka abas darījuma puses ir tiesīgas pašas sastādīt pirkuma līgumu sev vēlamā formā. Tomēr likums uzsver, ka gribas formulējumiem jābūt izteiktiem ļoti skaidri, kā arī gribai jābūt patiesai, bez spaidiem un viltus. Savukārt attiecībā uz rokasnaudas līguma formu Latvijas Republikas Civillikums nedod nekādas norādes. Taču, tā kā rokasnaudas līgums ir papildlīgums, kas pilnībā pakļauts pamatdarījumam izvirzītajām pazīmēm, un ņemot vērā apstākli, ka rokas naudas došana vienmēr precīzi jāatrunā pašā līgumā, izriet nepieciešamība arī pēc rokasnaudas līguma rakstiskās formas[73]. To var secināt arī no Latvijas Republikas Augstākās tiesas Plēnuma 1997.gada 22.decembra lēmuma Nr.7 „Par likumu piemērošanu, izšķirot strīdu par saistību izpildi” 13.punkta, kurā teikts, ka rokasnaudas iedošana nav prezumējama, ja tā par tādu nav apzīmēta. Tas nozīmē, ka rakstiskai formai jānovērš jebkuras šaubas par pušu vēlmi kā līguma nodrošinājumu paredzēt rokasnaudas došanu. Ja puses nebūs skaidri līgumā nosaukušas veikto naudas samaksu vai materiālo vērtību nodošanu par rokasnaudu, tad tam nebūs Latvijas Republikas Civillikumā rokasnaudas funkcijai paredzēto civiltiesisko seku.

Praksē vairums autoru iesaka darījumu noformēšanu uzticēt zvērinātam notāram. Notariāla forma piešķir darījumam publiska akta raksturu, tādējādi nodrošinot darījuma pareizību un ticamību. Tas ir pierādījums, ka darījuma dalībnieki konkrētā laikā un vietā izteikuši tieši tādu – līgumā minētu gribu. Šeit jāatzīmē arī Civilprocesa likuma 178.panta 3.daļa, kurā noteikts, ka: “zemesgrāmatu, notariālo un citu likumā noteiktajā kārtībā apliecināto aktu patiesīgumu nevar apšaubīt. Tos var apstrīdēt, ceļot atsevišķu prasību.”[74]

Notariāta likuma 87’.pants nosaka: ”Zvērināts notārs noskaidro notariālā akta dalībnieku gribu un darījuma noteikumus, skaidri un nepārprotami pieraksta personu paziņojumus, iepazīstina dalībniekus ar iespējamām darījuma tiesiskajām sekām, lai likumu nezināšana un pieredzes trūkums netiktu izmantots viņiem par ļaunu”.[75]

To, ka puses ir slēgušas notariālu aktu, notārs norāda arī līguma beigās.

Cits variants, kā noslēgt pirkuma līgumu ar notāra starpniecību ir apliecināt parakstu īstumu, šajā gadījumā notārs pārbauda parakstītāju identitāti. Turklāt darījuma puses parakstus var dot vai atzīt par saviem tikai zvērināta notāra klātbūtnē. Šajā sakarā piedāvāju Notariāta likuma 116.pantu: ”Dokumenti, uz kuriem apliecināts tikai parakstu īstenums, atzīstami par privātiem dokumentiem. Parakstu īstenumu nedrīkst apliecināt uz dokumentiem, kuru saturs ir acīmredzamā pretrunā ar likumiem, kas aizsargā pārvaldes kārtību, sabiedrības tikumību vai personas godu. Zvērināts notārs iepazīstas ar dokumenta saturu tikai tiktāl, ciktāl tas nepieciešams šā panta otrajā daļā minēto apstākļu konstatēšanai. Par dokumenta saturu zvērināts notārs neatbild, un tas atzīmējams apliecinājumā”.[76]

Ja pastāv izvēles iespēja pirkuma līgumus slēgt pie notāra vai privāti, tad attiecībā uz nostiprinājuma lūguma parakstīšanu, lai reģistrētu īpašumu zemesgrāmatā, likums ir kategorisks un Zemesgrāmatu likuma 56.pants nosaka: ”Nostiprinājuma līgumiem jābūt rakstveidā”.[77]

Latvijas juristu aprindās tiek uzsvērts, ka nekustamā īpašuma nostiprināšanai zemesgrāmatā tomēr būtu nepieciešams notariāli apliecināts nostiprinājuma lūgums.

Līdzīgi tiek konstatēts arī Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta spriedumos, proti: ”Obligāti pie notāra gan būs jāiet apstiprināt nostiprinājuma lūgumus Zemesgrāmatās, - ja tas ir nekustamais īpašums”.[78]

Nobeigumā jāatzīmē, ka pirkuma līgums likuma izpratnē uzskatāms par noslēgtu, kad abas puses vienojušās par pirkuma priekšmetu un maksu, ko praksē apliecina ar saviem parakstiem.

2.3. Nekustamais īpašums kā pirkuma līguma priekšmets

Nekustamā īpašuma jēdziens īpašuma tiesībās kā savdabīga patstāvīga ekonomiski tiesiska kategorija saimnieciskajā un civiltiesiskajā apritē parādījās tikai pēc Latvijas Republikas neatkarības atgūšanas. Agrākās administratīvās sistēmas ietvaros nekustamā īpašuma jēdziens bija saistīts ar valsts ekskluzīvajām tiesībām uz to un tikai atsevišķos gadījumos (dzīvojamās mājas, saimniecības ēkas, individuālās garāžas) tas tika noformēts uz pilsoņu vārda. Līdz ar brīvā tirgus ekonomikas attīstību, par nekustamo īpašumu Latvijā var runāt kā par preci, kuras pāriešana cita īpašnieka īpašumā var notikt tikai veicot darījumu.

Ar jēdzienu „nekustamais īpašums” ir jāsaprot zemes gabalu vai ar zemi cieši saistītu īpašumu, kuru nevar pārvietot no vienas vietas uz otru, to nebojājot. Notāre S.Krūmiņa sniedz sekojošu jēdziena “nekustamais īpašums” skaidrojumu: ”Nekustamais īpašums faktiski ir zeme un būves, kas ir uzbūvētas uz zemes un saistītas ar zemi, - tas ir, nav vienkārši paņemamas un aiznesamas no zemes gabala, uz kura tās atrodas”.[79]

Specifisks nekustamā īpašuma veids ir dzīvokļa īpašums, kas visbiežak tiek izmantots darījumos ar nekustamo īpašumu, kur arī visbiežak ir vērojami patērē’taju tiesību pārkāpumi. Tādēļ autore nedaudz atspoguļos, ko saprot ar dzīvokli.

Saskaņā ar likumu „Par valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizāciju” 1.panata pirmās daļas 1.punktu dzīvoklis ir daudzdzīvokļu mājā esoša no pārējās mājas daļas nošķirta dzīvošanai paredzēta telpa vai telpu komplekss, kas kā dzīvoklis ir iezīmēts mājas inventarizācijas plānā un kam ir piederīgas tā sienas, iekšējās starpsienas, griesti, grīdas, to apdare, logi, durvis, caurules, dūmvadi, vadu daļas un citu ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītu elementu daļas, visi uzlabojumi, kas atrodas telpas vai telpu kompleksa robežās, kā arī ārpus dzīvokļa esošās un ar to funkcionāli saistītās palīgtelpas un palīgēkas (pagrabs, tualete, šķūnītis, mākslinieka darbnīca).[80]

Juridiskajā literatūrā dzīvokļa jēdzienu skaidro arī kā konstruktīvi aprīkota sarežģīta dzīvojamās mājas vai nedzīvojamās celtnes ar dzīvojamo platību funkcionālo daļu vai, kas paredzēta un administratīvā kārtā atzīta par derīgu patstāvīgai iedzīvotāju dzīvošanai, kas aprīkots ar izeju uz pagalmu vai kopīgās lietošanas laukumiem, kam ir vismaz divi funkcionālie lielumi (istabas) un kā sastāvā nav citu dzīvokļu funkcionālu daļu (laukumu, istabu).[81]

Tomēr dzīvē nav tik vienkārši, un visi dzīvokļi neatbilst vieniem kritērijiem, jo Latvijas teritorijā laika gaitā ir valdījušas dažādas varas, kas noteica atšķirīgu dzīvokļu politiku, tā atšķīrās gan pirmās Latvijas neatkarības laikā, kad dzīvoklis tika uzskatīts kā ēkas daļa, nevis kā patstāvīgs nekustamais īpašums, gan padomju laikā pastāvošā dzīvokļu politika, kad katrai darba ļaužu grupai, bija pieejams noteiktas kategorijas dzīvojamais fonds. Vēsturiski izveidojušos apstākļu sakritības rezultātā šodien tiek izdalīti vairāki dzīvokļu veidi, to nosaka likums „Par valsts un pašvaldības dzīvajamo māju privatizāciju”, nosakot atšķirīgu privatizācijas kārtību katra dzīvokļu veidam. Respektīvi, Latvijā izšķir tādus dzīvokļu veidus kā atsevišķus dzīvokļus, kopējos dzīvokļus un viendzīvokļu mājas.

Ja dzīvokļa pircējs nepārzina šo specifiku, viņš atsevišķa dzīvokļa vietā var iegādāties atsevišķu istabu kopējā dzīvoklī, kas radīs attiecīgas tiesiskās sekas.

Civiltiesiskajā apgrozībā ir ļoti daudz nekustamā īpašuma objektu - mājas, zemes, dzīvokļi, ražotnes, saimniecības, garāžas, u.c. Nekustamā īpašuma pirkums (pārdošana) Latvijā ir pieskaitāms pie atsavinātajiem īpašuma iegūšanas veidiem - īpašuma iegūšana ar nodošanu,[82] kura pamatā tiek prezumēts tiesisks darījums. Galvenā šāda īpašuma pirkuma īpatnība rodama apstaklī, ka darījumu var veikt tikai ar tādu īpašumu, kas ir nostiprināts zemesgrāmatā. Ierakstīšana zemesgrāmatā ir tirgus stabilitātes nodrošinājums, jo apliecina īpašuma tiesību stabilitāti.

Kā jau minēts, nekustamā īpašuma pirkuma līgumi satur būtiskās (pirkuma priekšmetu un maksa) līguma sastāvdaļas, kuras nevar grozīt pusēm vienojoties un nejaušās darījuma sastāvdaļas. Atšķirībā no LPSR Civilkodeksa, kura 163.pants noteica, ka: “būtiski ir tie līguma punkti, par kuriem pēc vienas puses pieteikuma jāpanāk vienošanās”,[83] pamatojoties uz Latvijas Republikas Civillikumu pusēm ir iespēja paredzēt pašām būtiskos noteikumus, t.i., noteikumus, par kuriem panākama vienošanās. Tādejādi līguma būtiskās sastāvdaļas parasti tiek papildinātas ar precizējošiem, papildinošiem noteikumiem – blakus noteikumiem. Tie ir nosacījumi un termiņi, ko paredz puses: “Nosacījums ir tāds blakus noteikums, ar kuru līguma spēks darīts atkarīgs no kāda nākoša un zināma vai vismaz par tādu domājama notikuma”.[84]

Tāds blakus noteikums ir, piemēram, darījuma termiņi. Termiņi var paredzēt tiesību rašanās sākumu vai izbeigšanos, vai pienākuma izpildes momentu. Latvijas Republikas Civillikums nosacījumus un termiņus sauc par nejaušām darījuma sastāvdaļām, t.i., darījuma tiešo seku paplašinājumiem vai aprobežojumiem.[85] Neskaidra un pārprotama darījuma nejaušo sastāvdaļu izteikšana noved pie tā, ka ar pilnīgi pareizu būtiskās sastāvdaļās noslēgtu līgumu darījuma dalībnieks nesasniedz rezultātu, ko tas ar līguma noslēgšanu gribējis panākt un, ko arī būtu panācis, ja darījuma nejaušās sastāvdaļas tiktu pietiekoši precīzi izteiktas, kāpēc arī pie šo sastāvdaļu ietveršanas līgumos, tāpat kā pie būtisko ievešanas un dabisko pārgrozīšanas vai atcelšanas jāpieiet ar vienādu uzmanību.

Tādejādi viena veida – nekustamā īpašuma pirkuma līgumus iespējams slēgt ar dažādiem un atšķirīgiem, katram konkrētam gadījumam pusēm izdevīgiem noteikumiem.

Slēdzot nekustamā īpašuma pirkuma līgumu, pirmkārt, jāievēro pirmpirkuma tiesību noteikumi, ko Latvijas Republikas Civillikumā reglamentē 2060.–2063.panti. ”Ar pirmpirkuma tiesību pārdevējs pielīgst sev priekšrocību pirkt lietu, ja pircējs to pārdotu tālāk”.[86]

Jāatzīmē, ka šī tiesība izmantojama tikai tad, ja tā iekļauta pirkuma līgumā: ”Ja ir pielīgta pirmpirkuma tiesība un, ja pircējs grib pārdot lietu tālāk, tad viņam tā tūliņ pēc jaunā līguma noslēgšanas jāpiedāvā pirmpirkuma tiesīgajam (tas ir bijušajam pārdevējam), bet pēdējam par to, vai viņš izmantos šo pirmpirkuma tiesību, ir jāpaziņo: par kustamām lietām – nekavējoties, bet par nekustamām – 2 mēnešu laikā ”.[87]

Jāatzīmē arī Latvijas Republikas Civillikuma 2062.pants, kurš nosaka, ka, ja pirmpirkuma tiesīgais vēlas savu tiesību izlietot, tad viņam, ja nav citādi norunāts, jāizpilda tie paši nosacījumi, ko piedāvā jaunais pircējs. Tas nozīmē, ka pirmpirkuma tiesīgajam nav nekādu priekšrocību attiecībā uz pirkuma cenu vai citiem nosacījumiem. Ja par pielīgto saistību ir zinājuši darījuma dalībnieki un nav piedāvājuši izmantot pirmpirkumu bijušajam īpašniekam, tad tā ir ļaunprātība[88]. Taču par ļaunprātīgu nevar atzīt nekustamā īpašuma jauno pircēju, ja pirmpirkuma tiesība nav nostiprināta zemesgrāmatā.

Šajā sakarībā autore vēlas uzsvērt, ka bez līgumiskās pirmpirkuma tiesības šāda tiesība pastāv arī uz likuma pamata, proti, kopīpašniekiem; mantiniekiem – atsevišķos gadījumos; pašvaldībām un valstij. Gadījumos, kad saduras divu personu intereses, vienas, kurai ir likumiskās pirmpirkuma tiesības un otras, kurai ir līgumiskās pirmpirkuma tiesības, priekšroka dodama likumiskajām pirmpirkuma tiesībām.

Kā jau minējām, praksē visizplatītākās tās pirmpirkuma tiesības, kuras izmanto vai neizmanto pašvaldība un tas atrunāts likumā "Par pašvaldībām", proti, šī likuma 21.pantā teikts, ka vietējās pašvaldības var: „lemt par pirmpirkuma tiesību izmantošanu uz attiecīgajā administratīvajā teritorijā pārdodamo nekustamo īpašumu”.[89]

Tomēr visbiežāk pāsvaldības neizmanto pirmpirkuma tiesības, jo: „… pašvaldība ir tiesīga pieņemt lēmumu par nekustamā īpašuma pirkšanu tādā gadījumā, ja konkrēto īpašumu pašvaldība izmantos sabiedriski derīgiem nolūkiem. Pirmkārt, pašvaldībai jāmotivē, jāpierāda, ka šis objekts ir nepieciešams, lai pašvaldība varētu realizēt kādas savas funkcijas”.[90]

Savukārt, Latvijas Republikas Ministru kabineta 1994.gada 7.jūnija noteikumi Nr.110 „Par kārtību, kādā pilsētu un pagastu pašvaldības izmanto nekustamā īpašuma pirmpirkuma tiesības” nosaka kārtību, kādā pilsētu un pagastu pašvaldības izmanto nekustamā īpašuma pirmpirkuma tiesības. Ja gadījumā pašvaldība nolemj izmantot pirmpirkuma tiesības, tad: „Domes lēmums izmantot nekustamā īpašuma pirmpirkuma tiesības uzliek tai par pienākumu nekavējoties sastādīt attiecīgo pirkšanas aktu, pamatojoties uz pārdevēja un pircēja vienošanās nosacījumiem, un samaksāt pārdevējam līgumā noteikto summu”[91] - teikts šo noteikumu 4. punktā. Jāatzīmē, ka praksē tomēr pašvaldības visbiežāk izmanto pirmpirkuma tiesību, tikai gadījumos, kad nekustamā īpašuma cena ir ļoti zema.

Attiecībā uz privatizētajiem valsts un pašvaldības dzīvokļiem likumā “Par dzīvokļu īpašumu” viennozīmīgi ir noteikts, ka šajā gadījumā pašvaldībai vairs nav pirmpirkuma tiesību”.[92] Par to viss būtu skaidrs, taču ir arī kaimiņi un šajā sakarā S.Krūmiņa atzīmē: “Ja kāda dzīvokļa īpašnieks pārdod savu dzīvokli, tad pirmpirkuma tiesības un izpirkuma tiesības piekrīt šīs daudzdzīvokļu mājas citiem dzīvokļu īpašniekiem, taču ar noteikumu, ka šiem dzīvokļu īpašniekiem bija jāpiesakās attiecīgajā kooperatīvā, un jāizsaka vēlēšanās pirkt dzīvokli šajā mājā”.[93]

Tas minēts arī likuma “Par dzīvokļu īpašumu” 9.pantā: “Kādam dzīvokļa īpašniekam atsavinot dzīvokļa īpašumu, pārējiem šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem ir pirmpirkuma un izpirkuma tiesības gadījumos, kad viņi savu gribu iegādāties dzīvokļu īpašumu attiecīgajā daudzdzīvokļu mājā ir iepriekš izteikuši sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā”.[94]

Taču praksē šī tiesību norma prakstiski netiek piemērota, tas saitīts ar dzīvokļu īpašumu politiku un tirgus stāvokli.

Pirmpirkuma tiesību piemērošanu attiecībā uz nekustamo īpašumu reglamentē arī likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 27. pants: „Pirmpirkuma tiesības un to izmantošana”[95]. Šī likuma 27.panta pirmajā daļā paredzētajos gadījumos īpašumā iegūtā objekta īpašniekam ir pirmpirkuma tiesības uz valsts vai pašvaldības īpašumā esošo zemi, uz kuras atrodas attiecīgais objekts. Ne vēlāk kā divu nedēļu laikā pēc tās zemes privatizācijas vai atsavināšanas noteikumu apstiprināšanas, uz kuras atrodas privatizētais, atsavinātais vai citos likumos un normatīvajos aktos paredzētajos gadījumos īpašumā iegūtais objekts, institūcija, kas veic zemes privatizāciju vai atsavināšanu, piedāvā personai, kurai ir zemes pirmpirkuma tiesības, noslēgt pirkuma līgumu saskaņā ar apstiprinātajiem noteikumiem, nosūtot attiecīgos noteikumus ierakstītā vēstulē vai nododot tos minētajai personai vai tās pilnvarotam pārstāvim. Personas, kurām ir pirmpirkuma tiesības, mēneša laikā no privatizācijas vai atsavināšanas noteikumu saņemšanas dienas rakstveidā paziņo šā panta otrajā daļā minētajai institūcijai par pieņemto lēmumu. Ja persona, kurai ir šajā nodaļā paredzētās pirmpirkuma tiesības, tās neizmanto, tai ir zemes nomas tiesības attiecībā uz zemes gabalu, uz kura atrodas minētajai personai piederošais īpašuma objekts, un minētais zemesgabals netiek privatizēts vai atsavināts citām personām.

Savukārt likuma „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 17.pants: „Zemes, ēku, būvju un augļu dārza (koku) pirmpirkuma tiesības”. Bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem (ja viņi nav saņēmuši savas zemes vietā līdzvērtīgu zemes gabalu vai kompensāciju) ir pirmpirkuma tiesības iegūt savā īpašumā ēkas, būves un augļu dārzu (kokus), kuri atrodas uz šīs zemes. Tādas pašas pirmpirkuma tiesības ir ēku, būvju un augļu dārza (koku) īpašniekiem, ja pārdod zemes gabalu. Ja minētās personas nav varējušas izmantot pirmpirkuma tiesības pārdevēja vainas dēļ, tām ir izpirkuma tiesības. Ja ēku, būvju un augļu dārza (koku) īpašnieks šīs pirmpirkuma tiesības neizmanto, šādas tiesības ir pašvaldībai (izņemot šā likuma 29.pantā paredzētos gadījumus).

Nekustamā īpašuma pirkums un pārdevums vienmēr ir saistīts ar nekustamā īpašuma novērtējumu. Kopumā nepieciešamība pēc nekustamā īpašuma vērtēšanas parasti rodas:

· veicot darījumus ar nekustamo īpašumu (pirkšana/pārdošana, ieķīlāšana, privatizācija u.c.);

· piesaistot investorus nekustamā īpašuma attīstībai;

· nekustamā īpašuma potenciālās vērtības noteikšanai;

· ieguldot nekustamo īpašumu uzņēmuma pamatkapitālā;

· uzņēmumu reorganizācijā;

· apdrošinot īpašumu;

· sagatavojot uzņēmuma finanšu pārskatus (pārvērtējot bilancē esošus nekustamos īpašumus) u.c.

Atkarībā no vērtēšanas mērķa īpašuma vērtēšanā būtu iesaistāms sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs vai mantiskā ieguldījuma novērtēšanas eksperts. Tomēr gadījumi, kad bez sertificēta vērtētāja atzinuma vai mantiskā ieguldījuma eksperta slēdziena neiztikt ir:

· izmantojot nekustamo īpašumu kā ķīlu aizņēmumam kredītiestādēs;

· tiesvedībā;

· ieguldot uzņēmuma pamatkapitālā, uzņēmuma reorganizācijā.

Banku prasības nekustamo īpašumu vērtēšanai kredīta vajadzībām parasti nosaka, ka vērtēšanu veic sertificēti vērtētāji. Taču atkarībā no objekta un aizdevuma summas apmēra nelielā apjomā īpašuma vērtēšanu var veikt arī bankas speciālisti. Tomēr ne visos gadījumos īpašuma vērtēšanai ir nepieciešamas sertificēta vērtētāja slēdziens, piemēram, ja darījumā ar nekustamo īpašumu nav jāpiesaista kredītresursi, izmantojot īpašumu kā nodrošinājumu, un darījumu puses vienojas par savstarpēji pieņemamu risinājumu, sertificēta vērtētāja atzinums nav vajadzīgs[96].

Šobrīd ir pierasts zemes vērtību ir noteikt divējādi:

· zemes tirgus vērtība, par kuru vienojas pircējs un pardevējs un kuru var izdarīt nekustamā īpašuma vērtētājs.

· Zemes kadastrāla vērtība, kuras novērtējumu veic Valsts Zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas biroji.

Termins „kadastrālā vērtēšana” ir pārņemts no Latvijā 1930.gados spēkā bijušā nekustamās mantas Kadastra likuma, kas noteica kadastrālās jeb masveida vērtēšanas nepieciešamību nodokļu un citām vajadzībām.[97] Zemes kadastrālo vērtību pirmreizēji ieviesa, lai nodrošinātu zemes reformu un noteiktu tās izpirkuma maksas apmēru nekustamā īpašuma (zemes) privatizācijai pilsētās un lauku apvidū. Savukārt no 1998.gada šo vērtību izmanto nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanai par zemi, kā arī valsts nodevas aprēķināšanai nekustamā īpašuma transakciju - mantojuma, pirkšanas un pārdošanas - gadījumos. Turklāt, zinot zemes un ēku kadastrālo vērtību, tā var kalpot kā nekustamā īpašuma tirgus informatīvs nodrošinājums (sākumcena, pērkot vai pārdodot nekustamo īpašumu), garants kredītiem un investīcijām, kā arī tā ir viens no būtiskiem kritērijiem teritoriālplānojumam un ekonomisko plānu izstrādei.

Daudziem potenciāliem pircējiem vai pārdevējiem, iespējams, var nebūt skaidrs, kāda veida īpašuma vērtējums viņiem nepieciešams un, kas konkrēto vērtējumu ir tiesīgs izsniegt, kādas ir nekustamā īpašuma vērtētāja funkcijas vispār un kādos gadījumos nepieciešama sertificēta vērtētāja palīdzība. Šobrīd Latvijā izveidojusies prakse, kad nekustamo īpašumu vērtēšanu nodokļu vajadzībām veic Valsts Zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas biroji, nosakot zemei tās kadastālo vērtību un ēkām inventarizācijas vērtību. Ar īpašumu vērtēšanu citām vajadzībām Valsts Zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšānas biroji praktiski nenodarbojas. Valsts Zemes dienesta aprēķinātās vērtības izmantojamas tikai un vienīgi īpašuma nodokļu aprēķiniem. Pie pašreizējās aprēķinu metodikas tās neraksturo īpašuma tirgus vērtību, tātad neder ne pirkšanas - pārdošanas darījumiem, ne kredīta garantijām.

Gadījumos, kad darījumu slēdzēji izmanto vērtētāja pakalpojumus, nevajadzētu domāt, ka vērtētāja noteiktā īpašuma tirgus vērtība ir vienīgā patiesība pēdējā instancē. Drīzāk jau vērtētājs ir konsultants, kas, pārzinot nekustamā īpašuma tirgu un vērtību veidošanās pamatlikumus, spēj klientam izskaidrot, kādēļ viņa īpašuma vērtība ir tieši tāda un ne savādāka. Jāpiebilst, ka īpašuma vērtība un cena nebūt nav viens un tas pats. Vērtība ir noteiktā vietā un laikā ekonomiski pamatota kategorija. Cena ir konkrēta darījuma rezultāts, kas var būt gan augstāka, gan zemāka par vērtību. Par cenu savstarpēji vienojas pircējs un pārdevējs.

Juridisks spēks ir tikai Valsts zemes dienesta noteiktajai kadastrālajai vērtībai, taču parasti tā ievērojami atšķiras no īpašuma tirgus vērtības. Vērtētājiem nosakot zemes vērtību, viens no svarīgākajiem kritērijiem ir tās izmantošanas veids, vai tā ir paredzēta privātai apbūvei, komercapbūvei vai lauksaimniecībai. Visdārgākā ir zeme komerciālai apbūvei, bet vislētākā - lauksaimniecības zeme, kuru vērtē pēc auglības un nodrošinājuma ar meliorāciju, ņemot vērā arī citus apsvērumus, piemēram, atrašanās vietu, apkārtnes attīstības perspektīvu, pieprasījumu un piedāvājumu tirgū.

Cita darījumu ar nekustamo īpašumu specifika rodama apstāklī, ka darījumi ar nekustamo īpašumu reģistrējami zemesgrāmatā un šis fakts kalpo kā nekustamā īpašuma nodošanas pierādījums. To nosaka ne tikai Latvijas Republikas Civillikums un īpaši tā 994.pants: „Par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemes grāmatās. Līdz ierakstīšanai zemes grāmatās nekustama īpašuma ieguvējam pret trešām personām nav nekādu tiesību: viņš nevar izlietot nevienu no priekšrocībām, kas saistītas ar īpašumu, un viņam jāatzīst par spēkā esošu visa uz šo nekustamo īpašumu attiecošās tās personas darbība, kura pēc zemes grāmatām apzīmēta par šā īpašuma īpašnieku”[98].

Zemesgrāmatu obligātā ieraksta princips fiksēts arī dažos speciālos normatīvos aktos, piemēram, 1995.gada 21.jūnija likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 48.pants nosaka, ka par privatizētā objekta īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Arī saskaņā ar 1995.gada 28.septembra likuma "Par dzīvokļa īpašumu" 24.panta 6.daļa nosaka, ka dzīvokļa īpašums ir nodibināts līdz ar dzīvokļa īpašnieka īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā u.c.

Būtiskākie normatīvie akti, kas nosaka kārtību, kādā nekustamais īpašums ierakstāms zemesgrāmatās ir: Latvijas Republikas Ministru kabineta 1937.gada 22.decembrī pieņemtais Zemesgrāmatu likums; Latvijas Republikas Saeimas 1997.gada 30.janvārī pieņemtais likums “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”; Latvijas Republikas Saeimas 1995.gada 29.martā pieņemtais likums “Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās”; Latvijas Republikas Saeimas 1999.gada 11.novembrī pieņemtais likums “Par 1937.gada 22.decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību” un Latvijas Republikas Saeimas 199.gada 28.septembrī pieņemtais likums “Par dzīvokļa īpašumu”.

Zemesgrāmatās ieraksta nekustamos īpašumus un nostiprina ar tiem saistītas tiesības. Zemesgrāmatas ir visiem pieejamas, un to ierakstiem ir publiska ticamība. Zemesgrāmatu pārzināšana piekrīt apgabaltiesu zemesgrāmatu nodaļām. Katrs nekustams īpašums jāieraksta zemesgrāmatā tajā zemesgrāmatu nodaļā, kuras rajonā tas atrodas. Nostiprināšana piekrīt tai zemesgrāmatu nodaļai, kuras grāmatās ierakstīts nekustams īpašums, uz ko attiecas nostiprinājums. Tiesības nostiprina uz zemesgrāmatu nodaļas tiesneša lēmuma pamata, ierakstot nostiprināmās tiesības zemesgrāmatā. Nekustamais īpašums zemesgrāmatā ierakstāms, pamatojoties uz dokumentu, kas apliecina nekustamā īpašuma tiesisku iegūšanu. Lai nekustamo īpašumu nostiprinātu zemesgrāmatā, zemesgrāmatu nodaļā kopā ar citiem nepieciešamajiem dokumentiem jāiesniedz arī īpašumtiesību nostiprinājuma lūgums. Šajā dokumentā īpašumtiesību nostiprinājumu lūdz privātpersona, un tam jābūt notariāli apliecinātam. Nekustamā īpašuma pirkšanas gadījumā tiek sastādīts nostiprinājuma lūgums jaunas tiesības nostiprināšanai 3.forma. Tajā ieraksta kā jaunu tiesību – aprobežojumus, apgrūtinājumus vai lietošanas kārtību, kas zemesgrāmatā nav ierakstīti, vai kas ir pielīgts klāt.[99]

Fiziskas vai juridiskas personas atgūtā zeme ierakstāma zemesgrāmatā uz šīs personas vārda, pamatojoties uz likumā paredzētajā kārtībā pieņemtu lēmumu par zemes īpašuma tiesību atjaunošanu vai uz tiesas spriedumu.

Valsts un pašvaldību zeme ierakstāma zemesgrāmatā uz valsts vai attiecīgās pašvaldības vārda, pamatojoties uz dokumentiem, kas norādīti likumā “Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās”. Fiziskās vai juridiskās personas privatizētā zeme ierakstāma zemesgrāmatā, pamatojoties uz pirkuma līgumu. Zemes izpirkšanas gadījumā nostiprinājuma lūgumam pievienojams likumos noteiktās institūcijas lēmums par zemes nodošanu īpašumā par samaksu. Ja lēmumā par zemes īpašuma tiesību atjaunošanu vai zemes nodošanu īpašumā par samaksu vai pirkuma līgumā norādīti īpašuma tiesību aprobežojumi vai apgrūtinājumi, vienlaikus ar zemes ierakstīšanu zemesgrāmatā izdarāma atzīme, norādot, kādi aprobežojumi vai apgrūtinājumi ar lēmumu vai līgumu ir noteikti.

Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 1481.pantu koroborācija (zemes nostiprināšana) zemesgrāmatā uzskatāma par notikušu un apstiprinātais darījums ir neapstrīdams pēc tam, kad laikrakstā "Latvijas Vēstnesis" tiek publicēts sludinājumu par to, lai personas, kurām ir kādi iebildumi, ierodas sešu mēnešu laikā. Tiklīdz izrādās, ka pa šo laiku nav celti nekādi iebildumi, taisāms lēmums atzīt darījumu par spēkā nākušu un visi vēlākie strīdi par to noraidāmi. Tomēr tad sludinājuma klajā laišana ir atkarīga no darījuma dalībnieku gribas.

Analizējot jautājumu par nekustamā īpašuma pirkuma līgumiem, īpaši jāatzīmē tāds apstāklis, kā otra laulātā piekrišana īpašumu pārdot. Darījums nebūs iespējams, ja otrs laulātais nebūs devis tam savu piekrišanu. Latvijas Republikas Civillikuma 90.panta 2.daļa nosaka: “Abu laulāto kopīgo mantu (89.p.2.d.) laulātie pārvalda un ar to rīkojas kopīgi, bet abiem laulātajiem vienojoties, to var pārvaldīt arī viens no viņiem. Viena laulātā rīcībai ar šo mantu nepieciešama otra laulātā piekrišana”.[100]

Tātad, lai pārdotu īpašumu, kurš iegūts laulības laikā vai kurš ir abu laulāto kopmanta, nepieciešama laulātā piekrišana. Otra laulātā piekrišanas nepieciešamību darījumam ar nekustamo īpašumu nosaka arī Zemesgrāmatu likuma 61.panta 3.punkts: “Nostiprinājuma lūgumam jāpievieno apliecinājums par trešās personas piekrišanu, kad pēc likuma šāda piekrišana ir nepieciešama nostiprinājumam”.[101]

Praksē pazīstama dažādi noformēta laulātā piekrišana, piemēram, kā atsevišķa dokumenta izgatavošana, kuru notārs iekļauj pirkuma līgumā. Tomēr visbiežāk tas ir apliecinājums, ka pārdevējam nav laulātā vai arī atzīmē nostiprinājuma lūguma īpašos nosacījumos.

Latvijas Republikas Augstākās tiesas plēnuma 1996.gada 10.jūnija lēmuma Nr.3 „Par likuma piemērošanu, izskatot lietas, kas izriet no ģimenes tiesiskajām attiecībām” – 15.punktā noteikts, ka, ja, saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma 16.pankta^a punktu nostiprinājuma ierakstā par nekustamā īpašuma īpašnieku nav atzīmes par to, ka nekustamais īpašums ir laulātā atsevišķa manta, ka tas ietilpst laulāto mantas kopībā vai arī, ka laulātiem ir visas mantas šķirtība, par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tas, kurš par tādu ierakstīts zemesgrāmatā; šādu ierakstu otrs laulātais var apstrīdēt tiesā.

Šādas prasības pamats ir Latvijas Republikas Civillikuma 89.pants, kas nosaka, ka laulāto kopīgā manta ir viss, ko laulības laikā laulātie iegūst kopīgi vai viens no viņiem, bet ar abu laulāto līdzekļiem vai ar otra laulātā darbības palīdzību, šaubu gadījumā jāpieņem, ka šī manta pieder abiem līdzīgās daļās[102], ja vien starp laulātajiem nepastāv līgums par laulāto mantas šķirtību, kurš nosaka savādāk.

2.4 .Darījumu specifika ar nekustamajiem īpašumiem

Nekustamā īpašuma tirgus papildus specifika ir tā, ka darījumu dalībnieki slēdz līgumus, kuru vērtība bieži vien vairākkārt pārsniedz viņu ikmēneša un pat gada ienākumus un līdz ar to ļoti būtiski ietekmē ne tikai viena indivīda, bet arī visu viņa ģimenes locekļu finansiālo stāvokli un, pieaugot darījumu skaitam, ietekmē arī valsts kopējo ekonomisko izaugsmi un dzīves līmeni valstī. Darījumos ar nekustamajiem īpašumiem to lielās ekonomiskās nozīmes dēļ darījuma dalībniekiem ir nepieciešama papildu aizsardzība.[103]

Viens no galvenajiem visu darījuma dalībnieku tiesību un interešu aizsardzības līdzekļiem ir īpašas darījuma formas obligāta prasība kā priekšnoteikums darījuma spēkā esamībai. Tiesiska darījuma forma saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 1473.pantu ir atkarīga no lietas dalībnieku ieskata. No formas viedokļa darījumi var būt: 1) mutiski; 2) rakstiski; 3) rakstiski un notāra vai citas pilnvarotas amatpersonas apliecināti; 4) rakstiski un nostiprināti ar reģistrāciju zemesgrāmatā (koroborēti); 5) noslēgti ar konkludentām darbībām.[104]

Formas brīvība un pušu vienlīdzības princips civiltiesiskos darījumos veicina civiltiesisko darījumu apriti un nodrošina katram neierobežotas tiesības slēgt dažādus civiltiesiskus darījumus. Konkrētas formas ievērošanas prasība vienmēr ir saistīta ar konkrētā darījuma specifiku un nozīmi ne tikai konkrētam indivīdam, bet arī visas valsts ekonomikai. Formas brīvības pamatprincipa ierobežojumi it sevišķi ir nepieciešami darījumos ar augstas vērtības īpašumiem, kuros dalībnieki regulāri tiek pakļauti paaugstinātam riskam, ar mērķi jau pirms darījuma noslēgšanas vērst pušu uzmanību uz to, cik nozīmīgs ir konkrētais darījums, un nepieļaut nepārdomātu un sasteigtu darījumu noslēgšanu.[105]

Latvijā saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 993., 994. un 1483.pantu darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem kā obligātu priekšnoteikumu darījuma spēkā esamībai pieprasa rakstisku formu un saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 1477.pantu lietu tiesību iegūšanai uz nekustamu īpašumu papildus rakstiskai darījuma formai nepieciešama darījuma nostiprināšana (koroborācija) zemesgrāmatā. Taču dziļāk analizējot minētās likuma prasības, jākonstatē vairāki būtiski trūkumi, kas samazina to praktisko devumu un efektivitāti.

Rakstiskas darījuma formas spēja nodrošināt, ka darījuma dalībnieki ir pilnībā informēti par darījuma saturu, tiesībām un pienākumiem, piemēram, vācu tiesību literatūrā tiek pamatoti apšaubīta.[106]

Neskatoties uz darījuma rakstisku formu, darījuma dalībnieki ļoti bieži pilnībā neapzinās noslēgtā darījuma sekas. Darījumos, kur viena no darījuma pusēm ir Komerctiesību subjekts, kas konkrēto darījumu jomā darbojas jau ilgu laiku un ir uzkrājusi profesionālu pieredzi, bet otra ir fiziska vai juridiska persona, kas šādu darījumu, iespējams, slēdz pirmo un vienīgo reizi savā mūžā, nepieredzējusī puse paliek ļoti vāji aizsargāta. Spilgts praktisks piemērs šādiem darījumiem ir banku hipotekārās kreditēšanas un ķīlas līgumi, kas lielākoties jau ir iepriekš sastādīti tipveida līgumi un bez darījuma noteikumu apspriešanas tiek piedāvāti parakstīšanai. Līgumi bieži vien ir tik sarežģīti, ka otra puse, pat iepazinusies ar līguma tekstu, ne vienmēr ir spējīga izprast līguma praktisko nozīmi un to, kādas tiesības un pienākumus tas nodibina.

Nepieciešamība aizsargāt patērētājus no standarta jeb tipveida līgumiem ir uzsvērta jau Eiropas Kopienas Padomes 1983.gada 5.aprīļa Direktīvā 93/13/EEK par negodīgiem noteikumiem patērētāju līgumos: “(..) preču un pakalpojumu ieguvējiem jābūt aizsargātiem pret pārdevēja vai piegādātāja pilnvaru ļaunprātīgas izmantošanas, jo īpaši attiecībā uz vienpusējiem standartlīgumiem (..) un patērētājam būtu jādod iespēja faktiski izskatīt visus noteikumus.”[107]

Saskaņā ar minētās direktīvas 3.pantu “līguma noteikumu, par kuru nebija atsevišķas apspriešanās, uzskata par negodīgu, ja pretēji prasībai pēc godprātības, tas rada ievērojamu nelīdzsvarotību pušu tiesībās un pienākumos, kas izriet no līguma, un tas notiek par sliktu patērētājam. Noteikumu vienmēr uzskata par tādu, par kuru nebija atsevišķa apspriešanās, ja tas ir sastādīts jau iepriekš un patērētājam tādēļ nav bijusi iespēja iespaidot to saturu, jo īpaši saistībā ar iepriekš noformulētiem standartlīgumiem”.

Šī Eiropas Kopienas Padomes 1983.gada 5.aprīļa Direktīvas 93/13/EEK par negodīgiem noteikumiem patērētāju līgumos tiesību normas ir iestrādātas Latvijas Patērētāju tiesību aizsardzības likumā, un likuma 6.panta 8.punkts paredz arī minētās direktīvas pieprasītās sekas negodīgu līgumu gadījumā, proti: “Ražotāja, pārdevēja vai pakalpojuma sniedzēja un patērētāja noslēgtajā līgumā ietvertie netaisnīgie noteikumi pēc patērētāja prasības atzīstami par spēkā neesošiem, bet līgums paliek spēkā, ja tas var pastāvēt arī turpmāk, kad izslēgti netaisnīgie noteikumi.”

Balstoties uz šīm likumu prasībām arī nekustamo īpašumu darījumu jomā, gan banku, gan dažādu nekustamo īpašumu aģentūru un mākleru sniegto pakalpojumu līgumus ne tikai var, bet arī vajag pakļaut tiesas pēckontrolei. Tikai vienotas un stingras tiesu prakses rezultātā, kas sistemātiski atzītu patērētājiem augstākā mērā neizdevīgus noteikumus par spēkā neesošiem, var panākt turpmāk šādu noteikumu neiekļaušanu līgumos. Kā piemēru šādiem negodīgiem noteikumiem var minēt nekustamo īpašumu aģentūru starpniecības pakalpojumu līgumos bieži iekļauto aizliegumu pašam nekustamā īpašuma īpašniekam nodarboties ar īpašuma pircēja meklēšanu un pašam slēgt pirkuma līgumu ar pircēju vai bankas kredīta līgumos pie kredīta piešķiršanas nosacījumiem iekļautās prasības pilnvarot kredītiestādi pilnībā rīkoties ar kredīta nodrošinājumam ieķīlāto īpašumu.

Šādi noteikumi nostāda patērētāju absolūti neizdevīgā un nevienlīdzīgā situācijā ar pakalpojuma sniedzēju, ierobežojot viņa tiesības. Taču patērētāja tiesības griezties tiesā un apstrīdēt darījumu jau pēc līguma noslēgšanas, kā to rāda prakse, ir visai neefektīvs līdzeklis patērētāja tiesību aizsardzībā, jo prasa no patērētāja ne tikai zināšanas un informētību par savu tiesību aizskārumu un aizsardzības līdzekļiem, bet arī papildus naudas līdzekļus. Turklāt tiesvedība ne tikai Latvijā, bet arī citās valstīs ir salīdzinoši ilgstošs un sarežģīts process, tāpēc samazina tiesu prakses spēju efektīvi ietekmēt līgumu saturu.

Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 1477.pantu koroborācija ir nepieciešama tajos gadījumos, kad ar darījumu iegūst lietu tiesības uz nekustamu īpašumu. Savukārt Latvijas Republikas Civillikuma 993.pants paredz, ka īpašuma tiesības uz nekustamu īpašumu tiek iegūtas tikai ar iegūšanas tiesiskā pamata un par to izgatavotā akta ierakstīšanu zemesgrāmatās. Darījuma ierakstam zemesgrāmatā ir konstitutīva nozīme lietu tiesības iegūšanai, taču Latvijas Republikas Civillikuma 1478.pants un tam sekojošie panti paredz, ka ierakstīšana zemesgrāmatā neietekmē noslēgtā darījuma spēku un saturu. Darījuma ieraksts zemesgrāmatā nenozīmē darījuma pārbaudi pēc tā satura un atbilstības Latvijas Republikas Civillikuma normām, darījuma ieraksts zemesgrāmatā tikai nodibina lietu tiesību uz īpašumu.

Zemesgrāmata neiesaistās jau noslēgta darījuma satura pārbaudē, un darījums, kas nav spēkā pēc savas būtības, neiegūst spēku arī ar ierakstīšanu zemesgrāmatā.[108]

Kā Latvijas Republikas Civillikuma Lietu tiesību daļas komentārā norāda juristi Andris Grūtups un Erlens Kalniņš, princips, ka darījuma iekšējos trūkumus koroborācija nenovērš, nozīmē to, ka “koroborācijai ... nav tiesību radoša spēka, kādēļ viņa uz pašu kontrahentu savstarpējām attiecībām neizdara iespaidu, bet attiecībā pret trešām personām atzīmei zemesgrāmatā ir nozīme, ka personas un tikai tās personas, kuru tiesības ierakstītas reģistrā, var savukārt nodibināt lietiskas tiesības”.[109]

Kā arī “Darījuma ierakstīšana zemesgrāmatā neliedz atzīt šo darījumu pilnībā vai daļēji par spēkā neesošu, un līdz ar to arī pilnībā vai daļēji grozīt ierakstu zemesgrāmatā.”[110]

No kā var secināt, ka patērētāju tiesību aizsardzībā darījumos ar nekustamo īpašumu zemesgrāmata līdz ar to iesaistās tikai daļēji.

3.nodaļa

PATĒRĒTĀJU TIESĪBU AIZSARDZĪBA DARĪJUMOS AR NEKUSTAMO ĪPAŠUMU

Maģistra darba 1.un 2.nodaļā autore analizēja ar patērētāju tiesību aizsardzību un pirkuma līgumiem nekustamo īpašumu darījumos saistīto problemātiku, atspoguļojot galvenās nianses, kas atspoguļo patērētāju tiesību aizsardzības būtību un pamatprincipus, kā arī iezīmējot pirkuma līguma nozīmi un tā civiltiesisko saistību darījumos ar nekustamo īpašumu un patērētāju tiesībām, kā arī atspoguļoja šo institūtu tiesisko regulējumu. Tāpat maģistra darba 1. un 2.nodaļas ietvaros tika analizēta attiecīgo sfēru regulējošie normatīvie akti un dažādu autoru viedokļi.

Atklājot patērētāju tiesību un pirkuma līguma darījumos ar nekustamo īpašumu institūtu būtību, būtiski ir atrast kopsakarību starp šiem diviem institūtiem, proti, kā izpaužas patērētāju tiesību aizsardzība darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.

Sakarā ar augstāk minēto, maģistra darba „Patērētāju tiesību tiesiskās aizsardzības problēmas” 3.nodaļā autore centīsies atklāt kopsakarību starp patērētāju tiesību aizsardzības institūtu un darījumiem ar nekustamo īpašumu, kā pamatā ir pirkuma līgums.

Līdz ar to maģistra darba 3.nodaļā autore analizēs tādus jautājumus kā pirkuma līgumu izpilde un ar to saistītās problēmas, patērētāju tiesību aizsardzības mehānismi, notāru loma darījumos ar nekustamo īpašumu, atklājot darījuma apliecināšanu notariālā akta kārtībā un notariālo apliecinājumu kā patērētāju tiesību aizsardzības instrumentu, kā arī atspoguļos zemesgrāmatas un notāra sadarbību patērētāju tiesību aizsardzībā.

Kā pirmo jautājumu šajā darba nodaļā autore analizēs jautājumu par pirkuma līgumu izpildi un ar to saistītajām problēmām.

3.1. Pirkuma līgumu izpilde un ar to saistītās problēmas

Nekustamā īpašuma pirkuma līgums ir vienošanās, ar kuru īpašnieks apsola par atlīdzību nodot nekustamo īpašumu citas personas īpašumā.

Ar līguma noslēgšanas brīdi pārdevējs savas īpašumtiesības nezaudē un pircējs tās neiegūst. Abiem līdzējiem rodas tikai tiesības prasīt vienam no otra izpildīt apsolīto par īpašumtiesību reģistrāciju un pirkuma maksas samaksu. Pastāv vairāki apstākļi, kas jāņem vērā, lai izvairītos no iespējas, ka darījumu varētu atzīt par spēkā neesošu. Kā jau minējām, prasības var attiekties gan uz līguma saturu, gan formu. Likums galvenokārt nosaka, ka pašam īpašumam jābūt tādam, ko var pārdot, kā arī pārdevējam jābūt tiesīgam to pārdot. Lai gan līguma pusēm pie notāra jāparaksta nostiprinājuma lūgums par īpašnieku maiņas reģistrāciju zemesgrāmatā, pats pirkuma līgums nav obligāti jāparaksta pie notāra, to var izstrādāt arī privāti[111].

Lai gan apliecinājums īpašumtiesībām ir zemesgrāmatā izdarīts ieraksts par īpašnieku, pilnvērtīgam īpašnieka statusam ir pienācīgas ne tikai abstraktas tiesības uz īpašumu, bet arī reāla iespēja to izmantot. Ar jaunā īpašnieka ierakstīšanu zemesgrāmatā ir notikusi formāla īpašuma nodošana no pārdevēja pircējam, un atšķirībā no kustamā īpašuma pirkšanas nekustamā īpašuma nodošana dabā tieši neietekmē īpašumtiesību pāreju. Faktiskas nodošanas būtība un mērķis ir radīt iespēju jaunajam īpašniekam rīkoties ar pirkuma priekšmetu. Pats īpašuma veids nosaka, vai ir vajadzīga tā faktiska nodošana. Pārdodot zemes gabalu, var pietikt ar tā apskati pirms pirkuma līguma noslēgšanas, un pēc pārreģistrācijas nav vajadzīga nekāda rīcība, lai īpašumu pieņemtu. Turpretim, ja tiek pārdots, piemēram, dzīvoklis vai ēka, nodošanas darbības var izpausties kā atslēgu, durvju kodu nodošana u.tml. Līdzās iespējai atrasties īpašumā īpašniekam ne mazāk svarīgi ir spēt pilnvērtīgi rīkoties ar to, kam nepieciešami ar īpašumu saistīti dokumenti – zemesgrāmatu akts, zemes plāns, ēkas inventarizācijas lieta u.tml[112].

Praksē bieži vien aktuāli ir jautājumi vai faktiskā īpašuma nodošana ir jānoformē ar atsevišķu dokumentu, kādas priekšrocības ir šādam dokumentam, vai tā izstrādāšana jau iepriekš jāatrunā līgumā un kurai no darījuma pusēm tas ir aktuālāk. Visbiežāk par faktiskas nodošanas apliecinošu dokumentu kalpo nodošanas - pieņemšanas akts. Praksē nodošanas - pieņemšanas akta noformēšana un parakstīšana var izrādīties lietderīga vairāku iemeslu dēļ. Pirmkārt, aktā tiek fiksēts īpašuma un tā piederumu stāvoklis nodošanas brīdī. Dažkārt pirkuma līgums paredz īpašus noteikumus par stāvokli, kādā tiek pārdots īpašums, vai arī to, ka tas tiek pārdots kopā ar noteiktiem piederumiem. Šādos gadījumos ir būtiski īpašuma nodošanas brīdī, parakstot aktu, konstatēt, vai īpašuma un tā piederumu stāvoklis atbilst līguma noteikumiem. Turklāt nodošanas aktā var fiksēt arī citas pirkuma līgumā neatrunātas ziņas.

Otrkārt, nodošanas - pieņemšanas akts kalpo kā pierādījums par atslēgu, dokumentu un citu lietu nodošanu. Treškārt, nodošanas - pieņemšanas akts fiksē ar īpašumu saistīto izdevumu norobežošanu starp līgumslēdzējām pusēm.

Tomēr vēl pirms pirkuma līguma noslēgšanas, pats pirmais solis nekustamā īpašuma iegādes procesā ir nekustamā īpašuma pārbaude, kas ietver juridisko, kā arī finanšu, nodokļu, tehnisko, arhitektonisko, vides aizsardzības un citu aspektu pārbaudi. Kā to norāda auditorfirmas Ernst&Young un Kronbergs&Čukste, pārbaudes veikšanas nepieciešamība izriet no sekojošiem Latvijas Republikas Civillikuma pantiem:

1. 1612.pants paredz, ka atsavinātājs atbild ne vien par atsavinātās lietas vainām vai trūkumiem, ko viņš zinājis un nav uzrādījis, bet arī par viņam nezināmiem apslēptiem trūkumiem. Tātad atsavinātāja pienākums ir nodot lietu bez trūkumiem, atbilstoši tām īpašībām, par kurām viņš informējis ieguvēju;

2. tomēr 1613.pants paredz, ka atsavinātājs neatbild ne par nenozīmīgiem trūkumiem, kas visumā nekavē lietas nodošanu, ne par tādiem, kas ieguvējam bijuši zināmi vai vismaz, pievēršot visparastāko vērību, nevarētu viņam palikt apslēpti. Tātad, ja veikta pirkuma priekšmeta pārbaude, tad atsavinātāja atbildība par trūkumiem varētu tikt ievērojami ierobežota.

3. 1615.pants paredz, ka nepaziņošana par vispārzināmām nastām, kas guļ uz atsavināmo lietu, neuzliek atsavinātājam nekādu atbildību. Attiecībā uz nekustamajiem īpašumiem, šādām nastām pieskaitāmi visi zemesgrāmatā reģistrētie servitūti un reālnastas, atzīmes par maksātnespēju, piedziņas vēršanu, aizliegumiem, pēcmantinieku iecelšanu un mantojuma līgumiem, lietu tiesības, kas apgrūtina nekustamo īpašumu, piemēram, aizsargjoslas, elektriskie tīkli u.tml., un ķīlas tiesības, par kurām pircējs var iegūt informāciju no publiskiem reģistriem, tāpēc pārdevējam nav pienākuma specifiski informēt pircēju par to eksistenci.

4. 2064.-2068.panta par pirkumu ar pārbaudi vai apskati, kuri attiecas uz gadījumiem, kad pirkuma līgumā kā atliekošs nosacījums tiek ietvertas pircēja tiesības veikt iepriekšēju pārbaudi vai apskati un pirkums ir atkarīgs no tā, vai pircējs atzīs lietu par sev noderīgu.

Iepriekš minētie jautājumi parasti tiek ietverti arī nekustamā īpašuma pirkuma līgumā kā pārdevēja apliecinājumi un garantijas, paredzot pārdevēja atbildību par apliecinājumu un garantiju pārkāpšanu, atlīdzinot zaudējumus un/vai maksājot līgumsodu, vai pircēja tiesības samazināt pirkuma cenu, vai pircēja tiesības vienpusēji lauzt līgumu. Praksē tomēr ir lietderīgi veikt nekustamā īpašuma pirkuma līguma pārbaudi pirms pirkuma līguma noslēgšanas. Nekustamā īpašuma pārbaudē ietveramo jautājumu loks ir atkarīgs no attiecīgā nekustamā īpašuma sastāva.

Kā jau augstāk norādīts, visos nekustamā īpašuma iegādes darījumos ir ieteicams pārbaudīt pārdevēja īpašumtiesības. Izmantojot šim nolūkam zemesgrāmatu ierakstus var pārbaudīt arī nekustamā īpašuma adresi, zemes platību, nekustamā īpašuma sastāvu; nekustamā īpašuma īpašnieku, tai skaitā redzēt visu darījumu vēsturi; servitūtus un reālnastas; atzīmes par maksātnespēju, piedziņas vēršanu, aizliegumiem, pēcmantinieku iecelšanu un mantojuma līgumiem; lietu tiesības, kas apgrūtina nekustamo īpašumu; ķīlas tiesības un to pamatu. Pārbaudē vissarežģītākie ir gadījumi, kad nekustamais īpašums vēl nav reģistrēts ne zemesgrāmatā, ne kadastra reģistrā. Tad pārbaude, atkarībā no konkrētās situācijas ietver visu to dokumentu pārbaudi, kas nepieciešami nekustamā īpašuma sākotnējai nostiprināšanai zemesgrāmatā[113]

Pircēja pienākumus tiesiskajās attiecībās nosaka Latvijas Republikas Civillikuma 2033.–2038.panti. Vispirms pircējam jāsamaksā pirkuma maksa, kas, ja pirkums nav noslēgts uz kredīta vai, ja samaksai nav norunāti sevišķi termiņi, jāizdara tūliņ, lietu nododot, tātad, „tajā pašā laikā un tajā pašā vietā”. Salīdzinoši Vācijas Federācijas Civilkodeksā teikts: “Pircēja pamatpienākums ir saņemt nopirkto lietu un samaksāt pirkuma maksu“.[114]

Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2033.pantu pirms samaksas saņemšanas pārdevējam lieta nav jānodod. Gadījumos, kad īpašums tiek iegādāts uz kredīta, pārdevējam jāizlemj, vai īpašuma tiesības pāries pircējam tūlīt pēc pirkuma līguma slēgšanas, vai arī pēc tam, kad būs nomaksāta visa pirkuma maksa. Praksē plaši tiek izmantota īpašuma tiesību pāreja pircējam tikai pēc pilnas samaksas, līdz ar to zemesgrāmatā tiek reģistrēts apgrūtinājums. Taču ir arī gadījumi, kad pārdevējs uzticas un piekrīt īpašuma tiesību pārejai pircējam tūlīt pēc pirkuma līguma parakstīšanas. Šajā gadījumā pirkuma līgumā mēdz paredzēt, ka īpašums pāriet atpakaļ pārdevējam, ja pircējs laikā nesamaksā.

Latvijas Republikas Civillikuma 2035.pants nosaka, ka pircējam no tā laika, kad viņš sācis pirkto lietu valdīt un lietot, jāmaksā pārdevējam par pirkuma maksu procenti. Pirms samaksas pircējs neiegūst uz pirkto lietu īpašuma tiesības, ja vien pārdevējs nav viņam pagarinājis samaksas termiņu.

Turklāt no minētā likuma 2034.panta izriet, ka šis termiņa pagarinājums jāsaprot pats par sevi, ja pārdevējs nodod lietu pircējam bez jebkāda piebilduma.

Ja darījumā netiek iesaistīta banka vai arī nav paredzēts nomaksas pirkums, tad, slēdzot līgumu pie notāra un pārdevējs saņemot naudu no pircēja, atdod pircējam īpašuma dokumentus un lietas, kas saistītas ar īpašumu, kā arī abām pusēm parakstot līgumu notiek īpašumtiesību maiņa.

Ja pircējs vilcinās samaksāt, tad pārdevējs var lūgt, lai lietu pārdod izsolē uz pircēja rēķina [115].

Gadījumos, kad pārdotai lietai draud attiesājums, pircējam ir tiesība aizturēt pirkuma maksu, ja pārdevējs nevar vai negrib viņu pret attiesājumu pietiekoši nodrošināt. Tādi ir gadījumi, kad pārdevēja īpašumtiesības uz konkrētu objektu var tikt apstrīdētas par labu trešajai personai

Un visbeidzot: pircējam jāatlīdzina pārdevējam lietai pēc līguma noslēgšanas taisītie izdevumi, kā nepieciešamie, tā arī derīgie, ja pēdējie taisīti labā ticībā, kā arī ja ir ticams, ka arī pats pircējs būtu tos taisījis[116].

Pircēja kā konkrēta nekustamā īpašuma objekta īpašnieka pienākumus bez Latvijas Republikas Civillikuma ņemt vērā arī citi nacionālo tiesību aktus, piemēram, likumu „Par zemes lietošanu un zemes ierīcību.”

Pārdevēja pienākumi noteikti Latvijas Republikas Civillikuma 2027.–2032.pantos.

Būtiskākais pārdevēja pienākums saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2027.pantu ir nodot pārdoto lietu pircējam ”īstā laikā un īstā vietā” ar visiem tās piederumiem, kā arī ar visu to, kas var nodrošināt tiesību uz šo lietu.

Līdzīgi tas ir arī Vācijas Federācijas Civilkodeksā: ”Pārdevēja pamatpienākums ir nodot lietu un īpašuma tiesības“.[117]

Turklāt saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 2032.pantu tiklab pati lieta, kā arī visi tās piederumi jānodod pircējam tajā veidā, kādā tie bijuši apsolīti vai domājami.

Pārdevēja pienākums ir pārdodamo mantu (pirkuma līguma priekšmetu) nodot pircējam uzreiz pēc samaksas saņemšanas tādā veidā un stāvoklī, kādā tas noteikts nekustamā īpašuma pirkuma līgumā. Pirms samaksas saņemšanas pārdevējam lieta nav jānodod.[118]

Latvijas Republikas Civillikuma 2028.pants nosaka, ka, pārdodot lauku zemes vienību vai kādu tirdzniecisku, rūpniecisku vai kādu citu uzņēmumu "kā tie stāv", uzskatāms par pārdotu viss tas, kas, atrodoties tajos pirkuma noslēgšanas laikā un noderot saimniecībai vai uzņēmumam par labu un ērtību, bijis pārdevējam vajadzīgs, atradies viņa lietošanā vai krājumā un bijis viņa īpašums. Pārdodot zemes gabalu, pārdevējam jānorāda pircējam robežas, ja tās jau nav redzamas no šā zemes gabala apraksta vai plāna.

Gadījumos, kad nekustamais īpašums pārdots diviem pircējiem, tad priekšroka ir tam no viņiem, kura līgums ierakstīts zemesgrāmatās. Turklāt atstumtam pircējam pārdevējs atlīdzina nodarītos zaudējumus[119].

Šajā kontekstā var minēt teorētisku, bet mūsdienām tipisku piemēru, kad kāda persona vienlaicīgi pārdod nekustamo īpašumu vairākiem pircējiem, kas, protams, iespējams, ja apkrāptie pārdevējam uzticas un iemaksā naudu, nepaprasot īpašuma dokumentus. Paturēt īpašumu ir izredzes tam pircējam, kurš pirmais piereģistrē īpašumu zemesgrāmatā. Pārējiem atliek griezties tiesā un lūgt no viltvārža atlīdzināt zaudējumus.

Pirkuma līgums izbeidzas, to izpildot: ”Izpildījums ir saistību izbeigšanas veids.”[120] Arī tiesību zinātņu doktors V.Sinaiskis atzīmē, ka: “pirkuma līgums izbeidzas, galvenokārt, ar tā izpildījumu”.[121]

Līdzīgi tas ir arī Vācijas Federācijas Civilkodeksā, proti, “pirkuma līguma izpildījumu veic, nododot pirkuma līguma priekšmetu un īpašuma tiesības uz to”.[122]

Īpašuma iegūšanu ar nodošanu reglamentē Latvijas Republikas Civillikuma 987.-997.panti. Kā atzīmē jurists A.Grūtups, gadījumos, kad darījums tiek vērsts uz īpašumtiesību pēreju un lietu tiesību nodibināšanu, var rasties sarežģījumi, jo īpašums kā lietu tiesība pieder pie absolūtām tiesībām, kuras tiek pretnostatītas jebkurai trešai personai. Rodas jautājums, kādā veidā līgums, kurš noslēgts starp atsavinātāju un ieguvēju, var nodot pēdējam tiesības, kuras var pretnostatīt jebkurai trešai personai, kura nepiedalās līguma realizācijā. Romiešu juristi, tāpat kā daudzi mūsdienu likumdevēji atrisināja šo situāciju, prasot noslēgt divus darījumus. Vispirms tika noslēgts līgums, kura rezultātā radās saistības starp līguma pusēm. Pēc tam bija jānotiek formālam, katram redzamam darījumam, ar kura palīdzību atsavinātājs izpildīja savu pienākumu unn pārnesa īpašuma tiesības, t.i., nodeva lietu ieguvēja valdījumā. Lietu nodošana jebkuras personas acīs kalpo par pierādījumu īpašuma tiesību pārejai ieguvējam. Īpašuma tiesību pāreja uz kustamām lietām notiek to nodošanas momentā, bet uz nekustamām – tajā momentā, kad darījums tiek ierakstīts zemesgrāmatā.[123].

Kā jau minējām iepriekšējā nodaļā, praksē par faktiskas nodošanas apliecinošu dokumentu bieži vien kalpo nodošanas - pieņemšanas akts, kura noformēšana var izrādīties lietderīga, kaut arī likums neprasa šāda dokumenta sastādīšanu.

Tāpat jānorāda, ka nekustamais īpašums kā pirkuma priekšmets ir specifisks, jo pirkuma līguma noslēgšana, īpašumu tiesību pāreja, veicot ierakstu zemesgrāmatā, un norēķināšanās nevar notikt vienlaikus. Tas neizbēgami rada abiem līdzējiem risku, ka kāda puse varētu neizpildīt savas saistības pēc tam, kad ir saņēmusi izpildījumu no otra līgumslēdzēja. Līdzās šim riskam, kas saistīts ar darbību secību darījuma gaitā, pastāv arī riski, kas saistīti ar naudaszīmju īstumu, samaksas nepilnīgumu u.c. Kā norāda auditorfirma Ernst&Young un Kronbergs&Čukste, praksē ir aprobēti vairāki maksājuma modeļi, kuri katrs savā veidā palīdz mazināt vai novērst esošos riskus[124]. Biežāk izmantotie norēķinu veidi:

1. Maksājums skaidrā naudā pirkuma dokumentu parakstīšanas brīdī. Pirkuma dokumentus – pirkuma līgumu un nostiprinājuma lūgumu pie notāra parasti paraksta vienlaikus. Ja puses piekritušas norēķinam skaidrā naudā, visbiežāk šo izvēlas par samaksas brīdi. Izmantojot šādu samaksas veidu, ir jāpanāk, lai pircējam pēc naudas samaksas brīža nekas vairs nav vajadzīgs no pārdevēja, reģistrējot īpašnieku maiņu zemesgrāmatā, un nekāda pārdevēja darbība vai bezdarbība nevar likt šķērļus īpašumtiesību pārreģistrācijai. To var nodrošināt, ja parakstāmie pirkuma dokumenti ietver pilnvarojumu pircējam vai viņa uzticamam pārstāvim veikt visas darbības ar īpašnieka maiņas ierakstīšanu zemesgrāmatā. Turklāt līdz samaksas brīdim no pārdevēja ir jāsaņem visi pārējie reģistrācijai vajadzīgie dokumenti, kurus pircējs nevar iegūt citādi, kā vien saņemot no pārdevēja (zemesgrāmatu apliecība, izziņa par nodokļu parāda neesamību u.c.). Pārdevējam savukārt jāpatur prātā risks par iespējamu viltotas naudas saņemšanu. Dažkārt pārdevēji maldīgi uzskata, ka naudas nodošana notāra klātbūtnē sniedz papildu drošību. Līdzējiem jāapzinās, ka notāra pienākumos neietilpst nedz pārbaudīt naudas daudzumu, nedz nodrošināt aizsardzību pret viltotas naudas samaksu. Šis risks jāuzņemas pašam naudas saņēmējam.

2. Dokumentu glabāšana pie notāra līdz pirkuma maksas pārskaitīšanai. Ja pirkuma līguma slēdzēji nevēlas izmantot skaidras naudas norēķinus, tad parasti izmanto iespēju glabāt dokumentus pie notāra, saņemot tos pēc maksājuma veikšanas ar pārskaitījumu. Par būtisku priekšrocību šajā gadījumā uzskatāma naudas īstuma un nepilnīgas samaksas risku novēršana. Šādam norēķinam ir divi pamatveidi, kurus var atšķirt atkarībā no tā, vai pēc pirkuma maksas pārskaitīšanas notārs dokumentus izsniedz tikai pēc abu līgumslēdzēju piekrišanas vai arī pircējs to var izdarīt viens pats, uzrādot notāram maksājumu apliecinošu dokumentu. Darbību secība un būtiskākās iezīmes katrā no veidiem ir šādas: vispirms līguma puses pie notāra iepazīstas ar parakstāmo dokumentu saturu un atzīst to par abpusēji pieņemamu. Pēc tam dokumentus atstāj pie notāra un puses dodas uz banku pārskaitīt pirkuma maksu. Pēc maksājuma veikšanas gan pircējs, gan pārdevējs atgriežas pie notāra, apstiprina, ka maksājumi ir veikti un notārs izsniedz parakstītos dokumentus pircējam, kas pēcāk reģistrē savas īpašumtiesības zemesgrāmatā. Izmantojot šo norēķinu kārtību, no pircēja viedokļa nedrošs ir brīdis starp pirkuma maksas pārskaitīšanu pārdevējam un dokumentu saņemšanu no notāra, jo pastāv iespēja, ka pēc pirkuma maksas saņemšanas pārdevējs neierodas pie notāra, tādejādi padarot neiespējamu dokumentu saņemšanu un īpašumtiesību reģistrāciju. Jāatzīmē, ka šādas darbība gan neatceļ darījumu, tikai sagādā problēmas. Līguma puses ierodas pie notāra, iepazīstas ar darījuma dokumentu saturu un paraksta tos. Pēc tam darījuma dalībnieki atstāj parakstītos dokumentus pie notāra un dodas uz banku. Pēc maksājuma veikšanas parakstītos dokumentus no notāra var saņemt pircējs viens pats, uzrādot bankas apstiprinātu dokumentu par maksājumu veikšanu. Jāatzīmē, ka kādas metodes izmantošana ir atkarīga no notāra ierastās prakses. Parasti šāda norēķinu kārtība ir jāiekļauj pirkuma līgumā vai jānoslēdz par to atsevišķa vienošanās.

3. Viens no visbiežāk izmantotajiem norēķinu veidiem ir ir banku piedāvātais pakalpojums – darījuma konts. Kā jau norādījām, nekustamā īpašuma darījumā nav iespējams vienā mirklī apmainīt naudu pret īpašumtiesībām. Pērkot īpašumu, pircējs nevēlas šķirties no naudas, pirms nav ieguvis tiesības uz nekustamo īpašumu, savukārt pārdevējs baidās savu nekustamo mantu atdot pircējam, pirms nav drošs, ka par to tiks samaksāts. Situāciju atrisina bankas kā vidutāja līdzdalība, uzņemoties darījuma konta turētāja lomu. Pirkuma līguma puses un banka noslēdz līgumu, kurā paredz, ka pircējs iemaksā darījumu kontā maksu, kura noteiktu laiku ir rezervēta un kuru pircējs nevar saņemt atpakaļ. Savukārt pārdevējs var pārliecināties, ka pirkuma maksa ir ieskaitīta darījuma kontā un reģistrēt īpašnieku maiņu zemesgrāmatā. Pārdevējs var saņemt pirkuma maksu no darījuma konta, iesniedzot bankai īpašnieku maiņu apliecinošus dokumentus, kuri noteikti darījuma konta līgumā. Šādus starpniecības kontus piedāvā arī vairākas nekustamo īpašumu firmas[125].

Šīs maģistra darba apakšnodaļas nobeigumā autore vēlas vērst uzmanību maksājumiem, kas saistīti ar īpašuma pārdošanu. Slēdzot līgumu, paši līdzēji vienojas, kurš sedz izdevumus par līguma sagatavošanu pie notāra, par reģistrāciju zemesgrāmatā. Bieži notiek tā, ka puses izdevumus dala uz pusēm, vai izdevumus sedz pircējs. Protams, var vienoties arī savādāk. Notariāta likuma 165.pantā ir noteikts: ”Tieslietu ministrs un finansu ministrs pēc Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšlikuma apstiprina zvērinātu notāru atlīdzības taksi, kas izsludināma vispārējai zināšanai”.[126]

Vēl ir jāmaksā valsts nodeva, reģistrējot īpašumu zemesgrāmatā. Arī šajā gadījumā nav noteikta summa, bet gan procenti no īpašuma vērtības, ko nosaka kompetentas iestādes. Taču var gadīties tā, ka šo institūciju novērtējums ir mazāks nekā pirkuma cena. Šādā gadījumā valsts nodeva tiks ņemta no tirgus cenas.[127] Nekustamā īpašuma pirkšanas gadījumā valsts nodeva jāmaksā 2% no iepriekš atrunātās summas. Taču arī ir gadījumi, kad pirkumu slēdz radinieki, piemēram, vecāki ar bērniem, vai māsas un brāļi, tad pierādot radniecību, jāmaksā tikai 0.5% no summas. Pie šiem maksājumiem vēl jāpieskaita arī kancelejas nodeva zemesgrāmatā, kas šobrīd sastāda deviņus latus.

3.2.Patērētāju tiesību aizsardzības mehānismi

Patērētāji ir tiesīgi iesniegt sūdzības par Ptērētāju tiesību aizsardzības likuma un citu patērētāju tiesību aizsardzības normatīvo aktu prasību pārkāpumiem Patērētāju tiesību aizsardzības centram un citām uzraudzības un kontroles iestādēm, kuru kompetencē ir patērētāju tiesību aizsardzība attiecīgajā jomā.

Piemērām Patērētāju tiesību aizsardzības centrs 2006.gada 9 mēnešos 1699 pārbaudes (skatīt 3.pielikumu).

Uzraudzības un kontroles iestāde, kuras kompetencē ir patērētāju tiesību aizsardzība attiecīgajā jomā, ir tiesīga noteikt ražotājam, pārdevējam vai pakalpojuma sniedzējam termiņu, kurā jāsniedz rakstveida atbilde par patērētāja sūdzībā minētajiem pārkāpumiem[128].

Ražotāja, pārdevēja vai pakalpojumu sniedzēja pienākums ir pieņemt un izskatīt patērētāja prasījumu. Patērētājs prasījumu var izteikt mutiski vai iesniegt rakstiski

Ja ražotājs, pārdevējs vai pakalpojumu sniedzējs atsakās izpildīt patērētāja mutiski izteiktu prasījumu attiecībā uz preces vai pakalpojuma neatbilstību līguma noteikumiem vai atliek prasījuma izpildi uz vēlāku laiku, ražotāja, pārdevēja vai pakalpojumu sniedzēja pienākums ir informēt patērētāju par tiesībām iesniegt rakstisku prasījuma pieteikumu.

Attiecībā uz prasījuma pieteikšana par preces trūkumiem jāmin, ka prasības, ko juridiski formulē ar jēdzienu „prasījums”, pēc savas brīvas izvēles pircējs var pieteikt vai nu ražotājam vai pārdevējam. Tomēr jāatceras, ka, pērkot preci,

· darījuma partneris ir pārdevējs;

· pirkuma līgums tiek noslēgts ar pārdevēju;

· pārdevēja pienākums ir preci nodot pienācīgā stāvoklī.

Turklāt ražotājs bieži vien var būt ārvalsts uzņēmums, tāpēc visas pretenzijas par preces defektiem jāpiesaka pārdevējam. Var gadīties, ka pārdevējs, atsaucoties uz ražotāja garantiju, norāda, ka pretenzijas jāpiesaka ražotājam. Tam nevajadzētu piekrist.

Pārdevējam var pieteikt pretenzijas viena gada laikā, skaitot no preces iegādes dienas, t.i., no dienas, kad noslēgts līgums. Šis nosacījums attiecas arī uz sezonas precēm. Veselu gadu, skaitot no preces iegādes dienas, katru reizi, kad pircējs konstatē defektu, pārdevējam var pieteikt pretenzijas. Tas nozīmē, ka minētajā laika posmā pieteikt pretenzijas pārdevējam var vienu, divas, trīs un vairāk reižu. Pārdevējam var pieprasīt, lai tas pagarina pretenziju pieteikšanas termiņu par tik dienām, cik dienas prece atradās pie pārdevēja, lai novērstu defektu, piemēram, ja pirmo reizi, kad pircējs pieteica pretenzijas, pārdevējs defektu novērsa 3 dienās, otro reizi – 2 dienās, bet trešo reizi – 3 dienās, tad tiesības pieteikt pretenzijas pircējam ir vienu gadu un 8 dienas, skaitot no preces iegādes dienas, t.i., pieprasīt, lai pārdevējs pagarina pieteikšanas termiņu par 8 dienām, izdarot atzīmi uz darījumu apliecinoša dokumenta (čeka) vai garantijas dokumentā. Pārdevējs iepriekšminētajā laika posmā nedrīkst atteikties pieņemt pircēja pretenzijas. Taču gadījumos, ja pārdevēja noteiktā laikā prece netika paņemta pircēja vainas dēļ vai arī citu no pārdevēja neatkarīgu iemeslu dēļ, tad pircējs nevar prasīt, lai pārdevējs par šo nokavēto laiku pagarina pretenziju pieteikšanas termiņu.

Ja pārdevējs pēc pircēja pieprasījuma apmaina preci, kurai ir defekti pret kvalitatīvu preci, tad pircēja var pieteikt pretenzijas pārdevējam par apmaiņā saņemtās preces defektiem viena gada laikā, skaitot no preces apmaiņas dienas, piemēram, 2006.gada 17.janvārī pircējs nopirka preci, kurai 2006.gada 4.martā konstatēja defektu un tūlīt iesniedza pretenziju pārdevējam, un pieprasīja preci apmainīt. Pārdevējs prasību neapstrīdēja, pieņēma atpakaļ nopirkto preci, kurai bija defekts un tas vietā 2006.gada 6. martā nodeva pircējam citu preci. Par 2006.gada 6.martā saņemtās preces defektiem var pieteikt pretenzijas vienu gadu, skaitot no 2006.gada 6.marta, nevis no 2006.gada 17.janvāra vai 4.marta. Pircējs var pieprasīt, lai pārdevējs preces apmaiņas datumu, t.i.-faktisko datumu, kurā prece tika saņemta, norāda garantijas dokumentā un paraksta[129].

Ja precei ir ražotāja garantija, tad pretenzijas par preces defektiem var pieteikt visā garantijas termiņa laikā, ievērojot šādus nosacījumus:

· vienu gadu no preces iegādes dienas var pieteikt pretenzijas par preces defektiem vai nu ražotājam vai pārdevējam;

· sākot ar otro gadu un līdz ražotāja garantijas termiņa beigām, pretenzijas var pieteikt tikai ražotājam.

Ja precei garantiju ir devis tikai tirgotājs, tad pretenzijas piesakāmas tirgotājam visa garantijas termiņa laikā.

Attiecībā uz prasījuma pieteikšana par pakalpojuma trūkumiem jāmin, ka pretenzijas par konstatētajiem pakalpojuma trūkumiem vai pakalpojuma rezultātā izgatavotas lietas trūkumiem piesakāms pakalpojuma sniedzējam viena gada laikā no dienas, kad saņemts pakalpojums. Ja pakalpojumam vai tā rezultātā izgatavotai lietai pakalpojuma sniedzējs ir devis garantiju, tad, konstatējot trūkumus, par tiem var pieteikt prasījumu visā garantijas termiņa laikā. Pakalpojuma sniedzējs pretenzijas var nepieņemt tikai tādā gadījumā, ja pirms pakalpojuma sniegšanas pircējs ir informēts, ka pakalpojums būs drošs, bet vienlaicīgi būs norādījis, ka, iespējams, nespēs to sniegt kvalitatīvi. Neskatoties uz to, pakalpojuma saņēmējs būs piekritis izmantot šādu pakalpojumu vai saņemt pakalpojuma rezultātā izgatavotu lietu. Par šādu piekrišanu ir jāliecina atzīmei par nepienācīgu kvalitāti uz izsniegtā darījumu apliecinošā dokumenta. Ja šādas atzīmes nav, pakalpojuma saņēmējs nevar pierādīt, ka saņemtajam pakalpojumam ir kādi trūkumi un saņemt atlīdzību[130].

Runājot par prasījuma pieteikuma iesniegšanu, jāuzsver, ka patērētājs rakstiski iesniegtajā prasījuma pieteikumā norāda šādu informāciju:

· konstatētos preces vai pakalpojuma trūkumus;

· ražotājam, pārdevējam vai pakalpojuma sniedzējam izvirzīto prasību;

· savu vārdu, uzvārdu un dzīvesvietas vai uzturēšanās vietas adresi;

· pieteikuma iesniegšanas datumu;

· pievienotos dokumentus vai dokumentu kopijas.

Dokumentu oriģināli ir jāsaglabā, un tie ir nododami pārdevēja, pakalpojumu sniedzēja rīcībā tikai atceļot līgumu un saņemot samaksāto naudas summu par nekvalitatīvo preci vai izgatavoto lietu.

Prasījuma pieteikumam jāpievieno:

· darījumu apliecinoša dokumenta (kases čeka kopija);

· garantijas dokumenta kopija (precēm, kurām dota garantija);

Apliecinot pieteikuma saņemšanu uz prasījuma kopijas, kuru pircējam ir jāsaglabā, pretenzijas saņēmējam jānorāda:

· prasījuma pieteikuma saņemšanas datums;

· preces vai izgatavotās lietas, kas atdotas atpakaļ, iesniedzot prasījuma pieteikumu;

· prasījuma pieteikuma saņēmēja vārds, uzvārds un ieņemamais amats.

· uzrakstītais jāapliecina ar vārdu „saņemts” un jāparaksta. Prasījuma pieteikumu vēlams sagatavot 2 eksemplāros, pircējam ir tiesības pieprasīt, lai pārdevējs vai tā pārstāvis, piemēram, tirdzniecības vietā esošā amatpersona, apliecina prasījuma pieteikuma saņemšanu vai arī atteikumu to pieņemt. 3 dienu laikā no prasījuma pieteikuma saņemšanas brīža pārdevējam ir jāsniedz pircējam rakstiska atbilde par pieņemto lēmumu attiecībā uz pieteikumā izvirzīto prasību[131].

Zaudējuma atlīdzība tiek noteikta saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikumu, ņemot vērā to, ka:

1) patērētājam nav speciālu zināšanu par iegādātās preces vai saņemtā pakalpojuma īpašībām un raksturojumu;

2) pārdevēja atsaukšanās uz to, ka ražotāja sniegtā informācija par preci neatbilst patiesībai, neatbrīvo pārdevēju no atbildības[132].

Ja prece vai pakalpojums pircējam ir radījis zaudējumus, tas var prasīt radīto zaudējumu atlīdzību vai līgumsoda samaksu (piemēram, iegādātā veļas mazgājamā mašīna ir ar tādu defektu, kura rezultātā applūdis dzīvoklis).

Pircējam ir tiesības iesniegt sūdzību Patērētāju tiesību aizsardzības centrā, ja ražotājs, pārdevējs vai pakalpojumu sniedzējs:

· atsakās izpildīt prasību, kaut gan preces vai izgatavotās lietas defektu apliecina likumīgā kārtā veiktas ekspertīzes atzinums;

· uzrāda patvarīgi veiktas ekspertīzes atzinumu precei vai izgatavotai lietai, vai ir izdarījis citus patērētāja tiesību pārkāpumus.

Patērētāju tiesību aizsardzības centra apkopotā informācija vēsta, ka 2006.gada 9 mēnešos ir pieteiktas ievērojams skaits sūdzību un iesniegumu (skatīt 4.pielikumā).

Pārdevējs nav atbildīgs par nodarīto zaudējumu un viņam nav jāizpilda pircēja prasījums, ja:

· patērētājs pārkāpis preces vai pakalpojuma lietošanas noteikumus, nav ievērojis parastu piesardzību vai nav izmantojis preci atbilstoši paredzētajiem mērķiem;

· sasniegtais zinātnes un tehnikas līmenis pārdošanas vai pakalpojuma sniegšanas brīdī nav ļāvis konstatēt preces nepienācīgo kvalitāti;

· zaudējums un morālais kaitējums radies nepārvaramas varas dēļ.

Ja ražotājs, pārdevējs vai pakalpojuma sniedzējs 30 dienu laikā no dienas, kad patērētājs pieteicis prasījumu par preces vai pakalpojuma trūkumiem, vai attiecīgi pilnvarotu uzraudzības un kontroles iestāžu noteiktajā termiņā nav novērsis preces vai pakalpojuma trūkumu, viņa pienākums ir atlīdzināt visus zaudējumus, kas patērētājam radušies sakarā ar kavējumu[133].

Šajā sakarībā autore vēlas uzsvēt, ka vairākumā sūdzību lēmums tiek pieņemts par labu patērētājam, ko apliecina Patērētāju tiesību aizsardzības centra apkopotā informācija (skatīt 6.pielikumā).

3.3.Notāru loma darījumos ar nekustamo īpašumu

Vācijas Federācijā un arī citās Eiropas valstīs visu minēto problēmu iespaidā tiek aktīvi domāts par papildu patērētāju tiesību aizsardzības iespējām, un nekustamo īpašumu darījumu jomā kā efektīvākais problēmas risinājums tiek izmantota neitrālas trešās personas iesaistīšana darījuma noslēgšanas procesā, kuras pienākums ir uzraudzīt nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanu, konsultēt darījuma puses, izskaidrot darījuma noteikumus dalībniekiem saprotamā valodā un tādā veidā gādāt par darījuma dalībniekiem neizdevīgu vai viņu tiesību aizskarošu noteikumu neiekļaušanu līgumā. Vācijas Federācijā, Šveicē, Austrijā un arī citās Eiropas Savienības valstīs šim nolūkam darījumu ar nekustamo īpašumu noslēgšanā tiek iesaistīts notārs, un notariālais apliecinājums ir obligāta darījumu ar nekustamo īpašumu forma, kas nosaka darījuma spēkā esamību.

Shematisku attēlojumu darījuma noslēgšanas modeļiem dažādās valstīs autore pievieno maģistra darba pielikumā (skatīt 5.pielikumu).

Jānorāda, ka pastāv divi notariālā apliecinājuma veidi:

1) notariāla parakstu apliecināšana uz darījuma;

2) darījuma apliecināšana notariālā akta kārtībā.

Abi apliecinājumi ļoti būtiski atšķiras.

Notariāla dalībnieku parakstu apliecināšana uz darījuma nozīmē tikai un vienīgi darījumu parakstījušo personu parakstu autentiskuma un identitātes pārbaudi, kas līdz ar to nekādā veidā neietekmē paša darījuma spēku un neietekmē tā saturu un tiesiskumu vai darījumā iesaistīto personu interešu aizsardzību. Eiropas valstīs šis apliecinājuma veids no likumdevēju puses tiek pieprasīts ļoti reti, jo dod ļoti minimālu ieguldījumu darījuma dalībnieku interešu aizsardzībā un darījumu drošības nodrošināšanā.

Darījuma apliecināšana notariālā akta kārtībā savukārt ir klasisks instruments, lai dažādu, īpaši svarīgu un darījumu dalībnieku interešu vai finansiālo stāvokli nozīmīgi aizskarošu darījumu gadījumā piešķirtu darījuma dalībniekiem papildus apdomāšanās laiku, nodrošinātu kvalitatīvu juridisko konsultāciju, izskaidrotu un liktu aizdomāties par darījuma tiesiskajām un materiālajām sekām ar mērķi pasargāt darījuma dalībniekus no sasteigtu un nepārdomātu saistību uzņemšanās.[134]

Darījuma apliecināšana notariālā akta kārtībā nozīmē:

1) darījuma dalībnieku gribas noskaidrošana;

2) darījuma dalībnieku iepazīstināšana ar darījuma tiesiskajām sekām;

3) konkrēta darījuma satura un atsevišķu noteikumu analīze un izskaidrošana darījuma dalībniekiem;

4) darījumu pierādoša, reproducējama rakstiska dokumenta sastādīšana;

5) darījuma dalībnieku identitātes, rīcībspējas un pārstāvības tiesību pārbaude;

6) prettiesisku darījumu noslēgšanas prevencija.

Vācijas Federācijas juridiskajā literatūrā sastopams notāra darbības raksturojums ar četru galveno notāra pienākumu palīdzību:

– gribas izzināšanas pienākums,

– pārbaudes pienākums,

– pamācīšanas pienākums,

– konsultēšanas pienākums.[135]

Šie pienākumi ir iekļauti arī Latvijas Notariāta likumā un ir ievērojami ikviena notariālā akta sastādīšanas procesā.

3.3.1.Darījuma apliecināšana notariālā akta kārtībā

Saskaņā ar Notariāta likuma 87´.pantu zvērināts notārs noskaidro notariālā akta dalībnieku gribu un darījuma noteikumus, skaidri un nepārprotami pieraksta personu paziņojumus.” Darījuma dalībnieku gribas noskaidrošana nenozīmē tikai to, ka notārs uzklausa darījuma puses un dod viņiem iespēju izteikt savas vēlmes. Darījuma apliecināšana notariālā akta formā novērš situāciju, ka darījuma dalībniekiem tiek piedāvāti jau iepriekš sastādīti un formulēti līgumi kā visatbilstošākais risinājums darījumu dalībnieku vēlmēm, kā rezultātā nevis līgums tiek sastādīts, pamatojoties uz darījuma dalībnieku gribu, vēlmēm un motīviem, bet gan darījuma dalībnieku griba tiek pielāgota jau iepriekš sastādītam līgumam. Notārs Latvijā, apliecinot jebkuru darījumu notariālā akta kārtībā, ir pakļauts tieši tiem pašiem noteikumiem par darījuma dalībnieku gribas pilnīgu noskaidrošanu un izzināšanu kā viņa kolēģis Vācijā un atbild par to, lai viņa sastādītais līgums atbilstu tam tiesiskajam un ekonomiskajam mērķim, kas ir mudinājis puses šādu darījumu noslēgt.

Izzināšanas pienākums ietver sevī arī ar darījumu saistīto faktu izzināšanu, jo, tikai iegūstot pilnīgu informāciju par darījumu un tā priekšmetu, ir iespējams konstatēt, vai darījums atbilst pušu īstenajai gribai[136] un nepastāv maldība– neesošas vai nepietiekamas ziņas par kādiem faktiskiem apstākļiem (faktiska maldība) vai kādām tiesiskām normām (tiesiska maldība). Nekustamo īpašumu darījumu jomā visbiežāk izzināmie fakti ir:

– laulāto mantisko attiecību režīms atsavināmā īpašuma atrašanās laulāto kopmantā,

– atsavināšanas aizliegumi, hipotēkas, servitūti vai citi apgrūtinājumi,

– pirmpirkuma tiesības,

– apbūves aizliegumi vai ierobežojumi,

– īpašuma atrašanās speciālajās lieguma zonās un ar tiem saistītie lietošanas tiesību ierobežojumi,

– nekustamā īpašuma nodokļa samaksa,

– neatļauta būvniecība u.c.

Papildus izzināšanas pienākumam darbojas notāra pārbaudes pienākums, kas Notariāta likumā nostiprināts 83.pantā: “Zvērināts notārs pārbauda notariālā akta dalībnieku identitāti, rīcībspēju un pārstāvības tiesības.” Noskaidrojot darījuma dalībnieku gribu, notārs paļaujas uz pušu sacīto un viņam ir tiesības pieņemt, ka darījuma dalībnieki viņam stāsta patiesību, taču attiecībā uz identitātes, rīcībspējas un pārstāvības tiesību pārbaudi notāram ir jāpārbauda šīs ziņas pašam, un, ietverot tās apliecinājumā, notārs uzņemas atbildību, ka ir tās noskaidrojis un pārbaudījis likumā noteiktajā kārtībā. Notārs atbild par to, lai viņa izvēlētie līdzekļi būtu pietiekami patiesības noskaidrošanai. Līdz ar to darījuma puses var būt pārliecinātas, ka notāra konstatētie fakti atbilst realitātei un notārs ir tas, kurš sedz pusēm zaudējumus, ja tiek pierādīts pretējais. Juridisko pakalpojumu firmas, nekustamo īpašumu aģentūras un bankas, kas nodarbojas ar līgumu sastādīšanu, ne tikai nevar pārbaudīt visus minētos faktus, bet nekādā mērā nav atbildīgas par šo faktu neatbilstību īstenībai.

Pamācīšanas pienākums ietverts Notariāta likuma 87.1.pantā “(..) iepazīstina dalībniekus ar iespējamām darījuma tiesiskajām sekām”, un nozīmē pienākumu ne tikai iepazīstināt ar darījuma tiesiskajām sekām, bet arī pamācīt un izskaidrot to nozīmi personai saprotamā veidā. Proti, notārs nedrīkst apmierināties ar darījuma dalībnieku paziņojumu, ka viņi vēlas noslēgt dāvinājuma līgumu, viņam ir jānoskaidro pušu griba un motivācija šim darījumam un jāizskaidro dāvinājuma kā viena no darījumu veidiem tiesiskās sekas, jo, iespējams, ka puses, izvēloties tieši šo darījuma veidu, neapzinās visas ar to saistītās nianses un nezina, ka konkrēto mērķi ar šo darījumu nevar sasniegt vai tas ir daļēji apdraudēts.

Saskaņā ar Latvijas Republikas Civillikuma 1922. un 1923.pantu darījuma dalībnieki var nezināt, ka no dāvinājuma dāvinātāja neatraidāmie mantinieki var izprasīt savas neatņemamās daļas. Turklāt ar minētā likuma 1919, 1923. un 1924.pantu ir noteikts, ka dāvinājumu ir iespējams atsaukt dažādu iemeslu dēļ. Tieši tāpat notāram ir jāpamāca attiecībā uz visām papildu darbībām, ko likums pieprasa, lai pušu uzņemtās saistības varētu tikt izpildītas. Pamācīšanas pienākums ietver sevī informēšanu:

– vai un kādā veidā sasniedzamais tiesiskais rezultāts iestāsies, proti, kādu iestāžu, amatpersonu vai privātpersonu piekrišana darījumam ir nepieciešama, kādas procesuālas darbības un kādi dokumenti nepieciešami, lai iestātos vēlamais ar darījumu sasniedzamais mērķis:

(a) pašvaldības piekrišana, ka nepilsonis iegūst īpašumā zemi;

(b) bāriņtiesas piekrišana, iegādājoties un atsavinot nekustamos īpašumus nepilngadīgo vārdā;

(d) zemesgrāmatas funkcionēšana un lietu tiesību nodibināšanas un pārejas kārtība;

(e) bezstrīdus piedziņas vēršanas iespējamība uz visu parādnieka mantu;

(f) ieķīlātā nekustamā īpašuma atsavināšanas kārtība un kreditora prasību apmierināšanas kārtība;

– kādas nepastarpinātas tiesiskas sekas ir ieplānotajam darījumam:

(a) atbildības pāreja no pārdevēja uz pircēju;

(b) atsavinātāja atbildība par atsavinātās lietas trūkumiem un īpašībām;

– kādas tiesiskas sekas ieplānotajam darījumam neiestājas[137]:

(a) kādas saistības nekustamā īpašuma atsavināšanas gadījumā automātiski nepāriet jaunajam īpašniekam (piemēram, zemesgrāmatā nereģistrēts nomas vai īres līgums);

(b) ka galvojums nav parādnieka saistību pārņemšana un neatsvabina parādnieku no viņa parāda;

Darījuma dalībniekiem ir tiesības ne tikai prasīt no notāra atbildību par tām ziņām, kas ir iekļautas apliecinātajā un notāra sastādītajā darījumā, bet arī par tām, kuras tajā notāra neuzmanības, nezināšanas vai citu neattaisnojamu iemeslu dēļ nav iekļautas un attiecībā uz kurām notārs nav puses pamācījis un informējis, tādā veidā nodarot pusēm zaudējumus.

Konsultēšanas pienākums izriet no Notariāta likuma 87´. panta teikuma pēdējās daļas: (..) “lai likumu nezināšana un pieredzes trūkums netiktu izmantots viņiem (darījuma dalībniekiem) par ļaunu.”

Tas nozīmē, ka notāra pienākums ir ne tikai informēt un pamācīt par darījuma tiesiskajām sekām, bet arī aktīvi iesaistīties darījuma sagatavošanā un piedāvāt, kādā veidā konstatētie trūkumi vai problēmas ir risināmi, lai pušu griba tiktu īstenota pēc iespējas precīzāk.[138] Pamācīšanas un konsultēšanas pienākumi savstarpēji papildina viens otru un nodrošina vispusīgu darījuma dalībnieku interešu aizsardzību. Notāram ir pašam jāpiedāvā pusēm dažādi saistību pastiprināšanas un aizsardzības līdzekļi (rokasnauda, līgumsods, galvojums, ķīla), jānorāda uz iespējām izdarīt atzīmes zemesgrāmatā un jāizskaidro šādas atzīmes sekas un noņemšanas kārtība, lai būtu nodrošinātas abas darījuma puses.

3.3.2. Notariālais apliecinājums kā patērētāju tiesību aizsardzības instruments

Salīdzinot pētījuma pirmajā nodaļā apskatītās patērētāju tiesību aizsardzības problēmas un darījumu apliecināšanā notariālā akta kārtībā paredzētās notāra darbības un pienākumus, jākonstatē, ka notārs ir spējīgs dot ļoti lielu ieguldījumu patērētāju tiesību aizsardzībā.

Notariāta likuma 88.pants nosaka, ka jebkura darījuma dalībnieka un it sevišķi jau patērētāja nepietiekama informētība par savām tiesībām tiek novērsta caur notāra pienākumu konsultēt puses par visiem ar darījumu saistītajiem tiesiskajiem jautājumiem, skaidri un nepārprotami pierakstīt personu gribu un paziņojumus, kā arī pienākums pēc tam sastādīto aktu darījuma dalībniekiem nolasīt.

Notāra pienākums konsultēt un pamācīt nodrošina to, ka nepieredzējušais darījuma dalībnieks, kam līgumā iekļautie juridiskie termini neko neizsaka vai nav pilnībā saprotami, iegūst pilnīgu un galvenais viņam saprotamu informāciju par tiesībām un pienākumiem, kas saistīti ar konkrēto darījumu. Patērētājs tiek pasargāts no vienpusēji diktētiem līgumiem ar jau sagatavotu tekstu, kura nozīmi un saturu viņš pilnībā neizprot.[139]

Papildus patērētājs caur notariālo apliecinājumu tiek iesaistīts līguma veidošanā un spēj ietekmēt līguma saturu tā vietā, lai pieņemtu viņam, iespējams, neizdevīgus vai viņu apgrūtinošus līguma noteikumus cerībā, ka otra puse vai juridiskā pakalpojuma sniedzējs ir kvalificētāks un viss ir pareizi.

Notārs ir neitrāls abu darījuma pušu interešu aizsargātājs, un viņam ir jāatsakās no tādu darījumu apliecināšanas, kuros viņa neitralitāte un neatkarība būtu kaut tikai nedaudz apšaubāma. Līdz ar to notārs nedrīkst būt un nav pārdevēja, pircēja vai kreditora pārstāvis un pusēm nav jātērē papildu izdevumi sava advokāta pieaicināšanai darījuma noslēgšanai.

Minētos noteikumus nosaka Notariāta likuma 5.pants, reglamentējot, ka notārs pilda savus pienākumus kā neatkarīgs, neitrāls fizisko un juridisko personu civilo tiesību un likumisko interešu nodrošinātājs.

Papildus patērētāja nodrošināšanai ar pietiekamu informāciju par noslēdzamo darījumu notariālais apliecinājums palīdz izvairīties no sasteigtiem un nepārdomātiem darījumiem. Notariālā apliecinājuma process, ņemot vērā visus notāra pienākumus to nopietnā un atbilstošā ievērošanā, prasa zināmu laiku, kas pirmām kārtām nozīmē to, ka šajā laika posmā patērētājs, notāra jautājumu mudināts vai gādājot notāra pieprasītos dokumentus, ir spiests domāt par noslēdzamo darījumu un apsvērt to. Atšķirībā no vienkāršiem rakstiskiem darījumiem, kurus viena darījuma puse vai piesaistīta trešā persona sagatavo un otra tikai paraksta, notariālais akts nozīmē nopietnu un vairākkārt pārdomātu, apzinīgu visu darījuma pušu iesaistīšanos darījumā.

Vislielāko papildu ieguldījumu patērētāju tiesību aizsardzībā dod valsts uzraudzība pār notāru darbu, kas nozīmē, ka gadījumā, ja patērētāja tiesības ir aizskartas, viņam ir iespēja, pirmkārt, vērsties pie notāra darbību uzraugošajām iestādēm– notāru padomes, apgabaltiesas un Tieslietu ministrijas– ar sūdzībām par notāra darbu un, otrkārt, vērsties pie notāra profesionālās civiltiesiskās atbildības apdrošinātāja un pieprasīt zaudējumu atlīdzību. Patērētājam tiek aiztaupīts tiesāšanās process un visi ar prasības celšanu tiesā saistītie izdevumi.

Turklāt apgabaltiesas kontrole pār notāru izpaužas ne vien sūdzību izskatīšanā, bet arī regulārās notāra darbības pārbaudēs, kas nodrošina papildu garantiju tam, ka notārs ievēro visus ar apliecināšanu saistītos pienākumus. Valsts uzraudzība pār notāra darbību, kas ir iespējama notāru ierobežotā skaita un stingri noteikto prakses vietu konkrētas apgabaltiesas teritorijā dēļ, ir papildu garants visu to personu interešu aizsardzībai, kas vēršas pie notāra.

Objektīvi novērtējot notāra darbību patērētāju tiesību aizsardzībā, jānorāda arī iespējamie negatīvie aspekti notāra iesaistīšanai darījumu noslēgšanā. Pirmkārt, darījuma apliecināšana notariālā akta kārtībā nozīmē papildu izmaksas. Otrkārt, notāra kā valsts amatpersonas iesaistīšanās darījuma sastādīšanā un apliecināšanā nozīmē, ka darījuma noslēgšana ir laikietilpīga un tas lielākoties nav noslēdzams uzreiz. Salīdzinot notāra sniegto pakalpojumu izmaksas ar potenciālajiem zaudējumiem, izmaksām par abu pušu advokātu pakalpojumiem un tiesvedības izdevumiem, kas rodas gadījumā, ja darījuma dalībniekiem netiek sniegta nekāda tiesiskā palīdzība noslēdzot līgumus un vienīgā savu interešu un tiesību aizstāvības iespēja paliek vēršanās tiesā, notāra pakalpojumu izmaksas, kuras visi darījuma dalībnieki var segt kopīgi, ir daudz mazākas.

Darījuma laikietilpība savukārt, kā jau iepriekš tika minēts, ir pat nedaudz vēlama, lai ļautu darījuma dalībniekiem apdomāt saistības, ko tie uzņemas un pasargātu no sasteigtiem un pārsteidzīgiem darījumiem. Lai apliecinājumam patērējamais laiks nebūtu nesamērīgi liels, notāru skaitam ir jābūt izsvērti proporcionālam iedzīvotāju ekonomiskajām un civiltiesiskajām aktivitātēm konkrētajā teritorijā.

Taču pilnīgi noteikti ir jānorāda, ka notāra iesaistīšana lielā skaitā ar patērētāju tiesībām saistītos darījumos nav ekonomiski izdevīga un var bremzēt preču civiltiesisko un komerciālo apgrozību. Notariālais apliecinājums tieši papildu izmaksu un apliecinājumam patērējamā laika dēļ nav piemērots ikdienas patērētāju darījumiem, piemēram, patēriņa kredītiem. Zaudējumi, ko patērētājs cieš nekvalitatīvu ikdienas preču iegādē vai pakalpojumu saņemšanā, ir nesalīdzināmi mazāki par riskiem un zaudējumiem nekustamo īpašumu darījumu jomā un izdevumi, kas būtu nepieciešami notariālajam apliecinājumam, būtu lielāki nekā potenciālais ieguvums. Pie tam ikdienas patērētāju darījumos riski un zaudējumi ir daudz vairāk atkarīgi tieši no pašas preces īpašībām, kuru trūkumus notārs nav spējīgs ne novērst, ne novērtēt. Šeit būtu jāpaliek pie darījumu pēckontroles, kas tiek nodrošināta caur prasības celšanu tiesā.[140]

Taču nekustamo īpašumu tirgū sastopamie riski ir ļoti cieši saistīti tieši ar paša darījuma pamatā esošā līguma sastādīšanu, bet zaudējumi, ņemot vērā pašu darījumu augsto vērtību, ir daudz lielāki, līdz ar to notariālā apliecinājuma garantētā papildu drošība ir nepieciešama un dod reālu, ekonomiski izdevīgu ieguldījumu patērētāju interešu aizsardzībā.

Tomēr Latvijā ir novērojama tendence notāra pienākumus aprakstošos Notariāta likuma pantus tulkot sašaurināti, piemērojot lielākoties tikai gramatisko tulkošanas metodi, kas nozīmē arī notāra atbildības sašaurināšanu. Šajā gadījumā nebūtu pat nepieciešamas konkrētas izmaiņas pašā likumā, bet gan stingra un konsekventa apgabaltiesu prakse, izskatot sūdzības par notāru darbu, kas nospraustu notāra pienākumu robežas un prasītu no notāra pilnu atbildību par viņa sastādītajiem un apliecinātajiem aktiem.

Tāpat jānorāda, ka aktuāla praktiska problēma ir notāru izvairīšanās apliecināt darījumus notariālā akta kārtībā, kas nozīmē arī izvairīšanos no visiem šeit uzskaitītajiem un aprakstītajiem pienākumiem. Notāri izmanto tiem likumā dotās tiesības pašiem sagatavot līgumu tekstus, bet apliecinājumam izvēlēties tikai parakstu apliecināšanu, kas nozīmē, ka cilvēkiem tiek atņemta iespēja vēlāk prasīt no notāra atbildību par līguma saturu un tajā iekļautajiem noteikumiem un faktiem.

Ņemot vērā, cik lielu ieguldījumu darījuma pušu interešu aizsardzībā dod darījuma apliecināšana notariālā akta veidā, darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem notariālā akta forma būtu nosakāma kā obligāta, jo tikai tad tiek panākts pilns visu darījuma dalībnieku un it sevišķi patērētāja kā īpaši aizsargājama darījuma dalībnieka interešu aizsardzības spektrs un pilna notāra atbildība par sastādīto un apliecināto darījumu.

Attiecībā uz jau minēto notāra neitralitātes principu jānorāda, ka notāram saskaņā ar Notariāta likuma 41.pantu jāatsakās ne tikai no notariālo darbību veikšanas saviem radiniekiem, bet arī jāatsakās no jebkādas darbības, kas varētu likt pusēm šaubīties par viņa neitralitāti. Par tādām uzskatāma arī konstanta kādas vienas kredītiestādes, mākleru vai nekustamo īpašumu aģentūras apkalpošana, kas Latvijā šobrīd ir aktuāla problēma. Notāriem pilnīgi noteikti drīkst būt savi pastāvīgie klienti, kas, būdami apmierināti ar konkrētā notāra kvalifikāciju un darba organizāciju, regulāri vēršas pie viņa, kārtojot savus darījumus.

Taču situācija, ka starp notāru un kādu komerctiesību subjektu, kas, piemēram, nekustamā īpašuma jomā darbojas profesionāli, veidojas regulāra sadarbība, kuras rezultātā pārējiem apliecināmo darījumu dalībniekiem– patērētājiem tiek ierobežota vai pat izslēgta iespēja izvēlēties apliecinājumam kādu citu notāru, ir uzskatāma par patērētāju tiesību pārkāpumu, kā arī par notāra neitralitātes principa un ētikas kodeksa pārkāpumu. Pašreiz spēkā esošie tiesību akti Latvijā veicina tādas situācijas izveidošanos tieši attiecībā uz kredītiestādēm, kas izmanto savu jau tā priviliģēto stāvokli attiecībā pret kredīta ņēmēju un vienpersoniski izvēlas notārus, ar kuriem sadarboties, tādā veidā ierobežojot patērētāju tiesības izvēlēties citu, šajā gadījumā neitrālāku, notāru. Iespējams, ka šo situāciju varētu atrisināt pieprasot tikai hipotēkas devēja paraksta apliecināšanu uz hipotēkas nostiprinājuma lūguma.

Tādā gadījumā patērētājs varētu vienpersoniski izvēlēties sev piemērotu notāru un pēc kredīta un hipotēkas līgumu noslēgšanas varētu pie notāra saņemt arī neatkarīgu un neitrālu konsultāciju attiecībā uz parakstītajiem līgumiem un tad izlemt, vai viņu apmierina bankas piedāvātie pakalpojumi un noteikumi un vai viņš patiešām vēlas hipotēku reģistrēt. Notārs līdz ar to vēl vairāk tiktu iesaistīts patērētāju tiesību aizsardzībā un situācija, ka bankas klientiem uzspiež savu izvēlēto notāru, tiktu likvidēta.

3.4. Zemesgrāmatas un notāra sadarbība patērētāju tiesību aizsardzībā

Publisko reģistru izmantošana trešo personu interešu aizsardzībai ir zināma visām Eiropas Savienības valstīm neatkarīgi no pastāvošās tiesību sistēmas. Anglijas, Zviedrijas un Vācijas Federācijas publiskie reģistri ir spilgts piemērs, kad visos trīs dažādajos Eiropas tiesību lokos nekustamo īpašumu jomā tiek atzīta valsts uzraudzības nepieciešamība, kas tiek panākta ar obligātu prasību pēc darījumu reģistrācijas. Galvenās atšķirības visu trīs minēto valstu nekustamo darījumu reģistrācijas jomā attiecas uz pašu darījumu sastādīšanas kārtību. Minētās trīs valstis salīdzinājumam izvēlētas kā spilgtas katra sava tiesību loka atzara pārstāves. Zviedrijas piedāvātais modelis ir sastopams arī pārējās Skandināvijas valstīs: Norvēģijā un Somijā. Anglija spilgti raksturo anglosakšu tiesību loku, ko ir pārņēmušas arī lielākā daļa tās bijušo koloniju un pakļauto zemju. Vācijas Federācijas piedāvātais nekustamo īpašumu darījumu noslēgšanas modelis ar lielākām vai mazākām izmaiņām sastopams lielā daļā kontinentālās Eiropas valstu: Austrijā, Šveicē, Francijā, Beļģijā, Grieķijā, Nīderlandē.

Vācijas Federācijā iesniegumam darījuma reģistrācijai publiskajā reģistrā ir obligāti nepieciešams notariālais apliecinājums, kas nozīmē, ka iesniegumu sastāda pats notārs, vienlaikus veicot arī dalībnieku identitātes un rīcībspējas pārbaudi. Anglijā darījuma reģistrācijai ir nepieciešama darījuma dalībnieku parakstu apliecināšana uz iesnieguma reģistram, ko var veikt tam speciāli pieaicināts liecinieks. Papildus tam tiek pieprasīta arī advokāta (solicitor) deklarācija attiecībā uz īpašnieka identitāti. Zviedrijā vienīgā prasība nekustamā īpašuma darījuma reģistrācijai ir īpašnieka paraksta apliecināšana uz iesnieguma reģistram, ko veic divi pieaicināti liecinieki. Nekāda cita darījuma dalībnieku identitātes pārbaude, kurā būtu iesaistīta kāda oficiāla, valsts nozīmēta vai neitrāla trešā persona, nenotiek.[141]

Zviedrijas reģistra sistēma līdz ar to ir vismazāk pasargāta no fiktīvu, prettiesisku vai viltotu darījumu reģistrēšanas. Kaut arī Zviedrija, pateicoties relatīvi nelielajam iedzīvotāju skaitam un efektīvi strādājošai tiesu sistēmai, kas nodarbojas ar darījumu pēckontroli, līdz šim ir spējusi izvairīties no pārāk lielām problēmām šajā jomā, pēdējā laikā diskusija par stingrākas kontroles nepieciešamību ir atkal atjaunojusies un kļūst arvien aktuālāka, it sevišķi ņemot vērā Eiropas Savienības iekšējā tirgus specifiku, ārvalstu pilsoņu skaita pieaugumu darījumos ar nekustamajiem īpašumiem un arī darījumu skaita pieaugumu.

Anglijā nekustamo īpašumu darījumu noslēgšanā lielākoties piedalās advokāti, kas katrs pārstāv sava klienta intereses. Kaut arī šādai sistēmai vajadzētu nodrošināt visu darījuma pušu interešu aizsardzību, trūkumi saskatāmi tajā apstāklī, ka ne visi darījuma dalībnieki ir spējīgi atļauties advokāta pakalpojumu, kas nozīmē, ka darījumi lielākoties tiek vai nu slēgti vispār bez jebkādas juridiskas konsultācijas, vai arī advokāta pakalpojumus izmanto tikai viena darījuma puse, otru līdz ar to nostādot daudz neizdevīgākā stāvoklī. Īpaši bieži šādā veidā tiek aizskartas un pārkāptas patērētāju tiesības, jo firmas, kas nodarbojas ar nekustamo īpašumu tirdzniecību, kā arī bankas ir spējīgas algot veselus advokātu birojus, kas nodarbojas ar viņiem izdevīgu līgumu sastādīšanu. Zviedrijā atšķirībā no Anglijas darījuma noslēgšanā ļoti bieži tiek iesaistīts mākleris. Tā nav valsts obligāta prasība, bet gan izveidojusies prakse. Mākleris pamāca puses attiecībā uz līguma noslēgšanas specifiku un bieži vien arī nodarbojas ar darījuma reģistrēšanu zemesgrāmatā. Priekšrocība atšķirībā no Anglijas ir tā, ka darījuma noslēgšanā ir iesaistīta persona, kas nav vienas vai otras puses pārstāvis, kuram rūpēties par otras puses interesēm aizliedz likums un profesijas ētikas kodekss. Taču kā negatīvs aspekts jāmin tas, ka Zviedrijā māklerim nav nepieciešama juridiskā izglītība, līdz ar to sarežģītākos gadījumos viņš nav pietiekami kompetents, lai sniegtu kvalificētu konsultāciju.

Vācijas Federācijā un pārējās tabulā norādītajās valstīs darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem notariālā forma ir obligāta un līdz ar to tiek nodrošināts pilns visu darījuma dalībnieku un it sevišķi mazaizsargātā patērētāja tiesību aizsardzības spektrs. Notāra un publiskā reģistra (zemesgrāmatas) vienlaicīga iesaistīšana darījumu noslēgšanā un reģistrēšanā nodrošina pilnīgu uzraudzību pār darījuma saturu un trešo personu aizsardzību.

Latvija diemžēl ir izvēlējusies Zviedrijas un Anglijas modeļiem līdzīgu ceļu, kur darījuma ar nekustamo īpašumu noslēgšana netiek regulēta. Obligāti apliecināmi ir tikai darījuma dalībnieku paraksti un rīcībspēja uz iesnieguma zemesgrāmatai, kas nozīmē, ka tiek veikta tikai un vienīgi darījuma dalībnieku identitātes pārbaude. Patērētāja tiesības darījumos ar nekustamajiem īpašumiem aizsargātas netiek, bet darījumu pēckontrole tiesā ir neefektīva tiesu pārslogotības dēļ.

NOBEIGUMS

Maģistra darbā „Patērētāju tiesību aizsardzības problēmas” tika atspoguļotas normatīvajos aktos reglamentētā – atsevišķa civiltiesību institūta – patērētāju tiesību aizsardzības darījumos ar nekustamo īpašumu problemātika, sniedzot piemērus no prakses, proti, kā tiek saprasts un tulkots patērētāju tiesību, nekustamā īpašuma institūts Latvijas Republikā un realizēta šī ekonomiski un sociāli svarīgas tiesības.

Maģistra darba „Patērētāju tiesību aizsardzības problēmas” aktualitāte izpaužas apstāklī, ka šīs dienas sabiedrībā ne tikai Latvijā, bet arī citās valstīs arvien aktuālāks kļūst nekustamā īpašuma jautājums, – attīstoties brīvā tirgus ekonomikai, privātīpašuma institūtam, mainoties cilvēku vērtību sistēmai un uzlabojoties sabiedrības labklājības līmenim, pieaug arī darījumu ar nekustamajiem īpašumiem vieta un loma valsts ekonomiskajā un sociālajā jomā, kas prasa arī noteiktu tiesisko regulējumu un ņemot vērā to, ka arī nekustamais īpašums ir prece, būtiski ir zināt kādas ir patērētāja tiesības.

Neskatoties uz to, ka likumdevējs šajā maģistra darbā analizēto problemātiku ir sīki reglamentējis gan Latvijas Republikas Civillikumā, gan speciālajos likumos, šis temats juridiskajā zinātnē ir ļoti maz pētīts. Publikāciju tieši par patērētāju tiesību aizsardzību darījumos ar nekustamo īpašumu faktiski nav, tāpat nav veikti attiecīgi pētījumi par attiecīgo izpētes institūtu.

Autore šo apstākli varētu izskaidrot ar faktu, ka tikai tagad, pēc 15 gadu ilga laika, kopš tika ieviests nekustamā īpašuma institūts un patērētāju tiesību aizsardzība institūts, Latvijas iedzīvotāji sāk apzināties šī institūta lielo nozīmi visās dzīves sfērās.

Līdz ar ko, nenoliedzama ir tieši teorētiskā izpratne par maģistra darbā analizēto problemātiku, jo apzinoties, ko tas nozīmē, pārzinot, kas tas ir, patērētāju tiesību aizsardzība slēdzot darījumus ar nekustamo īpašumu, sabiedrības locekļi nebūs pakļauti riskam, kā rezultātā būs jāgriežas tiesā vai jālūdz palīdzība no valsts un pašvaldības pārvaldes iestādēm. Ar patērētāju tiesību aizsardzības iestāžu palīdzību patērētājam, kas iegādājies preci, vai pakalpojumu šī maģistra darba ietvaros – nekustamo īpašumu un nereti arī ar tā apsaimniekošanu saistītu pakalpojumu, kas neatbildīs pirkuma līgumā noteiktajai kvalitātei, patērētājam būtu iespējams ātrāk atrisināt problēmu.

Diplomdarba izstrādes procesā autore secināja:

1. Patērētāju tiesību tiesiskā aizsardzība Latvijas Republikā ir sīki reglamentēta, ir ņemtas vērā un ratificētas daudzas Eiropas tiesību normas. Līdz ar to var teikt, ka tiesiskā patērētāju tiesību aizsardzības bāze ir sakārtota. Taču lielākais vairākuma Latvijas iedzīvotāju ir slikti informēti par viņu tiesībām atgriezt preci atpakaļ pārdevējam, ja tā ir sliktas kvalitātes utml.

2. Neskatoties uz to, ka Patērētāju tiesību aizsardzības centrs salīdzinoši daudz sniedz konsultācijas patērētāju tiesību aizsardzību (skatīt 7.pielikumu) iesniegumu un sūdzību skaits ir salīdzinoši neliels (skatīt 4.pielikumu). Šajā sakarībā autore uzskata, ka patērētāju par tā patērētāja tiesību aizsardzības iespējām būtu jāinformē, jau preces iegādāšanās vai pakalpojuma saņemšanas vietās, kā arī apliecinot darījumu, piemēram, pie notāra. Kā vienu no risinājumiem varētu piedāvāt, izvietot preču tirdzniecības un pakalpojumu sniegšanas vietās informatīvos materiālus, piemēram, ar atsevišķu tiesību normu uzskaitījumu, vai anketu veidā (skatīt 8.pielikumu).

3. Nekustamais īpašums ir savdabīga prece, kas par tādu kļūst ne ar pirkuma līguma noslēgšanu, bet gan ar tā reģistrāciju zemesgrāmatā. Līdz nesenai pagātnei nekustamo īpašumu par patērētāju tiesību aizsardzības priekšmetu grūti būtu iedomāties, bet strauji attīstoties nekustamo īpašumu būvniecībai, to pircējiem ir arī savas prasības pret iegādāto preci – māju dzīvokli. Piemēram, persona nopērk dzīvokli jaunceltnē, kas ekspluatācijā tiks nodota pēc pus gada. Puses ir vienojušās, ka dzīvoklis būs ar balto apdari un pagrabtelpa, kas iet komplektā ar dzīvokli, būs atdalīta no citām telpām ar metāla režģi, bet nododot māju ekspluatācijā, pircējs konstatē, ka dzīvoklī vairāk par sienām nekā nav, pagraba telpa nodalīta ar zemas kvalitātes nomaļiem. Šajos gadījumos ir pārkāptas patērētāju tiesības, jo prece neatbilst līgumā noteiktajai kvalitātei. Daudzi nekustamo īpašumu pircēji neapzinās, ka šādos gadījumos tiek pārkāptas viņu patērētāju tiesības un vienkārši samierinās ar to ko saņem. Šajā sakarībā autore uzskata, ka svarīgi būtu iekļaut Patērētāju tiesību aizsardzības likumā normu, kas skaidrotu, kādas kategorijas preces tiek pakļautas patērētāju tiesību aizsardzībai, vai nekustamais īpašums tiek uzskatīts par preci, vai tikai par darījumu objektu Latvijas Republikas Civillikuma izpratnē.

4. Patreiz Latvijā patērētāju tiesību aizsardzība nekustamo īpašumu jomā tiek nodrošināta tikai caur tiesas pēckontroli, kad kāda no darījuma pusēm vēršas ar prasību tiesā, lai aizstāvētu savas intereses, kas ar darījumu ir aizskartas. Tiesu pārslogotība, kā arī patērētāju neinformētība par savām tiesībām šādu kontroli padara visai neefektīvu. Lai arī Latvijā ieviestu citu kontinentālās Eiropas tiesību loka valstu pozitīvo pieredzi patērētāju tiesību aizsardzībā nekustamo īpašumu darījumu jomā, iesaistot darījuma noslēgšanā neitrālu trešo personu, kas ir atbildīga par darījuma noslēgšanu un mazāk aizsargātās vai neinformētākās puses interešu aizsardzību, nepieciešams noteikt notariālo apliecinājumu notariālā akta veidā kā obligātu formu darījumiem ar nekustamo īpašumu.

5. Analizējot patērētāju tiesību aizsardzību nekustamo īpašumu jomā un salīdzinot dažādu valstu pieredzi, autore secināja, ka notariālais apliecinājums palīdz nodrošināt patērētāju tiesību ievērošanu jau darījuma noslēgšanas procesā, paaugstina darījumu drošību un palīdz nodrošināt augstāku publisko reģistru informācijas ticamību.

Turklāt notariālais apliecinājums garantē patērētāju informētību par savām tiesībām, paaugstina patērētāja iespējas ietekmēt līguma saturu un noteikumus un iesaista patērētāju līguma sagatavošanas procesā.

Notariālā apliecinājuma papildu izmaksas un laikietilpība padara notariālo apliecinājumu nepiemērotu ikdienas patērētāju darījumiem, bet nekustamo īpašumu jomā notariālā apliecinājuma garantētā papildu drošība un risku samazināšana, ņemot vērā darījumu augsto vērtību un ekonomisko nozīmi, atsver minētos negatīvos aspektus.

5. Lai uzlabotu jau esošo praksi un palielinātu notāra atbildību par sastādītajiem un apliecinātajiem darījumiem, nepieciešama stingrāka uzraugošās tiesu iestādes kontrole pār notāra darbību, jāattīsta un jāapkopo tiesu prakse attiecībā uz to Notariāta likuma pantu satura noskaidrošanu un iztulkošanu, kas nosaka notāra pienākumus notariālo aktu sastādīšanas un apliecināšanas procesā.

Turklāt Notariāta likuma attiecīgie panti jātulko paplašināti un notāra atbildībai par līguma saturu, tajā iekļautajiem faktiem un darījuma pušu konsultēšanu jābūt plašākai.

Savukārt, lai garantētu notāra neitralitāti, jāpievērš pastiprināta uzmanība notāru sadarbībai ar kredītiestādēm un nekustamo īpašumu aģentūrām, kas var negatīvi ietekmēt notāra spēju objektīvi, neatkarīgi un neitrāli pildīt tam uzticētos pienākumus.

Autore uzskata, ka, ņemot vērā, ka Latvijā darbojas latīņu tipa notariāts, notāra iesaistīšana nekustamo īpašumu tirgus un darījumu uzraudzībā ir realizējama bez papildu izdevumiem valsts budžetā un īsā laikā.

Ņemot vērā augstāk minēto, var uzskatīt, ka maģistra darbam izvirzītais mērķis - atklāt patērētāju tiesību tiesiskās aizsardzības tieši darījumos ar nekustamo īpašumu institūta lielo nozīmi sabiedriskajā un valstiskajā nozīmē, atklājot nepieciešamību veidot elastīgu un efektīvu tiesisko regulējumu attiecīgajā nozarē un atspoguļot Latvijas Republikā spēkā esošajos normatīvajos aktos nostiprinātos patērētāju tiesību aizsardzības mehānismus un to iespējamo pielietošanu un efektivitāti darījumos ar nekustamajiem īpašumiem, kā arī noskaidrot notariālā apliecinājuma un publisko reģistru esošo un potenciālo ieguldījumu patērētāju tiesību aizsardzībā darījumos ar nekustamajiem īpašumiem, ir sasniegts un noteiktie uzdevumi izpildīti.

IZMANTOTĀS LITERATŪRAS SARAKSTS

Normatīvie akti:

1. Latvijas Republikas Satversme. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1993.gada 1.jūlijs Nr.43

2. Eiropas Savienības līgums parakstīts 1992.gada 7.februārī Māstrihtā. http://www.ttc.lv/?id=62

3. Eiropas Kopienas Padomes 1985.gada 20.decembra Direktīva 85/577/EEK par patērētāja aizsardzību attiecībā uz līgumiem, kas noslēgti ārpus uzņēmuma telpām. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1985/3198L0577-LV.doc

4. Eiropas Kopienas Padomes 1986.gada 22.decembra Direktīva 87/102/EEK par dalībvalstu normatīvo un administratīvo aktu tuvināšanu attiecībā uz patēriņa kredītu. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1987/31987L0102-LV.doc

5. Eiropas Kopienas Padomes 1985.gada 25.jūlija Direktīva 85/374/EEK par dalībvalstu normatīvo un administratīvo aktu tuvināšanu attiecībā uz atbildību par produktiem ar trūkumiem. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1985/31985L0374-LV.doc

6. Eiropas Kopienas Padomes 1983.gada 5.aprīļa Direktīva 93/13/EEK par negodīgiem noteikumiem patērētāju līgumos. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1993/31993L0013-LV.doc

7. Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 1994.gada 26.oktobra Direktīva 94/47EEK par pircēju aizsardzību attiecībā uz dažādiem aspektiem līgumos, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot nekustamo īpašumu. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1994/31994L0047-LV.doc

8. Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 1997.gada 20.maija Direktīva 97/7/EK par patērētāju aisardzību saistībā ar distances līgumiem. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1997/31997L007-LV.doc

9. Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 1998.gada 19.maija Direktīva 98/27/EK par aizliegumiem saistībā ar patērētāju interešu aizsardzību. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1998/31998L0027-LV.doc

10. Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 1999.gada 25.maija Direktīva 1999/44/EK par dažiem patēriņa preču pārdošans aspektiem un saistītajām garantijām. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1999/31999L0044-LV.doc

11. Eiropas Parlamenta un Eiropas Savienības Padomes 2002.gada 23.septembra Direktīva 2002/65/EK par patēriņu finanšu pakalpojumu tālāk pārdošanu un grozījumiem Padomes direktīvā 90/619/EKK un direktīvās 97/7/EK un 98/27/EK. http://www.europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/2002/32002L0065-LV.doc

12. Preču un pakalpojumu drošuma likums. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 2004.gada 28.aprīlis Nr.66

13. Likums „Par atbildību par preces un pakalpojuma trūkumiem. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 2000.gada 5.jūlijs Nr.250/251

14. Reklāmas likums. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 2000.gada 1.oktobris Nr.7

15. Patērētāju tiesību aizsardzības likums. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

16. Likums „Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1997.gada 20.februāris Nr.52

17. Likums „Par atbilstības novērtēšanu”. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1996.gada 20.augusts Nr.139

18. Likums „Par dzīvokļa īpašumu”. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1995.gada 12.oktobris Nr.157

19. Likums „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1995.gada 11.jūlijs Nr.103

20. Likums Par pašvaldībām. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1994.gada 24.maijā Nr.61

21. Notariāta likums. Latvijas Republikas likums. Augstākās Padomes un Ministru Padomes Ziņotājs 1993.gada 5.jūlijs Nr.26/27

22. Zemesgrāmatu likums. Latvijas Republikas likums. Latvijas Republikas Saeimas un Ministru Kabineta Ziņotājs 1993.gada 29.aprīlis Nr.38

23. Latvijas Republikas Civillikums. - R: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

24. Likums „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību”. Latvijas Republikas likums. Augstākās Padomes un Ministru Padomes Ziņotājs 1992.gada 30.jūlijs Nr.30

25. Likums „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”. Latvijas Republikas likums. Augstākās Padomes un Ministru Padomes Ziņotājs 1991.gada 13.decembris Nr.14

26. Latvijas Republikas Ministru kabineta 2006.gada 1.augusta noteikumi Nr.154 "Kārtība, kādā piesakāms patērētāja prasījums par līguma noteikumiem neatbilstošu preci vai pakalpojumu ". Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumi. Latvijas Vēstnesis 2006.gada 8.augusta Nr.196

27. Latvijas Republikas Ministru kabineta 2006.gada 1.augusta noteikumi Nr.632 “Patērētāju tiesību aizsardzības centra nolikums”. Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumi. Latvijas Vēstnesis 2006.gada 8.augusts Nr.125

28. Latvijas Republikas Ministru kabineta 2005.gada 6.decembra noteikumi Nr.916 “Noteikumi par kārtību, kādā tirgus uzraudzības iestādes informē Patērētāju tiesību aizsardzības centru par veiktajiem pasākumiem, kas ierobežo vai liedz preču laišanu apgrozībā, un kādā Patērētāju tiesību aizsardzības centrs saņemto informāciju nosūta Eiropas Komisijai un rīkojas ar informāciju, kas saņemta no Eiropas Komisijas”. Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumi. Latvijas Vēstnesis 2005.gada 8.decembris Nr.196

29. Latvijas Republikas Ministru kabineta 1999.gada 18.maija noteikumi Nr.178 "Kārtība, kādā norādāmas preču un pakalpojumu cenas". Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumi. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 21.maijs Nr.178

30. Latvijas Republikas Ministru kabineta 1994.gada 7.jūnija noteikumi Nr.110 "Par kārtību, kādā pilsētu un pagastu pašvaldības izmanto nekustamā īpašuma pirmpirkuma tiesības”. Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumi. Latvijas Vēstnesis 1994.gada 16.jūnijs Nr.110

31. Latvijas Republikas Ministru kabineta 2006.gada 6.novembra rīkojums Nr.877 "Par Patērētāju tiesību aizsardzības centra darbības un attīstības stratēģiju 2007. – 2009.gadam”. Latvijas Republikas Ministru kabineta rīkojums. Latvijas Vēstnesis 2006.gada 9.novembris Nr.180

32. Latvijas Republikas Ministru kabineta 2005.gada 27.aprīļa rīkojums Nr.274 "Par Patērētāju tiesību aizsardzības centra darbības un attīstības stratēģiju 2005. – 2007.gadam”. Latvijas Republikas Ministru kabineta rīkojums. Latvijas Vēstnesis 2005.gada 29.aprīlis Nr.68

33. Latvijas Republikas Ministru kabineta 2004.gada 14.oktobra rīkojums Nr.754 "Par Patērētāju tiesību aizsardzības politikas pamatnostādnēm”. Latvijas Republikas Ministru kabineta rīkojums. Latvijas Vēstnesis 2004.gada 15.oktobris Nr.164

Literatūra (autoru darbi):

34. Birziņa L. Romiešu tiesību vēsture: māc.līdzeklis. Rīga: Latvijas Republikas Nacionālā Aizsardzības akadēmija Tiesību zinātņu katedra, 1996.

35. Grūtups A. Latvijas Republikas Civillikuma komentāri. Īpašums (927.-1129.p.), Rīga: Mans īpašums, 1996., - 231 lpp.

36. Jakubaņecs V. Juridiski terminoloģiskā, skaidrojošā vārdnīca, Rīga: „P&K” tipogrāfija, 1998., - 247 lpp.

37. Joksts O. Saistību tiesības saimnieciskos darījumos. Rīga: Turība, 2003.

38. Rozenfelds J. Lietu tiesības. Rīga: Zvaigzne ABC, 2000., - 295 lpp.

39. Sinaiskis V. Latvijas civiltiesību apskats: Lietu tiesības. Saistību tiesības. - Rīga: Latvijas Republikas Tieslietu ministrijas Tiesiskās informācijas centrs, 1996.

40. Torgāns K. Civillikums. Ceturtā dala. Saistību tiesības un komentāri pie Civillikuma Saistību tiesību daļas nodaļām. - Rīga: Tiesiskās informācijas centrs, 1996.

41. Torgāns K. Komentāri saistību tiesībām. Civillikuma Saistību tiesību daļas teksts 22.12.1992. redakcijā. -Rīga: [b.i.], 1994.

42. Torgāns K. Saistību tiesības. I daļa. Mācību grāmata, Rīga: a/s „Poligrāfists”, 2006., - 317 lpp.

43. Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001.

44. Grūtups A., Krastiņš E. Īpašuma reforma Latvijā. Rīga: Mans Īpašums, 1995., - 367 lpp.

45. Grūtups A, Kalniņš E. Civillikuma komentāri. Trešā daļa. Lietu tiesības. Īpašums. Rīga: TNA, 2002.

46. Švarcs F., Rimša S. Saistību tiesības. Sevišķā daļa: māc. līdzeklis. - Rīga: Latvijas Universitāte, 2001.

47. Vēbers J., Torgāns K., Šulcs V. Padomju civiltiesības. II daļa. Saistību tiesības. – Rīga: Zvaigzne, 1986.

48. Civillikuma komentāri. Lietu tiesības. Rīga: [b.i.], 2002.

49. Civilprocesa likuma komentāri./K.Torgāna un M.Dudeļa red. - Rīga: Tiesu nama aģentūra, 1999.

50. Civilprocesa likuma komentāri. Trešais papildinātais izdevums. Torgāna K. Vispārīgā zinātniskā redakcijā. Rīga: Tiesu namu aģentūra, 2006., - 976 lpp.

51. Civillikumi ar paskaidrojumiem. Lietu tiesības, sastādījuši F.Konradi un A.Valters, Rīga:[b.i.], 1935.

52. Latviešu Konversācijas vārdnīca 16.sēj./Galv.red. A.Švābe, A.Būmanis, K.Dišlers. – Rīga: A.Gulbis, 1937.-1938, XVI lpp., 30721-32764 sl.

53. Latvijas Padomju Sociālistiskās republikas civilkodekss. Latvijas PSR Ministru padomes juridiskā komisija. – Rīga: Liesma, 1966., - 212 lpp.

54. Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., - 687 lpp.

55. Likumu terminu vārdnīca, Rīga: Latvijas Vēstnesis, 2004., -366 lpp.

56. Juridisko terminu vārdnīca Rīga: Nordik, 1998., - 306 lpp.

57. Nekustamā īpašuma rokasgrāmata./sast. Ernst&Young; Kronbergs&Čukste. – Rīga: Dienas bizness, 2004.

58. Zemesgrāmatu likums. (LR likums, spēkā no 05.04.1993.) Par 1937.gada 22.decembra Zemesgrāmatu likuma spēkā atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību; Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās; Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās; Noteikumi par valsts nodevu par notariālo darbību izpildi un īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. – Rīga: [b.i.], 1997.

59. Голощалов Н.А. Недвижимость. Словарь-справочник, Москва: ИТРК РСПП, 2000., -423 c.

60. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Ростов н/Д: Феникс, 2002., - 636 c.

61. Частная собственность. Сборник нормативных документов с коментариями. Моква: Агенство бизнес-ИНФОРМ, 1996., - 498 c.

62. Hippel, Verbraucherschutz, S. 27, Kemper, Verbraucherschutzinstrumente, S.97.

63. Kehrer/ Bühler, Notar und Grundbuch, S.1 ff., A.B. Schöttler, Verbraucherschutz durch Verfahren, S. 27, Reithmann, Vorsorgende Rechtspflege, S.158 f.

64. Kemper, Verbraucherschutzinstrumente, S 48; Wolfsteiner, DNotZ 1993., Soderheft, S.21, 24., Reich/Micklitz, Verbraucherschutz.

65. Reithmann, Vorsorgende Rechtspflege, S.124

66. Schöttler A.B. Verbraucherschutz durch Verfahren, S. 37 f.

67. Staudinger–Dilcher, BGB, §125 Rn.3, MKomm, BGB, §125, Rn.2, Stefani, Grundstückverkehr in der Schweiz, Deutschland und Italien, S. 53., Battes in Erman, BGB, §313, Rn.1; Kanzleiter, MKomm., BGB §313, Rn 1.

Publikācijas, interneta resursi:

68. Grūtups A. Konsultē Andris Grūtups, zvērināts advokāts, atbildot "Mana Īpašuma" lasītājiem.//Mans Īpašums. 1995.gada februāris Nr.2/3

69. Kalniņa I. Īpašumtiesību nostiprinājuma lūgumi.//Mans īpašums. 2003.gada jūlijs Nr.7

70. Krūmiņa S. Ja pārdod privatizētu dzīvokli //Mans Īpašums 1997.gada februāris Nr.2

71. Krūmiņa S. Ja pārdod dzīvokli: kam ir pirmpirkuma tiesības.//Mans Īpašums 1996.gada jūlijs Nr.7

72. Krūmiņa S. Konsultē Skaidrīte Krūmiņa, Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētāja - speciāli „Manam Īpašumam”.//Mans Īpašums 1994.novembris Nr.11

73. Krūmiņa S. Līgumu slēgšana.//Lauku Avīze 2002.gada 8.jūnijs Nr.89

74. Krūmiņa S. Nekustamais īpašums: kā slēgt darījumus ar to.//Mans Īpašums 1993.gada novembris Nr.11/12

75. Krūmiņa S. Pilnvaras: jauna kārtība.//Mans Īpašums 1993, oktobris Nr.10

76. Krūmiņa S. Pirkuma līguma atcelšana, ja to pieprasa tikai viena līgumslēdzēju puse.//Mans Īpašums 1994.gada decembris Nr.12

77. Krūmiņa S. Pirmpirkuma tiesības.//Mans Īpašums 1994.gada oktobris Nr.10

78. Koposovs A. Pirkšanas - pārdošanas līgums: kā novērst problēmas pie līguma izpildes.//Latvijas Ekonomists 2002.gada Nr. 2

79. Lediņa.L. Patērētāju tiesību aizsardzība darījumos ar nekustamo īpašumu.// Jurista Vārds 2005.gada 6.decembris Nr.46

80. Lediņa.L. Patērētāju tiesību aizsardzība darījumos ar nekustamo īpašumu. // Jurista Vārds 2005.gada 13.decembris Nr.47

81. Niedra U. Kā Vidzemes zemnieki pie dzimtīpašumiem tika.//Lauku Avīze 2003.gada 22.janvārī Nr.14

82. Požarskis H. Lekciju komentāri (rokrakstā).

83. Rudāns S. Nekustamā īpašuma labticīga iegūšana. // Jurista Vārds 2006.gada 30.maijs Nr.21 (424)

84. Rudāns S. Nekustamā īpašuma labticīga iegūšana. // Jurista Vārds 2006.gada 6.jūnijs Nr.22 (425)

85. Virko E. Vai nostiprinājuma lūgumam ir jābūt divpusējam?// Likums un tiesības – 2000.gada Nr.5

86. Torgāns K Saistību izpildes nodrošinājuma un kreditora aizsardzības līdzekli. Saistību izpildes juridiskais nodrošinājums: LU Zinātniskie raksti./K.Torgana red. – R: Latvijas Universitāte, 1999.

87. Ekspertīžu veicēju datu bāze. http://www_ptac_gov_lv.htm

88. Latvijas Republikas sarunu pozīcija. 23.sadaļa: „Patērētāju un veselības aizsardzība”, http://www.mfa.gov.lv/lv/eu/3883/3749/3752/3779/?print=on

89. Lēmumu pieņemšanas procedūras Eiropas Savienībā. http://www.esia.gov.lv/doc/fl/fl3.doc

90. Par atteikuma tiesībām patērētāju līgumos.// Latvijas Vēstnesis 2001.gada 20.novembris Nr.167 (2554)

91. Par atteikuma tiesībām patērētāju līgumos.// Latvijas Vēstnesis 2001.gada 27.novembris Nr.171 (2554)

92. Par atteikuma tiesībām patērētāju līgumos.// Latvijas Vēstnesis 2001.gada 4.decembris Nr.175 (2562)

93. Par tiesībām prasīt preču un pakalpojumu kvalitāti. //Latvijas Vēstnesis, 2003.gada 14.marts Nr.41 (2806)

94. Patērētāji zinošāk cīnās par savām tiesībām .//Latvijas Vēstnesis 2004.gada 30.janvāris Nr.16 (2964)

95. Stūrakmens patērētāju tiesību aizsardzības politikā//Latvijas Vēstnesis, 2004.gada 7.maijs Nr.72 (3020)

96. Iesniegumi un sūdzības 2006. gadā (kopsavilkums līdz 2006. gada 1. oktobris) http://www.ptac.lv/dO/report/1ktab0110061.xls

97. Iesniegumu un sūdzību izskatīšanas rezultāti 2006. gadā (kopsavilkums līdz 2006. gada 1. oktobrim). http://www.ptac.lv/dO/report/1ktab0110061.xls

98. Īpašnieks ir tikai tas, kurš ierakstīts zemesgrāmatā. http://www.media.lv/kv200003/000316/08.htm

99. Konsultācijas 2006. gadā fiziskām personām (kopsavilkums līdz 2006. gada 1. jūnijam). http://www.ptac.lv/dO/report/5ktab0110061.xls

100. Patērētāju tiesību aizsardzības centrs //http://www.ptac.gov.lv/

101. Tirgus uzraudzība 2006. gadā. http://www.ptac.lv/dO/report/6ktab0110061.xls

102. Valsts Zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas birojs. http://www.vzd.gov.lv.

103. Uzņēmēji, kas izvairās vai neierodas uz APKL izskatīšanu. http://www.ptac.gov.lv/?lang=LV&menu=109

104. Treaty of Amsterdam Amending the treaty on European Union, the treaties establishing the European Communities and Related Acts. http://eur-lex.europa.eu/lv/treaties/dat/1197E/htm/1199E.html

Tiesu prakse:

105. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Plēnuma 1997.gada 22.decembra lēmums Nr.7 “Par likumu piemērošanu, izšķirot strīdus par saistību izpildi”. Latvijas Vēstnesis 1998.gada 9.janvāris Nr.7

106. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Plēnuma 1996.gada 10.jūnija lēmums Nr.3 “Par likuma piemērošanu, izskatot lietas, kas izriet no ģimenes tiesiskajām attiecībām”. Latvijas Vēstnesis 1996.gada 13.jūnijs Nr.102

66. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta 2000.gada 26.aprīļa spriedums lietā Lieta Nr.SKC - 183. Par līguma formas neievērošanas sekām. Jurista Vārds. 2000.gada 25.maijs Nr. 21 (174)

67. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta 2000.gada 12.aprīļa spriedums lietā Nr.SKC-155 „Par pirmpirkuma tiesībām”. Jurista Vārds. 2000.gada 25.maijs Nr. 21 (174)

[1] Konsolidētā Eiropas Savienības dibināšans līguma versija (01.11.2004) Māstrihta 07.02.1992., http://www.univie.ac.at/RI/home/eur/20041101/LVECTreaty20041101.pdf

[2] Eiropas Savienības līgums (Māstrihtas). Parakstīts 1992.gada 7.februārī, http://www.ttc.lv/?id=62

[3] Latvijas Republikas sarunu pozīcija. 8.sadaļa:”Patērētāju un veselības aizsardzība”, http://em.gov.lv/emimages/items/item_file_892_pateretaju%20un%20veselibas%20aizsardziba.doc

[4] Latvijas Republikas Ministru kabineta 2005.gada 27.aprīļa rīkojums Nr.274 „Par Patērētāju tiesību aizsardzības programmu 2005.-2007.gadam”- kopsavilkums. Latvijas Vēstnesis 29.04.2005.Nr.68

[5] Patērētāju tiesību aizsardzības likums – 2.p. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

[6] Kemper, Verbraucherschutzinstrumente, S.185 ff.

[7] Hippel, Verbraucherschutz, S. 27, Kemper, Verbraucherschutzinstrumente, S.97.

[8] Schöttler A.B. Verbraucherschutz durch Verfahren, S. 37 f.

[9] Patērētāju tiesību aizsardzības likums – 3.p. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

[10] Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001., - 2.lpp.

[11] Patērētāju tiesību aizsardzības likums – 14.p.1.d. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

[12] Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001., - 8.lpp.

[13] Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001., - 13.lpp.

[14] Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001., - 15.lpp.

[15] Turpat - 6.lpp.

[16] Patērētāju tiesību aizsardzības likums – 14.p.2.d. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

[17] Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001., - 3.lpp.

[18] Patērētāju tiesību aizsardzības likums – 29.p.5.d. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

[19] Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001., - 10.lpp.

[20] Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001., - 11.lpp.

[21] Niedra U. Kā Vidzemes zemnieki pie dzimtīpašumiem tika.//Lauku Avīze Nr.14, 2003.gada 22.janvārī, -17.lpp.

[22] Turpat.

[23] Jakubaņecs V. Juridiski terminoloģiskā, skaidrojošā vārdnīca, Rīga: „P&K”tipogrāfija, 1999., - 113.lpp.

[24] Latviešu Konversācijas vārdnīca 16.sēj./Galv.red. A.Švābe, A.Būmanis, K.Dišlers. – Rīga: A.Gulbis, 1937.-1938., XVI lpp., 30721-32764 sl.

[25] Torgāns K. Saistību tiesības. I.daļa. Mācību grāmata. Rīga:Tiesu Namu Aģentūra, 2006., - 30.lpp.

[26] Joksts O. Saistību tiesības saimnieciskos darījumos. – Rīga: Turība, 2003., - 68.lpp.

[27] Torgāns K. Saistību tiesības. I.daļa. Mācību grāmata. Rīga:Tiesu Namu Aģentūra, 2006., - 34.lpp.

[28]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -413. lpp.

[29] Sinaiskis V. Latvijas civiltiesību apskats: Lietu tiesības. Saistību tiesības. - Rīga: Latvijas Republikas Tieslietu ministrijas Tiesiskās informācijas centrs, 1996., -197.lpp.

[30] Turpat.

[31]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -20. lpp.

[32] Krūmiņa S. Līgumu slēgšana.//Lauku Avīze 2002.gada 8.jūnijs Nr.89, - 17.lpp.

[33]Koposovs A. Pirkšanas - pārdošanas līgums: kā novērst problēmas pie līguma izpildes.//Latvijas Ekonomists. 2002.gada Nr.2, -86. lpp.

[34] Krūmiņa S. Nekustamais īpašums: kā slēgt darījumus ar to.//Mans Īpašums 1993.novembris Nr.11/12, -40.lpp.

[35]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -576. lpp.

[36] Krūmiņa S. Pilnvaras: jauna kārtība.//Mans Īpašums 1993.gada oktobris Nr.10, -3.lpp.

[37] Turpat - 4.lpp.

[38]Latvijas Republikas Civillikums – 2025.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[39] Grūtups A. Konsultē Andris Grūtups, zvērināts advokāts, atbildot "Mana Īpašuma" lasītājiem.//Mans Īpašums 995.gada februāris Nr.2/3, - 22. lpp.

[40] Krūmiņa S. Konsultē Skaidrīte Krūmiņa, Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšēdētāja - speciāli „Manam Īpašumam”.//Mans Īpašums 994.gada novembris Nr.11, - 8. - 9.lpp.

[41] Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -19. lpp.

[42] Sinaiskis V. Latvijas civiltiesību apskats: Lietu tiesības. Saistību tiesības. - Rīga: Latvijas Republika Tieslietu ministrijas Tiesiskās informācijas centrs, 1996., -199.lpp.

[43] Latvijas Republikas Civillikums – 2009.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[44] Joksts O. Saistību tiesības saimnieciskos darījumos. – Rīga: [b.i.], 1999., -4.lpp

[45] Latvijas Republikas Civillikums – 2006.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[46] Turpat – 2008.p.

[47] Turpat – 2010.p.

[48] Krūmiņa S. Līgumu slēgšana.//Lauku Avīze 2002.gada 8.jūnijs Nr.89, -17.lpp.

[49] Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -442.lpp.

[50] Krūmiņa S. Pirkuma līguma atcelšana, ja to pieprasa tikai viena līgumslēdzēju puse.//Mans Īpašums 1994.gada decembris Nr.12, -6.lpp.

[51] Latviešu Konversācijas vārdnīca 16.sēj./Galv.red. A.Švābe, A.Būmanis, K.Dišlers. – Rīga: A.Gulbis, 1937.-1938., XVI lpp., 32464. sleja.

[52]Latvijas Rapublikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -443.lpp.

[53]Turpat - 443.lpp.

[54]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -444.lpp.

[55] Sinaiskis V. Latvijas civiltiesību apskats: Lietu tiesības. Saistību tiesības. - Rīga: Latvijas Republikas Tieslietu ministrijas Tiesiskās informācijas centrs, 1996., -206.lpp.

[56] Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -438.lpp.

[57]Krūmiņa S. Pirkuma līguma atcelšana, ja to pieprasa tikai viena līgumslēdzēju puse.//Mans īpašums 1994.gada decembris Nr.12, - 6.lpp.

[58]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -436.lpp

[59] Krūmiņa S. Pirkuma līguma atcelšana, ja to pieprasa tikai viena līgumslēdzēju puse.//Mans Īpašums 1994.gada decembris Nr.12, - 6.lpp.

[60]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -437.lpp.

[61] Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta 2000.gada 12.aprīļa spriedums lietā Nr. SKC - 155, // Jurista Vārds. 2000.gada 25.maijs, Nr. 21 (174).

[62]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -438.lpp.

[63] Švarcs F., Rimša S. Saistību tiesības. Sevišķā daļa: māc.līdzeklis. - BGB 515§. – Rīga: Latvijas Universitāte, 2001.,- 4.lpp.

[64]Latvijas Rpublikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -419.lpp.

[65] Latvijas Republikas Civillikums – 2016.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[66] Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -421.lpp.

[67] Torgāns K Saistību izpildes nodrošinājuma un kreditora aizsardzības līdzekli. Saistību izpildes juridiskais nodrošinājums: LU Zinātniskie raksti./K.Torgana red. – Rīga: Latvijas Universitāte, 1999., -8.lpp.

[68] Vēbers J., Torgāns K., Šulcs V. Padomju civiltiesibas. II dala. Saistību tiesības. – Rīga: Zvaigzne, 1986., -46.lpp.

[69] Torgāns K. Civillikums. Ceturta dala. Saistību tiesības un komentāri pie Civillikuma Saistību tiesību daļas nodaļām. - Rīga: Tiesiskās informācijas centrs, 1996.,- 225.lpp.

[70] Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -235.lpp.

[71]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., - 66.lpp.

[72] Turpat - 70.lpp.

[73] Turpat -234.lpp.

[74] Civilprocesa likuma komentāri./K.Torgāna un M.Dudeļa red. - Rīga: Tiesu nama aģentūra, 1999.

[75] Notariāta likums – 87´.p. Latvijas Republikas likums. Augstākās Padomes un Ministru Padomes Ziņotājs 1993.gada 5.jūlijs Nr.26/27

[76] Turpat – 116.p.

[77] Zemesgrāmatu likums. (LR likums, spēkā no 05.04.1993.) Par 1937.gada 22.decembra Zemesgrāmatu likuma spēkā atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību; Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās; Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās; Noteikumi par valsts nodevu par notariālo darbību izpildi un īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. – Rīga: [b.i.], 1997.

[78]Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta 2000.gada 26.aprīļa spriedums lietā Lieta Nr. SKC - 183. Par līguma formas neievērošanas sekām// Jurista Vārds. 2000.gada 25.maijs, Nr. 21 (174).

[79] Krūmiņa S. Nekustamais īpašums: kā slēgt darījumus ar to.// Mans Īpašums. Nr.11/12, 1993., -40.lpp.

[80] Likums „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”- 1.p.1.d.2.p. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1995.gada 11.jūlijs Nr.103

[81] Голощалов Н.А. Недвижимость. Словарь-справочник, Москва: ИТРК РСПП, 2000., – 123 c.

[82] Latvijas Republikas Civillikums – 987. - 997.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[83] Latvijas Padomju Sociālistiskās republikas civilkodekss./Latvijas PSR Ministru padomes juridiskā komisija. – Rīga: Liesma, 1966., -212.lpp.

[84] Torgāns K. Komentāri saistību tiesībām. Civillikuma Saistību tiesību daļas teksts 22.12.1992. redakcijā. – Rīga: [b.i.], 1994., -40. lpp.

[85] Torgāns K. Komentāri saistību tiesībām. Civillikuma Saistību tiesību daļas teksts 22.12.1992. redakcijā. – Rīga: [b.i.], 1994., - 34.lpp.

[86]Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Saistību tiesības (1401.-2400.p.)./Aut.-K.Torgāns, A.Grūtups, K.Balodis, G.Višņakova, K.Torgāna red. - Rīga: Mans Īpašums, 1998., -438.lpp.

[87] Krūmiņa S. Pirkuma līguma atcelšana; ja to pieprasa tikai viena līgumslēdzēju puse // Mans Īpašums 1994.gada decembris Nr.12, -6.lpp.

[88] Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta 2000.gada 12.aprīļa spriedums lietā Lieta Nr. SKC - 155. Par līguma formas neievērošanas sekām// Jurista Vārds. 2000.gada 25.maijs, Nr. 21 (174).

[89] Likums Par pašvaldībām – 21.p. Latvijas Republikas likums . Latvijas Vēstnesis 1994.gada 24.maijā Nr.61

[90] Krūmiņa S. Pirmpirkuma tiesības.//Mans Īpašums 1994.gada, oktobris Nr.10, - 8.lpp.

[91] Republikas Ministru kabineta 1994.gada 7.jūnija noteikumi Nr.110 „Par kārtību, kādā pilsētu un pagastu pašvaldības izmanto nekustamā īpašuma pirmpirkuma tiesības”. Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumi.//Latvijas Vēstnesis 1994.gada 16.jūnijs Nr.71

[92] Krūmiņa S. Ja pārdod privatizētu dzīvokli //Mans Īpašums 1997.gada februāris Nr.2, - 21.lpp.

[93]Krūmiņa S. Ja pārdod dzīvokli: kam ir pirmpirkuma tiesības.//Mans Īpašums 1996.gada jūlijs Nr.7,- 25.lpp.

[94] Par dzīvokļa īpašumu – 9.p. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1995.gada 12.oktobris Nr.157

[95] Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās – 27.p. Latvijas Republikas likums. Augstākās Padomes un Ministru Padomes Ziņotājs 1991.gada 13.decembris Nr.14

[96] Nekustamā īpašuma rokasgrāmata./sast. Ernst&Young; Kronbergs&Čukste. – Rīga: Dienas bizness, 2004., -sadaļa: 4.1.

[97] Valsts Zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas birojs. http://www.vzd.gov.lv.

[98] Latvijas Republikas Civillikums – 994.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[99] Kalniņa I. Īpašumtiesību nostiprinājuma lūgumi.//Mans īpašums 2003.gada jūlijs Nr.7, -22.lpp.

[100] Latvijas Republikas Civillikums – 90.p.2.d. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[101] Zemesgrāmatu likums (LR likums, spēkā no 05.04.1993.) Par 1937.gada 22.decembra Zemesgrāmatu likuma spēkā atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību; Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās; Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās; Noteikumi par valsts nodevu par notariālo darbību izpildi un īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. – Rīga: [b.i.], 1997.

[102] Grūtups A., Kalniņš E. Īpašuma reforma Latvijā. – Rīga: Mans Īpašums, 1995., -226.- 272.lpp.

[103] Schöttler A.B., Verbraucherschutz durch Verfahren, S. 25.

[104] Torgāns K. Civillikuma komentāri. Saistību tiesības. 60.lpp.

[105] Staudinger–Dilcher, BGB, §125 Rn.3, MKomm, BGB, §125, Rn.2, Stefani, Grundstückverkehr in der Schweiz, Deutschland und Italien, S. 53., Battes in Erman, BGB, §313, Rn.1; Kanzleiter, MKomm., BGB §313, Rn 1.

[106] Kemper, Verbraucherschutzinstrumente, S 48; Wolfsteiner, DNotZ 1993., Soderheft, S.21, 24., Reich/Micklitz, Verbraucherschutz, S. 381.

[107] Eiropas Kopienas Padomes 1983.gada 5.aprīļa Direktīvā 93/13/EEK par negodīgiem noteikumiem patērētāju līgumos – 6.p. http://europa.eu.int/eur.lex/lv/dd/docs/1993/31993L0013-LV.doc

[108] Latvijas Republikas Civillikums – 1480.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[109] Civillikumi ar paskaidrojumiem. Lietu tiesības, sastādījuši F.Konradi un A.Valters, Rīga: [b.i.], 1935., -103.lpp.

[110] Civillikuma komentāri. Lietu tiesības. Rīga:, 2002., -130.lpp.

[111] Nekustamā īpašuma rokasgrāmata./sast. Ernst&Young; Kronbergs&Čukste. – Rīga:Dienas bizness, 2004., -sadaļa: 1.4.2.

[112] Nekustamā īpašuma rokasgrāmata./sast. Ernst&Young; Kronbergs&Čukste. – R: Dienas bizness, 2004. , sadaļa: 1.4.3.

[113] Nekustamā īpašuma rokasgrāmata./sast. Ernst&Young; Kronbergs&Čukste. – Rīga: Dienas bizness, 2004. , -sadaļa: 1.1.1.

[114] Švarcs F., Rimša S. Saistību tiesības. Sevišķā daļa: māc. līdzeklis. - BGB 433§ 2.daļa. - Rīga: Latvijas Universitāte, 2001., -5. lpp.

[115] Latvijas Republikas Civillikums – 2037.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[116] Turpat – 2038.p.

[117] Švarcs F., Rimša S. Saistību tiesības. Sevišķā daļa: māc.līdzeklis. - BGB 433§ 1.daļa. - Rīga: Latvijas Universitāte, 2001., -5 lpp.

[118] Latvijas Republikas Civillikums – 2037.p. - Rīga: Tiesu Nama aģentūra: Latvijas Vēstnesis, 2001.

[119] Turpat – 2031.p.

[120] Birziņa L. Romiešu tiesību vēsture: māc.līdzeklis. – Rīga: Latvijas Republikas Nacionālā Aizsardzības akadēmija Tiesību zinātņu katedra, 1996., -69.lpp.

[121] Sinaiskis V. Latvijas civiltiesību apskats: Lietu tiesības. Saistību tiesības. - Rīga: Latvijas Republikas Tieslietu ministrijas Tiesiskās informācijas centrs, 1996., -202.lpp.

[122] Švarcs F., Rimša S. Saistību tiesības. Sevišķā daļa: māc. līdzeklis. - BGB 433§. - Rīga: Latvijas Universitāte, 2001., - 6. lpp.

[123] Grūtups A.Latvijas Republikas Civillikuma komentāri. Īpašums (927.-1129.p.). Rīga: Mans Īpašums, 1996., -60.lpp.

[124] Nekustamā īpašuma rokasgrāmata./sast. Ernst&Young; Kronbergs&Čukste. – Rīga: Dienas bizness, 2004. , -sadaļa: 1.5.

[125] Nekustamā īpašuma rokasgrāmata./sast. Ernst&Young; Kronbergs&Čukste. – Rīga: Dienas bizness, 2004.

[126] Notariāta likums – 165.p. Latvijas Republikas likums. Augstākās Padomes un Ministru Padomes Ziņotājs 1993.gada 5.jūlijs Nr.26/27

[127] Krūmiņa S. Ja pārdod dzīvokli: kam ir pirmpirkuma tiesības// Mans Īpašums 1996.gada jūlijs, Nr.7, - 25.lpp.

[128] Patērētāju tiesību aizsardzības likums – 26.p. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

[129] Žogota M. Informatīvo materiālu sērija „Zini savas tiesības. Patērētāju tiesības”, Rīga: [b.i.], 2001., - 4.lpp.

[130] Turpat - 7.lpp.

[131] Patērētāju tiesību aizsardzības centrs. http://www.ptac.gov.lv/

[132] Patērētāju tiesību aizsardzības likums – 32.p. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

[133] Patērētāju tiesību aizsardzības likums – 35.p. Latvijas Republikas likums. Latvijas Vēstnesis 1999.gada 1.aprīlis Nr.104/105

[134] Kemper, Verbraucherschutzinstrumente, S.185, 220; Köbl, DnotZ 1983, S. 207, 208; Erman–Brox, BGB §125 Rn.1.; A.B. Schöttler, Verbraucherschutz durch Verfahren, S. 26.; Herbert Wagner, Zum Schutzzweck des Beurkundungszwangs gemäss §313 BGB, AcP 1972 S.452. ff; Battes in Erman, §313 BGB, Rn.1.; Stefani, Grundstückverkehr in der Schweiz, Deutschland und Italien, S. 53.

[135] Kehrer/ Bühler, Notar und Grundbuch, S.1 ff., A.B. Schöttler, Verbraucherschutz durch Verfahren, S. 27, Reithmann, Vorsorgende Rechtspflege, S.158 f.

[136] Kehrer/ Bühler, Notar und Grundbuch, S.2 f.

[137] Kehrer/ Bühler, Notar und Grundbuch, S.2 f.

[138] Kehrer/ Bühler, Notar und Grundbuch, S.2 f.

[139] Reithmann, Vorsorgende Rechtspflege, S.124

[140] Schöttler A.B. Verbraucherschutz durch Verfahren, S.49.

[141] Schöttler A.B. Verbraucherschutz durch Verfahren, S.300.

Bezmaksas referāti skolai

Patērētāju tiesību tiesiskās aizsardzības problēmas Latvijā

SATURA RĀDĪTĀJS

IEVADS

1.nodaļa

PATĒRĒTĀJU TIESĪBU SATURS

1.1.Patērētāju tiesību aizsardzību reglamentējošie normatīvie akti

1.2. Patērētāju tiesības, patērētāju tiesību aizsardzības priekšnoteikumi

1.3.Pārkāpumi patērētāja tiesību sfērā

2.nodaļa

PIRKUMA LĪGUMS KĀ DARĪJUMS AR NEKUSTAMO ĪPAŠUMU

2.2. Pirkuma līguma saturs un forma

2.3. Nekustamais īpašums kā pirkuma līguma priekšmets

2.4 .Darījumu specifika ar nekustamajiem īpašumiem

3.nodaļa

PATĒRĒTĀJU TIESĪBU AIZSARDZĪBA DARĪJUMOS AR NEKUSTAMO ĪPAŠUMU

3.1. Pirkuma līgumu izpilde un ar to saistītās problēmas

3.2.Patērētāju tiesību aizsardzības mehānismi

3.3.Notāru loma darījumos ar nekustamo īpašumu

3.3.1.Darījuma apliecināšana notariālā akta kārtībā

3.3.2. Notariālais apliecinājums kā patērētāju tiesību aizsardzības instruments

NOBEIGUMS

IZMANTOTĀS LITERATŪRAS SARAKSTS

Nav komentāru:

Ierakstīt komentāru